予算を考えるとき、最初に銀行の事前審査をして「借りられる額」を知りたくなる気持ちは自然です。でも、家づくりの予算で本当に大事なのは、借りられる額ではなく、払い続けられる額です。
借りられる＝安全、ではありません。
銀行が貸してくれる上限と、家計が無理なく回る上限は別物です。
「借りられる額」と「払える額」は別物
↑このフレーズは、家づくりをしていると必ず出会う言葉です。みんな、「銀行や住宅会社の言うなりになるな！」「自分が払えると思える額を死守しろ！」と言っています。私もそれが一番だと思う。
でもなぜか、いつのまにか「借りられる額」の方に寄って行ってしまうんですよね・・・。
その理由は【自分の方針をしっかり立てないうちに事前審査をやってしまう】から、だと私は思います。（実際にこのケースを沢山見ました）
事前審査（仮審査）とは、借入希望者の返済能力や信用情報を基に「いくらまで貸せるか」を判断する初期審査です。審査には図面や見積書（未確定のもので良い）を提出するので、住宅会社との打ち合わせが少し進んだタイミングで行われます。
住宅会社の見積が妥当かどうか、自分がいくら借りられるか、など自分では答えが出せないことにモヤモヤしながら進んできたところに、「あなたは〇〇万円借りられます！」と銀行から明確な数字が提示される。そうしたらもうその数字だけがピカーっと光ってみえるわけです。「これを頼りに進めばいいんだ」という目印になってしまう。「自分が払えるかどうか」を精査するタイミングも無いまま家づくりが進むことになってしまいます。
でも本当に大事なのは、ローンが始まった“その後の生活”を崩さずに暮らせるかですよね。借りられる数字に流されてはいけない。「払える額」から逆算して予算を設定することは、とても大事なことです。
ここでは、住宅ローンの細かい商品比較や金利の正解探しは深追いしません（その領域はFPや金融機関の守備範囲）。
代わりに、家づくりの初期段階であなた自身が判断できるように、生活の実感に落とし込んで「払える額」を考えるところまでを短く整理します。
1）まず決めるのは「住まいに使っていい月額」
住まいに使うお金は、ローンの返済金だけじゃない。このようなものがあります。
・住宅ローン返済
・固定資産税（年額を月割）
・火災・地震保険（年額を月割）
・修繕の積立（将来の備え）
ローン以外のお金もけっこう多そう…ということがわかります。全部を厳密に計算しなくてOKなので、まずは「住宅に使っていい月額」の上限を、現実的な金額で決めます。
2）月額上限を決めるときの“現実チェック”
月額の上限を決めるとき、次の変化があり得るかを見ます。
・教育費が増える（入学、塾、習い事）
・車の買い替え（ローン・維持費）
・働き方の変化（育休、転職、時短、独立）
・物価上昇（食費・光熱費）
・金利が上がる可能性（変動の場合）
怖がる必要はないけど、「想定しているかどうか」で判断の精度が変わります。
3）月額→借入→総額へ（ざっくりの順番）
細かい計算式より「順番」を押さえるのが大切です。
月の上限を決める
↓
金利・期間を仮置きして借入額を見積もる
↓
頭金や諸費用も含めて総額の上限を作る
↓
予算編①の箱に振り分ける
2については、銀行の公式サイトで行っているローンシミュレーションを使ってみましょう。借入予定の銀行のサイトに行くと、その銀行のローン金利で計算できるので便利です。
ただし、計算結果は「このくらい」という当たりをつけるためのもの。確定ではありません。
4）逆算のメリットは「営業トークに飲まれにくい」こと
払える額から逆算して上限を持っていると、家づくりの途中で起きる出来事に強くなります。
・“せっかくだから”の追加提案
・標準とオプションの差
・仕様変更の誘惑
・外構が別途だった、などの後出し
目の前にこういった問題が起きると、まずは感情が先立ち、判断がぶれてしまいます。そして冷静になったとき「やめておけばよかったかも」となります。【上限が決まっている】という事実は、想定に無い事が起きても揺らぐことがありません。
判断に必要なのは、気合いではなく「上限が決まっているか」です。
まとめ（今日やること）
・住まいに使っていい月額の上限を決める
・変化の可能性を一度だけ点検する
・月額→借入→総額へ、順番どおりに仮置きする
次回予告
次回は、せっかく上限を決めてもオーバーしがちな人向けに、予算オーバーを防ぐ整理術を扱います。「増えやすい場所」を先に押さえて、後悔を減らす方法です。
