＊9/29 午後。タイトル間違いにつき修正しました💦
二棟セット売り物件記事は次回です。
＜はじめに＞
現在ウォッチ中の対象不動産は（移動時間は車の場合）
管理や修繕費用を考え上物ありは平屋のみ対象としています。
（でないと屋根修理なんかのたびに高所作業料金が余計にかかる…）
【検討ポイント】
１、平屋/駐車できるし敷地に車で入れる
２、敷地100坪以上希望/家屋は小さくていい。なんなら１Rでもいい。
３、ぽつんと一軒家でない程度の田舎
４、自宅より車で1時間以内（できれば30分程度）
５、安い。売却価格100万未満、坪単価２万以下、固定資産税 年５万前後
＊田舎よりなので↑条件でも探せばある。
初めに買いたかった物件は200坪強で60万弱。
固定資産税年３万という買うだけならもろもろ合わせて軽乗用車１台程度で買えた…。
オンボロ家屋と崩壊寸前小屋はともかく、10ｍ超えに育った大木がネックで迷ってる間に消えた…
以上ベースに探しております。
作業場などとしての利用で住居ではないので。
本体価格の安さも重要だが、固定資産税が高ければ安く買えても意味がないんで要注意。
＊オンボロ物件、興味深々シリーズは記事最下層のタグクリックでまとめて出てきます。
興味ある方は時系列でどうぞ～（´∀｀*）
本編＜No6こと、川沿い過疎地農地付物件築７０年＞
現在の大本命のNo6。
ちょっとNo忘れがちなので物件特徴も記載。
問い合わせの決意を固めたとたん姿を消したNo6と先日再会したわけですが、また僅差で先に商談入られた…(´・ω・`)
現在、商談中の方が破断になるのを待っているさ中です。
こう書くとなんか感じ悪いな。
さて、この物件メインの建物だけ見れば中々に綺麗。
ゴミ系の残置物もほぼなし。
好み激しいと食器や棚もゴミになるのでしょうが、そうでなければ使うのに躊躇しない感じ。
順待ち中で内見もできてないのであくまで掲載写真等からの想像ですが。
そして消えてんがな。と思っていた山林化した農地はやはりある模様
(*'▽')
【素敵ポイント】
・雨漏りなさそう
・畳も壁もそのまま使えそうに見える
・使える残置物多数
・小屋SPが広く片づければ雨天時の洗濯物干しも気にせずOK
作業もできる
・トイレもキレイ
・エアコンも写真では黄ばんでない（でも最低8年前製品）
・駐車スペース１台分ある
・小さいけど庭もあるよ
・ちょっと離れた場所に農地もあるってよ（´∀｀*）
・近所に温泉＆公園あり川遊びできる道の駅がある
・学校超近い（＝災害時の避難所が近い）
・接道が２車線＋歩道ありで荷物の搬入出がやりやすい。
【難あり(´・ω・`)ポイント】
・川沿い土手横傾斜地なので段差あり（母屋は地上、庭＆小屋は段下）
・隣地との境界線があいまいだそう。
・シロアリ被害小～？あり
・屋根瓦がかなり古いので雨漏りなくても近々塗り直しか吹き替え必要
・小屋内の残置物がちょいエグみ。漬物樽っぽいのも最低２個見えるぞ…
（梅干しであることを祈る！）
・多分半分以上はゴミ。ほこりまみれ。
・駐車スペース増やしたければ解体造成再建築。
・農地は山林化しちゃってる耕作放棄地８年オーバー☆
農地転用するなら農地転用許可が必要
・集落周辺は小ぎれいで問題ないが買い物できる場所は少ない。
・山間の集落なので、台風大雨災害で陸の孤島になる危険中☆
（９月の大雨災害時にはルート２内の片方は遮断！迂回！遮断！）
・道は悪くないが暴走族が夜間喜びそうな気がする(´◉◞౪◟◉)
＊住んでみなきゃわからない
ざっくりこんな感じです。
別宅としては申し分ないのであとは10～20万程お値引き頂けないかなあ…
などと思っていたのですが、ここでダークホースの発覚。
現状山林・雑種地とはいえ地目的には農地なので農地転用許可申請か農地として取得するにも農業委員会からの承認が必須。
おそらく、ここで脱落する人が多数なのでしょうな…
＜農地は大事なのでしゃーないけども＞
農地は基本的に農家でなければ購入できず、農家以外に売ることはできない。
そんな広くもないし家庭菜園はやるし～程度では許可されないもの…だ、そうだ。
つまり、農地を田畑として活用しようが一般人が新規に購入する事は基本出来ない。
オラ、農家になって頑張るだ！という明確な意思と計画がなければならぬらしい。
農業委員会へコンタクトを取り、農地取得のための動機と生産計画を出す必要があるとかなんとか…おお…
一応No6は宅地などへの転用可能の可能性があるようだ。
（長年耕作放棄地でとっくの昔に現状雑種地と化しているからのご様子）
