機械式駐車場付きマンションは金食い虫？―私が購入をおすすめしない理由と将来の費用負担

マンションを購入する際、物件価格や住宅ローンの返済額、毎月の管理費・修繕積立金を気にする方は多いと思います。

しかし、そのマンションに設置されている共用設備が、将来どの程度の維持管理費を必要とするのかまで確認している方は、意外と少ないのではないでしょうか。

今回、特に取り上げたいのが**「機械式駐車場」**です。

機械式駐車場は、限られた敷地に多くの車を収容できる便利な設備です。都市部を中心に、機械式駐車場を備えた分譲マンションは数多く存在します。

一方で、機械式駐車場には継続的な保守点検費や部品交換費用がかかり、将来的には多額の更新費用が必要になる場合があります。

さらに、駐車場の利用率が低下すると、使用料収入が減少する一方で、維持管理費はそれほど減らないという問題も生じます。

こうした問題は、特に郊外のマンションなどで顕在化しているケースがあります。

そして、私が特に問題だと考えているのは、機械式駐車場の維持管理費や更新費用は、駐車場を利用していない区分所有者にも影響する可能性があるということです。

マンション管理会社での勤務経験や、大規模修繕工事に携わってきた経験を踏まえると、私はマンション購入を検討している方に対して、機械式駐車場付きマンションは、できる限り避けることをおすすめしています。

もちろん、機械式駐車場があるマンションのすべてに問題があるわけではありません。

今回は、ファイナンシャル・プランナーとマンション管理士の視点から、機械式駐車場の維持管理費、管理組合の財政問題、そして各住戸の将来負担について解説します。

1．機械式駐車場は、設置して終わりではない

機械式駐車場は、車を上下に移動させる二段式・多段式のものや、立体的に車両を格納するものなど、さまざまな方式があります。

平面駐車場と比較して、限られた敷地に多くの車を収容できるというメリットがあります。

しかし、機械設備である以上、継続的な維持管理が必要です。

具体的には、次のような費用が発生します。

保守点検費用：設備を安全に使用するための定期的な点検・整備

部品交換費用：モーター、チェーン、ワイヤーロープ、センサー、制御盤などの修理・交換

設備更新費用：老朽化に伴う大規模な改修や装置全体の更新

電気料金：設備を稼働させるための電力費用

必要となる費用は設備の方式や規模によって異なりますが、平面駐車場と比較すると、機械設備特有の費用負担が発生します。

特に、設備の老朽化が進めば、保守点検だけでは対応できなくなり、大規模な改修や装置全体の更新が必要になる場合があります。

機械式駐車場は、設置されている限り、継続的に維持管理費が発生し続ける設備なのです。

2．将来の設備更新費用は、決して小さくない

機械式駐車場の維持管理費を考えるうえで、特に注意したいのが将来の更新費用です。

機械式駐車場は、定期的に保守点検を実施し、必要な部品交換を行っていても、経年劣化を避けることはできません。

設備の老朽化が進めば、主要部品の交換や大規模な改修、場合によっては装置全体の更新が必要になります。

こうした工事には、多額の費用がかかることがあります。

例えば、マンション購入時点では機械式駐車場が問題なく稼働していたとしても、10年後、20年後には大規模な更新工事が必要になるかもしれません。

そのため、マンションの長期修繕計画には、外壁改修や屋上防水、給排水設備などの修繕費用だけでなく、機械式駐車場の修繕・更新費用も適切に計上されていることが重要です。

