絶対やってはいけない投資⑦ ワンルーム投資で自己破産するケース

こんばんは。

FP2級・簿記2級を活かしてマネー相談をしている、コウダイです。

ワンルームマンション投資シリーズも

今回で7回目になります。

これまで

・初心者におすすめしない理由

・営業トークの裏側

・失敗する人の共通点

・リアルな収支シミュレーション

・なぜサラリーマンが狙われるのか

・カモリストの実態

について書いてきました。

今回はかなり踏み込んで、

「ワンルーム投資で自己破産するケース」

について解説していきます。

少し怖いテーマですが、

実際に起きている話でもあります。

■ 自己破産までの典型的な流れ

いきなり破産するわけではありません。

多くの場合、

以下のような流れをたどります。

① 営業に勧められて購入

② 想定より家賃が下がる

③ 空室が発生する

④ ローン返済が自己資金頼りになる

⑤ 生活費を圧迫する

⑥ 返済が滞る

⑦ 売却するも残債が残る

⑧ 最終的に自己破産

つまり、

“少しずつズレていった結果”が破産につながる

ケースが多いのです。

■ ケース① 家賃下落＋空室リスク

ワンルーム投資でよくあるのが、

想定していた家賃が維持できないケースです。

・築年数の経過

・周辺の競合物件の増加

・エリアの人気低下

などによって、

家賃は下がっていきます。

さらに、

空室が続くと収入はゼロになります。

それでも、

ローン返済は止まりません。

この時点で、

「持ち出し」が発生します。

■ ケース② サブリースの落とし穴

「家賃保証があるから安心」

そう説明されることもあります。

しかし実際には、

・家賃の見直し（減額）

・契約解除の可能性

・免責期間（空室時の保証なし）

などの条件があります。

つまり、

完全にリスクがなくなるわけではありません。

「保証されているはず」が崩れた時、

一気に収支が悪化するケースもあります。

■ ケース③ 高値掴みで売れない

購入時よりも高く売れることは、

基本的に難しいです。

特に、

・新築ワンルーム

・都心以外のエリア

・供給が多い地域

などは、

売却時に価格が大きく下がることが多いです。

その結果、

売ってもローンが残る（オーバーローン）

状態になります。

これが、

破産に近づく大きな要因です。

■ ケース④ 複数物件の“拡大”

営業から

「もう1件いきませんか？」

と勧められるケースもあります。

この時、

1件目がうまくいっていないのに

2件目・3件目と増やしてしまうと、

リスクが一気に拡大します。

・空室が重なる

・持ち出しが増える

・返済が追いつかない

結果として、

一気に資金繰りが崩れることがあります。

■ なぜここまで悪化するのか？

共通しているのは、

「最初の想定が甘い」ことです。

・家賃は下がらない前提

・空室にならない前提

・売れば何とかなる前提

こうした前提で始めると、

少しのズレが大きな損失になります。

■ 防ぐために大切なこと

対策はシンプルですが重要です。

・最悪のケースでシミュレーションする

・家賃下落と空室を前提に考える

・出口（売却）まで考える

・無理な拡大をしない

そして何より、

**「営業の言葉だけで判断しないこと」**です。

■ まとめ

ワンルーム投資で自己破産する人は、

いきなり失敗するわけではなく、

小さなズレの積み重ね

によって追い込まれていきます。

・家賃が下がる

・空室が出る

・売れない

・借入が増える

こうした要素が重なることで、

最終的に大きな問題になります。

投資は、

**「うまくいく前提」ではなく

「崩れた時に耐えられるか」**が重要です。

ここを見落とすと、

取り返しのつかない結果になることもあります。

だからこそ、

始める前にしっかり考えることが大切です。

ではまた。