「不動産売却で、自分が住んでいるかどうかで税額は変わる？」
「自分が住んでいない空き家を売りたいけど、税金計算が複雑そう…。」
相続した家やセカンドハウスなど、自分が住んでいない家を売却する際は、状況によって税金の計算方法が変わることもあります。
また、売却時の税金は、家の取得方法や所有期間、住んでいなかった理由によって、適用される特例や控除の内容も異なります。
この記事を読むことで、税金への理解が深まり少しイレギュラーな家の売却でも安心して進められるようになるでしょう。
■自分が住んでいない家を売却したときにかかる税金
①譲渡所得税（所得税・住民税）
②印紙税
③登録免許税
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、短期譲渡所得（所有期間5年以下）なら39.63%、長期譲渡所得（所有期間5年超）なら20.315%です。
また、かかる税金の項目がほとんど同じでも、不動産の利用状況次第で実際に支払う税額に差がでることもあります。
※相続した家を売却する場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた額に基づいて計算されます。もし取得費が不明なら、概算で売却価格の5％を取得費として計算する場合があります。
また、相続税を支払っている場合、納税した相続税額の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が使える点が、住んでいる家を売るときとの大きな違いです。
さらに、一定の条件を満たせば、相続空き家特例により3,000万円の特別控除も受けられます。
・セカンドハウス・別荘の場合
セカンドハウスや別荘を売却する際には、譲渡所得税が発生します。ただし、住居として使用している家に適用される3,000万円の特別控除は利用できないため、売却益に対する税負担が大きくなる点に注意が必要です。
また、観光地やリゾート地の物件は市場価格が変動しやすい特性があるため、売却前に正確かつ適切な査定を行うことが重要です。
・投資用不動産の場合
不動産を事業として運用していない場合、売却益は譲渡所得として扱われます。一方、事業用不動産として扱われる特殊なケースでは、売却益が事業所得に含まれることもあります。
居住用財産の3,000万円特別控除はマイホームであることが適用要件となるため、投資用不動産の売却時に3,000万円特別控除は適用されません。
事業としての不動産運用が認められる場合、青色申告特別控除が適用できるほか、人件費や通信費、減価償却費など経費計上の範囲が広がります。また、事業所得では不動産の赤字をほかの所得と損益通算できます。
・住替えの場合
住み替えを目的に自宅を売却する場合、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除を受けることができます。
売却益に対する課税を繰り延べできる「住み替えの特例」もありますが、売却した年の前後2年以内に新居を購入することなどが条件です。
期限を守らない場合や引っ越し後に売却する家を賃貸に出す場合は、これらの特例は適用されなくなるため、売却計画や申告時期には注意が必要です。
・自己名義で賃貸中の家の場合
親族などが住む家を自身名義で所有している場合、実際の利用状況により、特例の適用可否が変わることがあります。
居住用財産として扱われない場合も多く、その場合は3,000万円の特別控除などの特例が適用されません。
住んでいない家を売却する際に必要な税金や特例についての基本的な知識が身についたと思います。不動産売却においては、税金計算や確定申告の手続きが重要であり、それらが売却後の収益に大きく影響します。
まずは売却する家の状況を整理し、適用可能な特例や控除を確認しましょう。そのうえで、必要な書類を早めに準備し、正確な計算や申告ができるように計画を立てることが大切です。
この記事をきっかけにスムーズで納得のいく売却を目指しましょう。