しかし、長期修繕計画に機械式駐車場の更新費用が十分に反映されていなければ、将来的に修繕積立金が不足する可能性があります。

その結果、修繕積立金の値上げや一時金の徴収、管理組合による借入れなどが必要になることも考えられます。

購入時点の修繕積立金が安いからといって、将来もその金額で維持管理できるとは限りません。

3．駐車場の利用率低下が、管理組合の財政を圧迫する

機械式駐車場には、維持管理費がかかる一方で、駐車場使用料という収入があります。

駐車場の利用率が高く、十分な使用料収入が確保されていれば、管理組合にとって重要な収入源になります。

しかし、ここで問題になるのが、駐車場の利用率低下です。

例えば、次のようなマンションを考えてみましょう。

総戸数：50戸

機械式駐車場：30区画

駐車場使用料：月額10,000円

この場合、利用率によって年間の駐車場使用料収入は次のように変化します。

駐車場利用率 契約区画数 年間使用料収入

100％ 30区画 360万円

80％ 24区画 288万円

60％ 18区画 216万円

50％ 15区画 180万円

40％ 12区画 144万円

仮に利用率が100％から50％に低下すれば、年間の駐車場使用料収入は360万円から180万円へと減少します。

年間180万円もの減収です。

一方、機械式駐車場の保守点検費や将来の更新費用は、利用率が半分になったからといって、同じように半分になるわけではありません。

つまり、収入は減少するのに、維持管理費はそれほど減らないという状況が生じる可能性があるのです。

この状態が長期間続けば、管理組合の財政を圧迫する要因になり得ます。

4．郊外のマンションでは、機械式駐車場の維持が深刻な問題になることも

機械式駐車場の問題は、決して将来の話だけではありません。

実際に、都市部から少し離れた郊外のマンションなどでは、機械式駐車場の利用率低下と維持管理費の負担が問題になっているケースがあります。

新築分譲時には、多くの住戸が自家用車を所有することを想定して駐車場が整備されていても、時間の経過とともに居住者の高齢化や生活環境の変化などによって、駐車場の需要が減少することがあります。

また、機械式駐車場には車両の大きさや重量に制限がある場合もあります。

近年の車両の大型化によって、利用したくても利用できないという問題が生じることもあります。

その結果、空き区画が増加し、駐車場使用料収入が減少する一方で、保守点検費や部品交換費用は引き続き発生します。

さらに、設備の老朽化が進めば、大規模な修繕や更新の必要性も高まります。

こうした状況では、機械式駐車場を維持し続けるのか、それとも撤去・平面化するのかという議論が管理組合で持ち上がることがあります。

しかし、問題が認識されているからといって、必ずしも解決に向けた議論が進むとは限りません。

機械式駐車場を現在も利用している区分所有者にとっては、撤去によって駐車場所を失う可能性があります。

一方、駐車場を利用していない区分所有者にとっては、日常生活で直接利用する設備ではないため、維持管理費の問題を身近に感じにくい面があります。

また、撤去や平面化には多額の工事費用が必要になることもあり、管理組合として簡単に結論を出せない場合があります。

その結果、機械式駐車場の維持管理費が管理組合の財政を圧迫していることは分かっていても、具体的な対策が先送りされてしまうことがあるのです。

しかし、議論を先送りしている間にも、設備の老朽化は進みます。

保守点検費や修繕費用が発生し続ける一方で、利用率の低下によって駐車場使用料収入がさらに減少する可能性もあります。

そして、いざ撤去や更新を決断しようとしたときには、以前よりも管理組合の財政状況が悪化していることも考えられます。

機械式駐車場の問題は、放置していても自然に解決するものではありません。むしろ、意思決定を先送りすることで、将来の区分所有者の負担がさらに重くなるおそれがあります。

5．管理組合の財政問題は、自分の家計ほど身近に感じにくい

私がマンション管理の問題で特に難しいと感じるのは、管理組合の財政状況が、必ずしも区分所有者一人ひとりの切実な問題として認識されないことです。

例えば、自分の家計で毎月3万円の赤字が発生していれば、多くの方は支出を見直したり、収入を増やす方法を考えたりすると思います。

しかし、管理組合の会計で毎年数百万円の収支悪化が発生していても、それがすぐに自分の財布から支出されるわけではありません。

そのため、問題の深刻さを実感しにくい場合があります。

特に機械式駐車場については、利用している区分所有者と利用していない区分所有者とで、問題に対する認識や利害が異なることもあります。

利用者にとっては、撤去されれば駐車場所を失うという直接的な不利益があります。

一方、非利用者にとっては、機械式駐車場の維持管理費が管理組合の財政を圧迫していても、自分自身の問題として捉えにくい場合があります。

その結果、管理組合として問題を認識していても、撤去や平面化などの抜本的な対策について合意形成が進まず、現状維持が続いてしまうことがあります。

しかし、管理組合の財政問題は、決して他人事ではありません。

駐車場使用料収入の減少や設備更新費用の不足は、将来的に管理費・修繕積立金の値上げや一時金の徴収という形で、各住戸の負担に影響する可能性があります。

管理組合の財政と各家庭の家計は、決して無関係ではないのです。

6．駐車場を使わない人にも、維持管理費は関係する

ここで、今回の記事で特にお伝えしたいことがあります。

機械式駐車場について、

「自分は車を所有していないから関係ない」

「駐車場を利用している人たちだけで負担すればよい」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、マンションの共用設備は、必ずしも利用している人だけが維持管理費を負担する仕組みにはなっていません。

