中古戸建てが「再建築不可」と言われたら？道路・接道と建替え可否を契約前に確認する方法

中古戸建てを探していると、物件情報に「再建築不可」と記載されていることがあります。

また、不動産会社から「現在の建物には住めますが、建替えには制限があります」と説明される場合もあります。

ここで疑問になるのは、次のような点ではないでしょうか。

・なぜ家が建っているのに、建替えができないのか。
・道路に面していても再建築不可になるのか。
・古い建物を解体せず、リフォームして住むことはできるのか。
・将来、建替えが認められる可能性はあるのか。
・購入する前に、どの資料を確認すればよいのか。

再建築の可否を考えるうえで、特に重要なのが「敷地と道路の関係」です。

今回は、道路の種類や接道条件、建替えに関する例外制度、契約前に確認したい資料について整理します。

■「再建築不可」とはどういう意味か

再建築不可とは、一般的に、現在の建築関係法令などの条件では、既存の建物を解体して新たに建築することが認められない物件を指す言葉です。

ただし、物件広告で使われる「再建築不可」という表現だけでは、その理由や将来の可能性までは分かりません。

建替えが難しい理由には、道路との接し方や敷地の形状、法令上の制限などがあります。

特に多いのが、建築基準法の接道条件を満たしていないケースです。

建築基準法第43条では、原則として、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接することが求められます。

また、道路についても、原則として幅員4メートル以上という基準があります。

ただし、幅員4メートル未満でも、建築基準法第42条第2項の道路として扱われる場合があります。

つまり、単純に「前面道路が狭いから再建築不可」とは判断できません。

■「公道か私道か」だけでは建替え可否は分からない

道路を確認するとき、最初に「公道ですか、私道ですか」と質問する方もいるでしょう。

もちろん、道路の所有者や管理者を確認することは大切です。

しかし、建替えの可否を検討する場合には、もう一つ重要な区分があります。

それが「建築基準法上の道路に該当するか」です。

例えば、私道であっても、建築基準法第42条に規定する道路として扱われている場合があります。

一方、登記上の地目が「公衆用道路」であったり、現地で一般の通行に利用されていたりしても、建築基準法上の道路とは限りません。

この違いを確認するために使用するのが、自治体が公表している指定道路図などの資料です。

自治体によって公開方法は異なりますが、道路の種類や指定状況を調べられる場合があります。

なお、地図に情報が表示されていても、実際の道路の範囲や敷地との接道状況について、追加調査が必要になることがあります。

■道路の幅と敷地の接道幅は別の問題

道路について確認するとき、混同しやすいのが次の2つです。

・道路そのものの幅員。
・敷地が道路に接している長さ。

例えば、道路の幅員が5メートルあったとしても、敷地がその道路に接している部分が1.5メートルしかない場合があります。

この場合、一般的な2メートル以上の接道条件を満たしていない可能性があります。

反対に、敷地が道路に3メートル接していても、その道が建築基準法上の道路に該当しない場合があります。

特に、道路から細長い通路を通って奥の住宅へ入る「路地状敷地」では注意が必要です。

接道部分だけでなく、路地状部分の幅や長さも確認します。

地域によっては、建築基準法の一般的な基準に加え、条例によって接道条件が厳しく定められている場合があります。

そのため、販売図面に記載された「接道2メートル」という数字だけで建築可能と判断することはできません。

■幅員4メートル未満でも建替えできる場合がある

住宅地には、昔から利用されている幅の狭い道路が数多くあります。

このような道路の中には、建築基準法第42条第2項に規定する道路、いわゆる「2項道路」があります。

2項道路に接する敷地では、原則として道路中心線から2メートルの位置まで敷地を後退させる、セットバックが必要になる場合があります。

ただし、道路の反対側に崖や河川などがある場合には、後退方法が異なることもあります。

ここで押さえておきたいのは、セットバックによって建築に利用できる敷地面積が減る可能性があることです。

例えば、現況の敷地面積が100平方メートルでも、道路後退部分を除いた面積を基に建築計画を検討しなければならない場合があります。

また、既存の塀や門などが後退部分にある場合は、その取扱いも確認する必要があります。

道路が狭いという事実だけではなく、その道路が法令上どのように扱われているのかを調べることが重要です。

■接道条件を満たさなくても建築できる例外はある？

建築基準法には、接道義務に関する例外制度も設けられています。

代表的なものが、建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可制度です。

これは、通常の接道条件を満たしていない敷地であっても、一定の基準を満たし、特定行政庁による認定や許可を受けることで建築が認められる場合がある制度です。

ただし、誰でも自由に利用できる制度ではありません。

道の状況、周囲の土地利用、避難や通行の安全性、建築物の用途や規模などによって判断されます。

ここで注意したいのが、以前に認定や許可を受けていた物件です。

過去に建築が認められていたとしても、将来の建替えについて同じ条件で認定や許可を受けられるとは限りません。

道路状況や建築計画が変われば、判断が異なる可能性があります。

そのため、不動産会社から「以前も許可を受けているので建替えできると思います」と説明された場合には、過去の許可内容と今回の建替えの見通しを分けて確認した方がよいでしょう。

