絶対やってはいけない投資⑦ ワンルーム投資で自己破産するケース
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コラム
こんばんは。
FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。
ワンルームマンション投資シリーズも
今回で7回目になります。
これまで
・初心者におすすめしない理由
・営業トークの裏側
・失敗する人の共通点
・リアルな収支シミュレーション
・なぜサラリーマンが狙われるのか
・カモリストの実態
について書いてきました。
今回はかなり踏み込んで、
「ワンルーム投資で自己破産するケース」
について解説していきます。
少し怖いテーマですが、
実際に起きている話でもあります。
■ 自己破産までの典型的な流れ
いきなり破産するわけではありません。
多くの場合、
以下のような流れをたどります。
① 営業に勧められて購入
② 想定より家賃が下がる
③ 空室が発生する
④ ローン返済が自己資金頼りになる
⑤ 生活費を圧迫する
⑥ 返済が滞る
⑦ 売却するも残債が残る
⑧ 最終的に自己破産
つまり、
“少しずつズレていった結果”が破産につながる
ケースが多いのです。
■ ケース① 家賃下落＋空室リスク
ワンルーム投資でよくあるのが、
想定していた家賃が維持できないケースです。
・築年数の経過
・周辺の競合物件の増加
・エリアの人気低下
などによって、
家賃は下がっていきます。
さらに、
空室が続くと収入はゼロになります。
それでも、
ローン返済は止まりません。
この時点で、
「持ち出し」が発生します。
■ ケース② サブリースの落とし穴
「家賃保証があるから安心」
そう説明されることもあります。
しかし実際には、
・家賃の見直し（減額）
・契約解除の可能性
・免責期間（空室時の保証なし）
などの条件があります。
つまり、
完全にリスクがなくなるわけではありません。
「保証されているはず」が崩れた時、
一気に収支が悪化するケースもあります。
■ ケース③ 高値掴みで売れない
購入時よりも高く売れることは、
基本的に難しいです。
特に、
・新築ワンルーム
・都心以外のエリア
・供給が多い地域
などは、
売却時に価格が大きく下がることが多いです。
その結果、
売ってもローンが残る（オーバーローン）
状態になります。
これが、
破産に近づく大きな要因です。
■ ケース④ 複数物件の“拡大”
営業から
「もう1件いきませんか？」
と勧められるケースもあります。
この時、
1件目がうまくいっていないのに
2件目・3件目と増やしてしまうと、
リスクが一気に拡大します。
・空室が重なる
・持ち出しが増える
・返済が追いつかない
結果として、
一気に資金繰りが崩れることがあります。
■ なぜここまで悪化するのか？
共通しているのは、
「最初の想定が甘い」ことです。
・家賃は下がらない前提
・空室にならない前提
・売れば何とかなる前提
こうした前提で始めると、
少しのズレが大きな損失になります。
■ 防ぐために大切なこと
対策はシンプルですが重要です。
・最悪のケースでシミュレーションする
・家賃下落と空室を前提に考える
・出口（売却）まで考える
・無理な拡大をしない
そして何より、
**「営業の言葉だけで判断しないこと」**です。
■ まとめ
ワンルーム投資で自己破産する人は、
いきなり失敗するわけではなく、
小さなズレの積み重ね
によって追い込まれていきます。
・家賃が下がる
・空室が出る
・売れない
・借入が増える
こうした要素が重なることで、
最終的に大きな問題になります。
投資は、
**「うまくいく前提」ではなく
「崩れた時に耐えられるか」**が重要です。
ここを見落とすと、
取り返しのつかない結果になることもあります。
だからこそ、
始める前にしっかり考えることが大切です。
ではまた。