例えば、エレベーターを考えてみてください。

マンションの1階に住んでいる方は、日常生活でエレベーターをほとんど利用しないかもしれません。

それでは、1階の区分所有者はエレベーターを利用しないからといって、その保守点検費や更新費用を負担しなくてもよいのでしょうか。

一般的には、そうではありません。

エレベーターがマンション全体の共用設備であれば、原則として管理規約などで定められた負担割合に応じて、区分所有者が維持管理費を負担します。

共用設備の維持管理費は、自分が実際に利用しているかどうかだけで決まるものではないのです。

機械式駐車場についても、同じように考える必要があります。

機械式駐車場が共用部分として管理され、その維持管理費や更新費用を管理組合全体で負担する仕組みになっていれば、駐車場を利用していない区分所有者にも費用負担が及ぶ可能性があります。

もちろん、機械式駐車場には、利用者が支払う駐車場使用料があります。

そのため、エレベーターと全く同じ仕組みではありません。

重要なのは、駐車場使用料収入によって、維持管理費や将来の更新費用をどの程度賄えているのかということです。

使用料収入で必要な費用を十分に賄えていれば、管理組合全体への負担は抑えられます。

しかし、使用料収入が不足し、その不足分を管理組合全体で補うことになれば、駐車場を利用していない区分所有者にも影響が及ぶ可能性があります。

「1階の住戸だからエレベーターの維持管理費は関係ない」とはならないのと同じように、「車を持っていないから機械式駐車場の維持管理費は関係ない」とも限らないのです。

なお、実際の費用負担は、設備の所有形態や管理規約、会計処理などによって異なります。

7．機械式駐車場の問題は、各住戸の毎月の負担に影響する

では、機械式駐車場の利用率低下が、各住戸の家計にどの程度影響する可能性があるのでしょうか。

先ほどの総戸数50戸、機械式駐車場30区画のマンションを例に考えてみます。

駐車場の利用率が100％から50％に低下すると、年間の使用料収入は180万円減少します。

仮に、この減収分を管理費の値上げによって全住戸で均等に補うとすれば、

180万円 ÷ 50戸 ÷ 12か月 ＝ 1戸当たり月額3,000円

となります。

つまり、駐車場の利用率低下による減収を補うために、1戸当たり毎月3,000円の負担増加が必要になるという計算です。

年間では36,000円、20年間では単純計算で72万円になります。

もちろん、これは負担への影響を分かりやすく示すための仮定です。

実際には、駐車場使用料収入をどの会計に計上しているか、管理組合の収支状況、各住戸の負担割合などによって異なります。

また、利用率の低下が必ず管理費の値上げに直結するわけでもありません。

それでも、機械式駐車場の利用率低下が、最終的に各住戸の毎月の負担増加につながる可能性があるということは、理解しておきたいところです。

特に、住宅ローンの返済額をぎりぎりに設定している場合、管理費や修繕積立金の値上げは家計にとって無視できない負担になります。

8．将来の更新費用は、さらに大きな負担になる可能性も

もう一つ、各住戸の負担に大きく影響する可能性があるのが、機械式駐車場の更新費用です。

例えば、将来的に機械式駐車場の更新工事として3,000万円が必要になったと仮定します。

総戸数50戸のマンションで、全住戸が均等に負担すると考えれば、

3,000万円 ÷ 50戸 ＝ 1戸当たり60万円

となります。

もちろん、実際には修繕積立金から支出する場合が多く、各住戸から60万円を一時金として徴収するという意味ではありません。

しかし、機械式駐車場の更新費用が長期修繕計画に十分反映されておらず、修繕積立金が不足していれば、追加の資金確保が必要になります。

例えば、3,000万円を10年間で積み立てると仮定すると、

3,000万円 ÷ 50戸 ÷ 120か月 ＝ 1戸当たり月額5,000円

となります。

これは、機械式駐車場の更新費用を確保するためだけの単純計算です。

実際のマンションでは、外壁改修、屋上防水、給排水設備、エレベーターなど、ほかにも多くの修繕・更新費用が必要になります。

そのため、機械式駐車場の更新費用が十分に見込まれていない場合には、将来的な修繕積立金の値上げ要因になり得ます。

現在の修繕積立金が安くても、将来必要になる設備更新費用を賄えなければ、その不足分は最終的に区分所有者の負担として表面化する可能性があります。

