家を購入するときの注意点①買い付け

家を購入するときの注意点を、

①買い付け

②売買契約

③引き渡し

と、順を追って、説明したいと思います。

あなたが、土地を購入する目的は、

買った土地に家を建てたり、

アパート建築など、何かに活用したいというものだと思います。

今回は、その土地の持っている性質を

あなたが、「現地で確認しなければならないこと」、

「法令上での制限について」、

「登記上の注意点」について

購入に値する土地か判断していただくために注意してください。

土地購入の流れを3つの項目で、

それぞれの時点で確認しておくべきポイントを書いていきます。

①　買い付けの注意点

『買い付け』とは、気に入った土地が見つかった際に、

「買う意思」を売主側に、正式に書面で申込むことです。

契約ではないので、解除や解約のペナルティはありませんが、

買い付けの申込をしたということは、

「特別な事情がない限り、必ず買います！」

という意思表明になります。

そのため、この段階で、その土地について充分な内容を

把握しておく必要があります。

l※販売図面の情報だけで、決めてはいけない

あなたが、買おうと思っている土地（対象地）の物件概要については

不動産会社からの「販売図面」で確認できます。

建築制限や配管設備に関すること等で、

もし不明瞭な点がある場合は不動産会社に詳細を確認できます。

しかし、現地と登記の関係は

販売図面の内容以上に情報を入手することが望ましいのです。

例えば、

・登記簿上の面積(公簿）は、実際の面積(実測面積）とは、どれくらいの差があるのか。

・登記簿の地目と現地の状況は合っているか。

(現地に行くと、明らかに宅地ですが、登記簿では田畑のままになっているということは、よくある話です。)

・道路が私道負担ありとなっているが、正確に何m2なのか。

　セットバックのラインは決まっているのか

（これは、非常に重要です‼あなたが建てたい大きさの家が建たないかもしれません。）

・隣地との境界線は未確認となっているが、

現地で越境しているような事実はないのか。

（この境界線は、後々、近隣とのトラブルになるかもしれません。）

・更地になっているのに古い建物の登記が残っている。

（滅失登記がまだされていないこともよくあります。）

これらの内容が、販売図面に、特記事項として表示されている広告もありますが、実は、書いていないことも多いのです。

大きな買い物をするのに不確かなことが多いまま、

買い付けを入れてしまうことも。

最低限、次の事項を法務局で確認して現地との整合性を確かめておきましょう。

・隣接する土地の要約書を確認して

隣地所有者に反社会勢力を想像させる団体や法人名の登記に

なっていないか

・公図を取得し、その図面が、現地と一致しているかどうか。

　地積測量図を取得し、その図面があるかどうか

（図面がない場合は、公簿取引となり、後日の測量費が必要になることもあります。）

・現地が更地なのに古い建物の登記が残っていないかどうか。

（登記が残っていると第三者に借地権を主張されることもあるかもしれません。）

・近隣地に地積測量図を参考に、セットバックのラインを現地で落とし込んでみる。

（すごく重要なことです‼）

買い付け時にここまで把握して申込を入れる人はあまりいません。

確かに買い付けのタイミングで競合した第三者に、先を越されてしまうという懸念もあります。

しかし、半日あれば法務局と現地を再確認することも不可能ではありません。

登記と現地の状況の違いや懸念する事項などがありましたら、

・契約までに、どのように対処してもらえるのか

・境界を復元して、解決するための費用の減額はしてもらえるのか

・測量する費用は、減額してもらえるのか

など、買い付けの際に確認しておきましょう。

どうしても、手間や知識がないため、自分で出来ない時は、

信頼できる住宅建築コーディネータ-ーにご相談してください。

次回は、家を購入するときの注意点　②契約の注意点