物件を選定する際に何に注意しないといけないか、どうやって探していくのか、についてキホンをお伝えできればと思います。
①アクセスのよさ
交通の便が良い立地（駅、空港、バス停）
-エリアの主要駅付近、複数路線が乗り入れる駅の近く
-複数の駅や路線を徒歩圏内で利用できると非常に便利です。
-駅近であれば、人気のスポットが近くになくても好ましいです。
-観光スポット付近：民泊利用者の多くはインバウンド観光客です。そのため観光地として人気の高いスポットの近くは集客力が高くなります。
②民泊物件数
エリアの民泊物件数も重要です。AirbnbのMAPなどで検討エリアを調べてみましょう。物件数が多いエリアはライバルが多く競争が激しいですが、逆にチャンスにもなります。各物件のカレンダーまで覗きに行って空きを確認しましょう。人気物件がどんな物件なのかがわかります。
一方で物件数が多いと、検索上位に表示されない場合、集客が難しくなるためしっかりと見極める必要があります。ライバルとなる民泊物件が少ないエリアや民泊物件の実施要件が厳しい自治体は物件数が少なく、逆に狙い目となる可能性もあります。
③相場
家賃は賃貸で民泊を始める場合、賃料が高くなるため、宿泊料金を高く設定しないと採算が取れないといった場合があります。特に東京23区の中心地はは家賃相場が高いエリアが多いので注意が必要です。しっかりと収支計算していく必要があります。相場・面積・収容人数から取れる宿泊単価を類推し、募集の家賃とのバランスを見極めましょう。
④物件の種類（一軒家・マンション）
一軒家
1. 大人数のゲストに対応できること
一軒家はマンションに比べて部屋数が多いため、大人数のお客様を一度にお迎えすることが可能です。これにより、一泊あたりの単価を上げ、一回の売上を大きくすることが期待できます。グループ旅行やご家族でのご利用など、大人数での宿泊ニーズに対応できる点は大きな強みとなります。
2. 騒音に関するクレームが少ないこと
マンションに比べ、一軒家は建物間の距離が物理的に離れているため、騒音問題が発生しにくいという利点がございます。民泊ビジネスにおいて、騒音問題はよくある課題の一つですが、一軒家であればそのリスクを軽減できます。マンションで騒音問題が発生した場合、防音工事などの追加コストが発生する可能性もございますので、一軒家はその点でも有利と言えるでしょう。
3. 設備導入が容易であること
チェックイン時に使用するスマートロックや、防犯のための監視カメラなど、各種設備の導入が一軒家では比較的容易です。マンションは構造や管理規約などが画一化されていることが多いのに対し、一軒家は間取りや構造が多様であるため、新しい設備の導入やリノベーションなど、オーナー様の工夫を反映しやすい環境です。これにより、お客様の利便性向上やセキュリティ強化に繋げることが可能です。
マンション
1. 物件を探しやすいこと
マンションは、特に都心部において物件数が豊富であり、民泊に適した物件を探しやすいという利点がございます。平成30年の「住宅・土地統計調査」によりますと、首都圏では戸建て住宅に比べてマンションの割合が高くなっており、この傾向は物件探しの容易さに繋がっています。これにより、ご希望の立地や条件に合った物件を見つけやすいと言えるでしょう。
2. 少人数のゲストにも対応できること
マンションは一軒家に比べてコンパクトな間取りの物件が多く、お一人様でのご利用や少人数グループのお客様にも適しております。多様な宿泊ニーズに対応できることは、集客の機会を広げることに繋がります。ビジネスでのご利用や一人旅のお客様など、幅広い層を取り込むことが期待できます。
3. 清掃・管理等の手間やコストを抑えられること
マンションは廊下や駐車場などの共有部分があり、これらの管理やメンテナンスは管理会社が行うため、オーナー様の負担が軽減されます。一軒家と異なり、共有部分の清掃や維持管理に掛かる手間やコストを抑えられる点は、運営上の大きなメリットとなります。これにより、本業をお持ちの方でも比較的容易に民泊運営を行うことが可能となります。
いかがでしたでしょうか。他にも物件選びの際の要素はたくさんありますが、キホンとなる大きなところをあげさせていただきました。
次回は東京都内の具体的なエリアについて深堀させていただきます。