マンション購入時には、現在の管理費・修繕積立金の金額だけでなく、将来の負担についても確認することが重要です。

9．駐車場使用料収入は、何に使われているのか？

ここは、マンション管理の実務上、特に注意したいポイントです。

マンションによっては、駐車場使用料収入を管理費会計の収入として計上し、日常的な管理費用に充当している場合があります。

一方、機械式駐車場の将来の更新費用については、修繕積立金会計から支出する計画になっていることがあります。

つまり、

駐車場使用料収入は日常の管理費用に使われている一方で、将来の更新費用は修繕積立金から支出する。

という会計構造になっている場合があるのです。

このような会計処理自体が直ちに問題というわけではありません。

しかし、機械式駐車場の将来の更新費用が十分に積み立てられていなければ、設備更新時に資金不足が生じる可能性があります。

また、駐車場使用料収入を日常の管理費用に多く充当しているマンションでは、利用率が低下すると管理費会計の収支が悪化するおそれがあります。

そのため、マンション購入前には、駐車場使用料収入がどの会計に計上され、どのように使われているのかを確認したいところです。

「駐車場使用料収入が多いから安心」ではなく、「その収入が適切に活用され、将来の維持管理費や更新費用にも備えられているか」が重要なのです。

10．機械式駐車場の撤去・平面化は、簡単には決められない

機械式駐車場の利用率が低下し、維持管理費や更新費用が経済的に見合わなくなった場合には、設備の更新だけでなく、撤去や平面化を検討することもあります。

例えば、老朽化した機械式駐車場を撤去し、平面駐車場として整備する方法です。

機械設備を撤去すれば、その後の保守点検費や機械設備の更新費用を削減できる可能性があります。

一方で、撤去工事や埋戻し工事などには費用がかかります。

また、機械式駐車場を平面化すれば、一般的には駐車可能台数が減少します。

そのため、現在の利用者への対応や、将来必要となる駐車台数についても検討しなければなりません。

さらに、自治体の駐車場附置義務などの法令・条例上の条件や、管理規約、管理組合での合意形成についても確認が必要です。

特に難しいのが、区分所有者間の利害関係です。

機械式駐車場を利用している人にとっては、撤去によって駐車場所を失う可能性があります。

一方、利用していない人にとっては、設備の維持管理費を削減することにメリットがあります。

こうした立場の違いによって、管理組合としての意思決定が難しくなる場合があります。

機械式駐車場は、老朽化したからといって簡単に撤去できるとは限りません。

そして、結論を先送りしている間にも、設備の老朽化は進み、維持管理費は発生し続けます。

このような合意形成の難しさも、機械式駐車場付きマンションが抱えるリスクの一つだと考えています。

11．マンション購入前に確認しておきたい資料

機械式駐車場が設置されているマンションを購入する場合には、できる限り管理組合の資料を確認しておきたいところです。

特に、次の資料が参考になります。

確認する資料　　　　　 確認したい内容

長期修繕計画書　　　　 機械式駐車場の修繕・更新費用が計上されているか

収支決算書 　　　　　　駐車場使用料収入や保守点検費の実績

収支予算書 　　　　　　駐車場使用料収入の見込みと使途

総会議事録 　　　　　　利用率低下、設備の老朽化、更新・撤去の検討状況

重要事項調査報告書等　 駐車場の空き状況や使用料、修繕積立金の状況

特に確認したいのは、機械式駐車場の更新費用が長期修繕計画に十分反映されているかという点です。

また、現在の駐車場利用率だけでなく、過去数年間の利用率の推移も確認できれば、より参考になります。

例えば、現在の利用率が70％だったとしても、以前は95％だったのか、それとも長年70％前後で推移しているのかによって、状況の捉え方は変わります。

さらに、駐車場使用料収入が管理費会計にどの程度組み込まれているのかも確認したいところです。

駐車場使用料収入への依存度が高いマンションでは、利用率の低下が管理組合の収支に大きく影響する可能性があります。

なお、購入前に入手できる資料の範囲は物件によって異なりますが、不動産仲介会社を通じて確認できる情報もあります。

12．私は、機械式駐車場付きマンションの購入を積極的にはおすすめしません

