今日は土地の契約をしました。
重要事項説明と売買契約です。
事前にPDFで内容を送付していました。
当日は内容を確認して、事務的に説明をするだけ、です。
通常、この方法の場合、30分くらいで完了します。
本人＝買主にも同様のことを伝えていました。
ですが、今回は完了までに２時間半かかりました。
理由は、住宅ローンの内容です。
土地の契約だけなので、多くの不動産会社であれば、土地「だけ」
説明し、さっさと終わらせるはずです。
しかし、何となく気になったので、ローンの内容について正しく理解
されているかどうか、「少し」聞いてみました。
すると、全く把握されていないようでした。
建設会社からは、金利だけ伝えられているとのことでした。
その後の返済内容などは、ほとんど知らない状態でした。
そのため、知らん顔することができませんでした。
まず、今の事前審査をクリアした内容について「軽く」説明しました。
毎月の返済金額さえ、よく知らないようでした。
そこで、変動金利であること、変動金利なので「変動すること」から
説明しました。変動金利だと、「下がる、安くなる」という点しか見ない
人もいます。
「上がる、返済が増える」ことを考えない場合があります。
確かに、10年前と比較すると、下がりました。
１０年前の実行金利であれば、下がった人もいます。
しかし、現在の金利状態は1％を切っています。
正常とは言えません。
政府も住宅ローン控除が「逆ザヤ」になっているので、控除を
見直そうとしているくらいです。
すると、今よりも控除が減り、しかも金利は上がる可能性が高まります。
今の返済金額で考えていると、少し金利が上がっただけで苦労することが
あります。
不良債権処理、平成中期から活発になりました。
バブル期と消費税が3％から5％に上がったときに新築した人に多く発生しました。返済できない、という状態です。
当時は、「ゆとりローン」という名の「地獄ローン」がありました。
いきなり金利が跳ね上がり、返済額が急増するローンです。
2.6％くらいの金利が4％くらいになるローンでした。
借入金額が100万円単位であれば、まだマシです。
しかし、住宅ローンであれば桁が変わります。
しかも、景気が良くなり所得が「上がる前提」でした。
それが反対に悪化し、所得が下がりました。
当然、払えなくなります。
滞納します。
不良債権となります。
競売が激増しました。
強制的に家を失う人が多数、出ました。
その内容を目の当たりにしてきました。
そのため、借入時点を重視するようになりました。
今回、その最初の段階です。
金利は信じられないほど低いです。
おかげで、借入可能金額が増えます。
増えるから、建築会社は「借りられます」と言います。
間違いではありません。
しかし、「払えるかどうか」は別問題です。
変動金利が跳ね上がったとき、どうなるのか、です。
そこで、今回は見過ごさないようにしました。
幸いなことに、20年前では夢のような内容が可能になっています。
35年間完全固定です。
これはフラット35では存在します。
ただし、建築物の条件や諸費用は別、自己資金の用意などが必要です。
提携する金融機関の「別の」ローンと合わせて100％融資可、とできる
場合はあります。
それが、ある銀行が作った商品はフラット35を上回ります。
金利条件は互角です。
違うのは、諸費用も全てＯＫであること、団信は銀行がかけること、
おまけに他の優遇もついてきます。
明らかにフラットを超えています。
返済計画が安全に立てられます。
完済時期を自分の意思で調整できます。
毎月の返済額に悩まなくてよくなります。
そのため、説明に時間を使いました。
売ればいい、建てればいい、ではないと思っています。
リスクを減らすことができるなら、伝えるべきと思います。
さんざん考えた結果、当初の内容で良いと判断するのであれば、進んで
よいと思います。後悔しないように、打てる手は打つべきと思います。
