先日、住宅ローンを利用するお客様の資金計画書を作成していて、住宅ローン控除の控除額を試算してました。
令和4年度時点での税制だと、新築住宅の場合は控除期間13年となります。
たしかに住宅ローン控除が受けられる間は、年間の返済額がたいしたことなく感じちゃうんですよね。
でも、控除期間は13年です、長いようで短いようで…戸建住宅なら、そろそろ外壁とか屋根とか大きなリフォームが必要になる頃です。
マンションに関して言えば、1回目の大規模修繕は修繕積立金の範囲で賄えますが、マンションによっては2回目以降には今までの積立金では足りなくなることもあります。
そうなると、修繕積立金、管理費の値上げが待っています。
また、現在の金利は、変動金利で0.3%を切る！？くらいの低金利時代ですから、金利が上がることはあっても下がることは、あんまり期待しない方がいいでしょう。
こういったところが、住宅ローンを組んで不動産を持つことの金融的なリスクになるわけです。
いつまでも自分のまわりの環境、状況は変わらない…見たくもないし考えたくもないから、そう思いがちです。
でも、30年、40年という長い期間で考えた時、内心、自分の健康状態はもちろん、経済的な状況も今まで通りにはいかないんじゃないか？…って、どっかで思ってませんか？
会社に文句言っても、会社も必死。
住宅ローンを組んで、将来の自分の健康に不安を感じる場合、ローン契約時に「団体信用生命保険」への加入が条件の金融機関がほとんどなので安心です。
でも、返済していくための、自分の経済状況はどうなっていくんでしょうか？
「自分の会社はそこそこ大きいし、他より安定してそうだし…」
「定年になっても継続して働けそうだし、返済は大丈夫じゃない？」
なんて、ちょっとお気楽に考えてませんか？
国内の企業でも、能力がある若手社員や中途社員に、給与をたくさん出す制度があるなんて情報を目にしますよね？
年功序列？終身雇用？…なんだか、一昔前に感じます。
つまり、住宅ローンを組んで返済していくあなたに
「ずっと働いてくれたから高い給与を払うし、できればずっといてくださいね…」
なんて会社は、あなたが定年を迎える前に、国内・海外の競争に負けて無くなっちゃうでしょう。
そもそも、会社なんてあなたの人生のことなんて真剣に考えてくれません。
給与でも人事でも、働きながらどんなに会社に文句を言ったとしても
「会社が存続するためにはしょうがないよね？ 文句ある？…」なんです。
じゃあ、どうしたらいいのか？家は買わない方がいいの？
それでも、とにかく家が欲しくて「背伸び」しちゃう人が多いんです。
たとえば、私がハウスメーカーの営業をしていた時、ご主人の収入だけじゃなく、奥様も含めた世帯収入が、「前提」の資金計画になってました。
夫婦で収入があれば、ご主人単独で借りるよりも、たくさん住宅ローンを組むことができるからです。
「お二人のご収入で考えたら、ぜんぜん大丈夫ですよ！」…なんて感じで。
でも、ファイナンシャルプランをしっかり組み立てて計算すると、実はそんなに多く借りていいわけじゃないんです。
ふたりでぎりぎり限界に近い借入可能額で、住宅ローンを組む…これ、間違いなく長期的に見ると危険です…
もし、どっちかの会社が倒産したらどうしますか？給料が減ったらどうしますか？どちらかが働けなくなったらどうしますか？
収入が片方だけになってしまったら払っていけないような資金計画を立てるのは、あまりにも無謀です。
でも、なぜか、住宅の購入を検討している瞬間の二人の収入が「基準」になってるんですよね。
住宅ローンの審査で、前年の源泉徴収票しか出さなくていいところがほとんどなのも、影響してるかもしれませんが…
理想的な形は、片方の収入は生活資金とか、急な出費のための蓄えとか、修繕費や税金などに充てるような計画にしておくことです。
これなら、長い期間でも修正できることが多いでしょうし、ライフステージに合わせた出費が可能です。
「そんなこと言ったら自分たちの欲しいエリアで、建てたい家が建てられないんだけど…」
残念ながら、計画的に厳しいので見直しが必要でしょう。
家余りの時代…考え方によっては賃貸でも、程度のいい中古でも、マンションでも、選択肢は沢山ありますよ。
個人的に一番避けた方がいいのは「親子ローン」
しかし、こどもに債務を負わせるって、どういう考えなんでしょう。
ぼくがハウスメーカーに勤めていた時も、こういう人はいました。土地は自分が出すから、建物の借入はよろしく…って。
不動産を持っていることで、将来、資産価値が上がることが考えられないこの時代にあり得ない選択です。
しかも、こういう人は、恐らくこどもの相続税のことも考えてないでしょう。
しかも、家は建てた瞬間から劣化していく…
生活スタイル、住居や職場環境の価値観が、この数年で大きく変わって来ている…。
その変化に気付かず、分からず…ただ、せっかく稼いだお金を借入可能額ギリギリで「家だけ」につぎ込むのは、これからの時代どうなんでしょう…
自分が思い込んできた住むところと住む家。
場合によっては「計画の見直し」…この勇気と決断も必要なのかもしれません。