ここまで、機械式駐車場の維持管理費や更新費用、利用率低下による管理組合の財政への影響について説明してきました。

これらを踏まえ、私はマンション購入を検討している方に対して、機械式駐車場が設置されているマンションは、できる限り避けることをおすすめしています。

もちろん、機械式駐車場が設置されているマンションが、すべて問題を抱えているわけではありません。

駐車場の利用率が高く、使用料収入も十分に確保され、将来の設備更新費用についても適切に積み立てられているマンションはあります。

また、立地や物件価格、住戸の条件などを総合的に考えれば、機械式駐車場があることを承知したうえで購入するという判断もあるでしょう。

それでも、私が積極的におすすめしない理由は、機械式駐車場には、将来の維持管理費や更新費用だけでなく、利用率の低下や管理組合の合意形成といった不確実性があるからです。

特に、駐車場需要が低下しているマンションでは、設備を維持し続けることが管理組合の財政を圧迫する可能性があります。

さらに、設備の撤去や平面化が必要だと分かっていても、区分所有者間の利害関係などから意思決定が進まない場合があります。

そして、その間にも設備は老朽化し、維持管理費は発生し続けます。

マンションを購入する際には、購入時点の価格や管理費・修繕積立金だけでなく、将来の管理組合の財政リスクまで考える必要があります。

そのような観点から、同じような立地・価格・住戸条件のマンションを比較するのであれば、私は機械式駐車場が設置されていないマンションを優先して検討することをおすすめします。

特に、自家用車を所有しておらず、今後も駐車場を利用する予定がない方にとっては、機械式駐車場の存在が将来的な費用負担につながる可能性があることを、十分に理解していただきたいと思います。

13．まとめ――マンション購入は、将来の維持管理費も含めて考えたい

機械式駐車場は、限られた敷地を有効活用し、多くの駐車台数を確保できる便利な設備です。

しかし、継続的な保守点検費や部品交換費用が必要であり、将来的には多額の更新費用が発生する可能性があります。

また、駐車場の利用率が低下すれば、使用料収入が減少し、管理組合の財政を圧迫する要因にもなり得ます。

そして、特に注意したいのは、機械式駐車場の問題が、駐車場を利用している人だけの問題ではないということです。

マンションの1階に住んでいる方がエレベーターをほとんど利用しないからといって、その維持管理費と無関係になるわけではありません。

機械式駐車場についても、管理組合全体で維持管理する仕組みになっていれば、駐車場を利用していない区分所有者にも費用負担が及ぶ可能性があります。

また、郊外のマンションなどでは、駐車場の利用率低下と維持管理費の負担が問題となり、撤去や平面化が検討されているケースもあります。

しかし、区分所有者間の利害関係や問題意識の違いから、具体的な対策がなかなか進まない場合があります。

問題を先送りしている間にも、設備の老朽化は進み、維持管理費は発生し続けます。

こうした将来の財政リスクを考えると、私はマンション購入を検討している方に対して、機械式駐車場付きマンションは、できる限り避けることをおすすめしています。

もちろん、適切に維持管理され、将来の更新費用も十分に確保されているマンションまで、一律に否定するものではありません。

しかし、同じような立地・価格・住戸条件で比較できるのであれば、将来の維持管理費や管理組合の財政リスクを考慮し、機械式駐車場のないマンションを優先して選ぶことが、長期的には堅実な判断だと考えています。

マンション購入は、専有部分だけを購入するものではありません。

共用部分の設備を維持管理するための費用も、長期にわたって負担していくことになります。

住宅ローンの返済額だけでなく、将来の管理費・修繕積立金の負担まで見据えて購入を判断することが、無理のないマンション購入につながるのではないでしょうか。

マンション購入前の管理状況チェックも大切です

マンション購入を検討する際には、物件価格や住宅ローンの返済計画だけでなく、管理組合の財政状況や長期修繕計画についても確認することが重要です。

ココナラでは、住宅購入の資金計画やマンションの管理状況に関するご相談をお受けしています。

住宅ローンの返済計画だけでなく、管理費・修繕積立金の将来負担や長期修繕計画の確認など、マンション購入に関する疑問があれば、お気軽にご相談ください。