民泊物件の選び方（エリア選定）

民泊や旅館への投資を成功させるためには、物件とエリアの選定が最も重要です。安易に空き家を民泊にしたり、不動産会社の勧めで始めたりしても、収益を維持するのは困難です。これまでの民泊運営管理実績に基づき、高収益を実現するためのポイントを解説します。

■エリア選定の重要性

もちろん民泊は場所を選ばずにできるわけではありません。例えば、東京23区内には「180日規制がない区」や「平日の運営ができない区」があります。

例）特区民泊：大田区のケース

ご存知かもしれませんが、東京都大田区では特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）の認定を受ければ、年間365日民泊を運営できます。しかし、メリットだけでなくデメリットも存在します。

■平日・休日の運営制限

新宿、渋谷、浅草などAirbnbで人気のエリアでは、多くの区で平日の民泊運営が制限されています。これは、用途地域による規制のためです。しかし旅館業を取ってしまえば逆に365日営業可能な状態になる場合があります。

■用途地域

これが物件を探すうえで一番最初に重要なポイントです。

都市計画法で定められた土地の利用目的を制限するもので、各市区町村のウェブサイトや保健所で確認できます。

旅館業法可能な用途地域

第一種住居地域（3000㎡以下）

第二種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

「住居専用地域」では営業できないのが大きな特徴です。旅館業には3種類あり、民泊はそのうち「簡易宿所営業」に当たります。簡易宿所とは、客室を多人数で共用する宿泊施設です。

住宅宿泊事業 可能な用途地域

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

田園住居地域

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

工業地域

旅館業法の民泊ができなかった4つの「住居専用地域」で営業可能となります。

次回以降、投稿では東京都23区おすすめエリアや収益算出について書いてみたいと思います。