■契約前に確認したい資料と調査の順番

再建築の可否を調べる場合は、次の順番で資料を確認すると整理しやすくなります。

まず、販売図面と重要事項説明書です。

重要事項説明書の「敷地と道路の関係」や「法令上の制限」に関する記載から、前面道路の種類、幅員、接道状況、セットバックの有無などを確認します。

次に、道路関係の資料です。

・自治体の指定道路図。
・道路台帳など道路の管理関係資料。
・位置指定道路の場合は指定図面。
・公図。
・土地の登記事項証明書。
・地積測量図や現況測量図。

これらの資料は、それぞれ確認できる内容が異なります。

例えば、公図や登記事項証明書だけで、現在の道路幅員や接道長さを正確に判断できるとは限りません。

図面と現地の状況が一致しているかも確認する必要があります。

さらに、既存建物の建築関係資料も参考になります。

・建築確認済証。
・検査済証。
・建築計画概要書。
・建築確認申請台帳記載証明書。
・過去の認定・許可に関する資料。

これらは、既存建物が建築された当時の手続きや計画を調べるための材料です。

ただし、過去に建築確認を受けていることが、現在の法令による再建築の可否を保証するわけではありません。

資料だけで判断できない場合は、不動産会社を通じて自治体の建築担当部署へ確認する方法があります。

■具体例で考える2つの中古戸建て

ここからは、説明のための架空の例です。

A物件は、幅員約3.2メートルの道路に、敷地が約2.5メートル接している中古戸建てです。

前面道路を調べたところ、建築基準法第42条第2項の道路として扱われていました。

この場合、道路幅員が4メートル未満でも、セットバックなど必要な条件を満たすことで建替えが可能になることがあります。

ただし、具体的な建築計画やその他の法令上の制限も確認する必要があります。

一方、B物件は、幅員約4.5メートルの通路に接する中古戸建てです。

現地では車が通行でき、見た目には十分な広さがあります。

ところが調査した結果、その通路は建築基準法第42条の道路に該当していませんでした。

この場合、通路の幅が4メートル以上あるという理由だけでは、通常の接道条件を満たしたことになりません。

建築基準法第43条第2項の認定・許可制度が利用できるかなど、追加確認が必要になります。

このように、現地で道路を見ただけでは、再建築の可否を判断できないことがあります。

■購入前に住宅ローンと将来の利用方法も確認する

再建築に制限がある物件では、建替えの可否だけでなく、購入時の資金計画についても確認が必要です。

住宅ローンを利用する場合、金融機関によって担保評価や融資対象となる物件の条件が異なります。

再建築不可とされる物件では、住宅ローンの利用が難しい場合もあります。

購入を申し込む前に、物件の接道条件を金融機関へ伝え、融資の取扱いを確認しておきたいところです。

また、現在の建物をリフォームして利用する予定であっても、工事内容によっては建築基準法上の確認や制限が関係する場合があります。

「建替えができないなら、リフォームすればよい」と単純に判断することも避けたいところです。

将来的に建替えを希望しているのであれば、その希望を契約前に不動産会社へ具体的に伝える必要があります。

再建築できることを前提に購入を検討している場合は、行政への確認結果や未確定事項を整理し、必要な契約条件について事前に協議することが大切です。

■不動産会社へ確認するときの質問例

再建築の可否について不明点がある場合は、次のように具体的に質問できます。

・この物件の前面道路は、建築基準法第42条の何号道路に該当しますか？

・敷地が道路に接している長さは何メートルですか？測量図などで確認できますか？

・道路の幅員は何メートルですか？セットバックが必要な部分はありますか？

・道路と敷地の関係について、自治体へ確認した記録はありますか？

・建築基準法第43条第2項の認定や許可が必要な物件ですか？

・過去に認定や許可を受けている場合、その資料を確認できますか？

・将来建替えを希望する場合、現時点で確認できている条件と、まだ確認できていない条件を教えてください。

・今回の接道条件について、利用予定の金融機関へ説明するための資料はありますか？

回答を受けたら、確認済みの事実、今後の調査が必要な事項、現時点では判断できない事項を分けて整理します。

■まとめ｜現在建っていることと、将来建替えられることは別

中古戸建ての再建築の可否を確認するときは、現在住宅が存在しているという事実だけで判断しないことが大切です。

特に整理したいのは、次の点です。

・前面道路が建築基準法上の道路に該当するか。
・道路の幅員と敷地の接道長さ。
・セットバックや条例による追加条件の有無。
・例外的な認定・許可制度が関係するか。
・行政への確認結果と未確認事項。
・住宅ローンや将来の建替え計画への影響。

道路や建築に関する条件は、地域や敷地の状況、建築計画によって異なります。

再建築できることが購入の前提条件である場合には、その見通しが確認できないまま契約を進めるのではなく、必要な調査を終えてから契約条件を検討することが重要です。

■契約前の資料を確認したい方へ

重要事項説明書や売買契約書を読んでも、今回の物件の道路・接道条件や、追加で何を確認すればよいのか整理できない場合があります。

ココナラでは、売買契約書・重要事項説明書等を確認し、不動産取引実務の観点から確認ポイントや不動産会社への質問事項を整理するサービスを提供しています。

法律判断や建築可否の認定、購入の可否を最終判断するサービスではありません。