元銀行員が作った不動産の収支計画シート渡します

物件を見つけたあと、いちばん時間がかかるのは収支の計算です。 そして銀行に持っていくと、思っていたのと違う数字を聞かれます。 このシートは、その2つを1つにまとめたものです。 ■ 入っているもの 1. 入力シート 　物件価格・諸費用・自己資金・金利・期間・家賃・経費を入れるだけ。 　以降のシートはすべて自動で計算されます。 2. 返済予定表（30年） 　元利均等・毎月返済で、利息と元金の内訳、残債の推移が出ます。 3. 収支計画（30年） 　家賃の下落、空室、大規模修繕まで織り込んだ30年分。 　赤字になる年は赤く表示されます。 4. 指標と判定 　表面利回り／実質利回り（NOI利回り）／返済比率／DSCR／CCR／ 　損益分岐入居率を、一般的な目安と一緒に「○」「△」で表示します。 5. 融資面談メモ 　銀行員が実際に聞く10の質問と、その質問の意図。 　答えを書き込む欄がついています。 ■ このシートの特徴 ・計算だけでなく、面談の準備までできます 　「なぜこの物件を選んだのか」「金利が1%上がったらどうするか」。 　何を聞かれるかではなく、なぜ聞かれるのかを書いています。 ・作ったのは、17年間、融資を審査する側にいた人間です 　いまは借りる側として不動産と民泊を運営しています。 　両側から見た項目立てにしてあります。 ・金利を書き換えれば、その場で再計算されます 　「1%上がったら」の答えが、すぐ出せます。 ■ こんな方に ・これから1棟目、2棟目を買おうとしている方 ・銀行や日本政策金融公庫に出す資料を作っている方 ・利回りだけで判断するのが不安な方 ■ 購入後の流れ 1. Excelファイルをお渡しします（Googleスプレッドシートでも開けます） 2. 使い方はシート内の「はじめに」に書いてあります 3. 分からないところを1回ご質問いただけます ■ ご注意 ・税引前の計算です。減価償却・所得税・法人税は含んでいません ・融資が出ることを保証するものではありません。判定は一般的な目安です ・個別の物件についての投資判断や、融資の代行・斡旋は行いません