じゃあ転用しちゃえばいいじゃーん。
宅地にしといて畑としてしばし使おう～
などと軽く考えていたのだが、宅地転用したら１年？なんか既定の期日内に建築しなきゃいけないようだ。
いや、家は2軒もいらんし…
家＋畑が欲しいんだが。
あと家新たに建てる程の金はねえ。間違いなく1年後も貯まってないし。
古家が手直しすりゃ向こう10年は余裕そうなのにそんな無駄な。
また農地として使います申請だとそれも難しい。
許可が下りる気がしない。
そもそも農家になるだ宣言しなきゃいけないようだしそこまでの面積を一人でやれる気がしない。若くねーんですよ…
そもそも件の農地もどきはいったいどのくらいの面積なのか。
書いてないし相続した人も把握してないご様子。
多分山際なので同化している。
開墾再生に1年くらいかかるんちゃうか。
＜地目変更難点あれこれ＞
１）宅地に地目変更…現実味ない。新築余分に建てる金があればいいのだが
２）雑種地として正式登録して取得する（＊制限アリ）
３）農地として取得…実質田畑として開墾する気だが多分許可の方が下りない。
一般人が農地取得するにはこの三択なのだが私個人の用途としては２）以外ない。（予算＆制限的に）
１）も可能性として考えるなら、地目変更したのち元農地の隅っこに山小屋建てて便利のいい道沿いの古家は借家にするかうっぱらうか。
＜地目転用の費用＞
こちらも侮れず、自力でやれば2000円程度とな。
でも素人がやるには難しすぎるという話。
行政書士？に頼むなら10万前後。（ネット調べ。確証なし）
＜土地の境界線＞
これも中々に厄介な模様。
No6は備考に「境界線が曖昧です」の一文が。
…それ調べるのおいくら？
（＊No6は相続人さんが遠方らしく、調査もろもろもやってくれる人が条件…(´・ω・`)でも本来売る側がやんなきゃいけないものもあるんだけど買主がやっていいもの？てか、買う前に金使って調査やら変更ってちょっと怖い。やったあげくやっぱ売らねｗとか別の人が高値で買うっていうからごめんネ☆言われたら困るんだが）
登記してあんのに境界よくわからんとはどういうことか。
昔はざっくりだったものね。オンボロ物件の罠…
測量士に正確な測量をして頂き正式な書類作ってもらう必要がありそう。
この費用がまたエグイ。
測量だけなら選択肢はあるようだが、正式な書類を作ってもらいどーのこうのだと土地家屋調査士に依頼すべきとな。
ただ、費用が…
売主には境界明示義務があるらしいので、本来売主さんがきっちり証明書を用意すべきなのですが、多分この物件はその辺も込みで買い手が負担する模様。
ジャーその分まけてくれよ～と言いたくなるのだが。
＜土地の境界を確定して売却するためにかかる費用＞
１）測量費用 50〜100万円
２）筆界特定制度 数千円
３）境界確定訴訟 100万円前後
４）隣地との間に設置する塀 40〜100万円
５）地積更正登記費用 30万円〜
…え？まじ？？？（＊ネット調べ）
３）４）は臨家と境界で揉めなきゃ不要なのだけど、それ以外だけでも無理なんだが。
絶対必要なのは１）２）５）か？
100万前後かかるって事じゃないか…
これが必須で買主側負担ならあきらめるしかないお値段。
しかし相続された方も相続時にやるべきだったものだと思うのだが…
してないのか？
8年前も行政ザルだったのか？？？
80年前がザルだったのは仕方ないとして。
まじか。
ちゃんと調べれば不要な項目の可能性もあるので、そうならば農業委員会の審査さえ通ればギリ買える。
ので、商談権がまわってくればもろもろ調べてはっきりさせてから正式商談となるかなあ。
回ってこない可能性高いけど。
商談中の方、多分審査落ちしてるなら話回って来てる頃合いだしな…
(´・ω・`)
地目転用の費用と審査ならクリアできる可能性あるのだが、土地家屋調査費用分上乗せはキッツ…
売価と相殺になっちゃうけど売主側の責任としてやっといて…
なお、もし購入するとしたらやっぱ農地は一旦雑種地に変更できるかがポイントだな私としては。
農地として使いたいけど、子供に負の遺産として渡すわけにいかんしなあ…
そもそもがっつり農業やりたきゃ実家農家なんで継ぐわ。
長寿家系だし下手すると親父より先に私が母の元にいっちゃいそうなんよ。
あとうちの子も旦那も絶対農作業無理だし。
一人でできるもん規模じゃなさすぎる実家。自称跡継ぎもいるしな。就職してるし兼業自称ですら微妙な手伝いぶりだけど。
No6は場所が個人的好みすぎて諦めきれぬのよう…悩む悩む
