中古マンション購入後にリフォームできる？管理規約・工事申請・床材の確認ポイント

中古マンションを購入して、自分の好みにリフォームしたい。

そう考えて物件を探している方も多いのではないでしょうか。

例えば、カーペットをフローリングに変更したい。壁を撤去して広いリビングにしたい。古いキッチンや浴室を交換したい。

ところが、分譲マンションでは、購入した部屋だからといって、希望する工事を自由に行えるとは限りません。

管理規約によって使用できる床材が指定されていたり、工事に管理組合の承認が必要だったりするためです。

今回は、中古マンションを購入してリフォームを予定している方に向けて、契約前に確認したい管理規約や工事の制限、申請手続きについて整理します。

■購入したマンションでも自由にリフォームできるとは限らない

分譲マンションには、大きく分けて「専有部分」と「共用部分」があります。

専有部分とは、区分所有者が個別に所有する住戸の部分です。

一方、共用部分には、建物の構造に関係する柱や梁、共用廊下、階段などがあります。

ここで注意したいのは、住戸の内側にあるものが、すべて専有部分とは限らないことです。

例えば、玄関ドアや窓サッシ、バルコニーなどは、一般的に共用部分として扱われます。

また、給排水管などの設備についても、設置場所や利用形態によって専有部分と共用部分の区分が異なります。

そのため、リフォームを計画するときは、まず管理規約で専有部分と共用部分の範囲を確認する必要があります。

自分が所有する部屋であっても、共用部分に関係する工事には制限が設けられている場合があります。

■最初に確認したいのは管理規約と使用細則

中古マンションのリフォームを考える場合、最初に確認したい資料は次のとおりです。

・管理規約
・使用細則
・専有部分の修繕等に関する細則
・リフォーム工事申請書と申請手続きの案内
・既存の間取り図や設備図面
・工事に関係する管理組合の決定事項

管理規約は、そのマンションの管理や使用に関する基本的なルールです。

使用細則は、管理規約を補う具体的な取り決めです。

例えば、工事可能な曜日や時間帯、資材の搬入方法、近隣住戸への通知方法などが定められていることがあります。

さらに、リフォーム工事について独立した細則を設けているマンションもあります。

国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」は、各マンションが管理規約を作成・改正する際の参考となるひな型です。

令和7年改正の標準管理規約でも、専有部分の修繕等について申請や承認の手続きが示されています。

ただし、標準管理規約がそのまますべてのマンションに適用されるわけではありません。

確認すべきなのは、購入を検討しているマンションで実際に有効となっている規約や細則です。

■フローリングへの変更は床材の条件を確認する

リフォームで比較的多いのが、床材の変更です。

例えば、洋室のカーペットをフローリングに変更したいという希望があります。

ここで問題になることがあるのが、階下への生活音です。

マンションによっては、床材について遮音性能の基準や施工方法が定められています。

そのため、フローリングへの変更を検討するときは、次の点を確認します。

・カーペットからフローリングへの変更が認められているか
・床材の遮音性能について指定があるか
・床下地の施工方法に制限があるか
・施工前に材料の仕様書を提出する必要があるか
・工事に管理組合の承認が必要か

ここで注意したいのは、床材の遮音性能を示す数値だけで判断できるとは限らないことです。

床の構造や施工方法によっても、音の伝わり方は変わります。

不動産会社から「フローリングに変更できます」と説明された場合には、実際にどのような材料や工法が認められているのかまで確認すると、購入後の計画を立てやすくなります。

■キッチンや浴室の移動には設備上の制約もある

もう一つ、事前確認が重要なのが水回りのリフォームです。

キッチンや浴室、トイレの設備交換と、それらの設置場所を移動する工事では、確認内容が異なります。

例えば、壁付けキッチンを対面キッチンに変更したい場合です。

設備を移動するためには、給排水管や換気ダクトなどの経路を検討する必要があります。

特に排水管は、適切な勾配を確保することが重要です。

床下の空間や既存配管の位置によっては、希望する場所まで移動できない場合があります。

確認したいのは、次のような事項です。

・既存の給排水管の位置
・床下や天井裏の配管スペース
・共用の配管部分との接続位置
・排水勾配を確保できるか
・換気ダクトの経路
・管理規約による工事制限

管理規約上は認められる工事でも、建物の構造や設備の条件によって施工できない場合があります。

反対に、技術的には施工できそうでも、管理規約や承認条件によって実施できないこともあります。

工事の技術的な可否と、管理組合が認める工事の範囲は、分けて確認することが大切です。

■間取り変更では撤去できない壁がある

中古マンションを購入し、隣り合う洋室をつなげて広い部屋にしたいという希望もあります。

しかし、室内の壁がすべて自由に撤去できるわけではありません。

例えば、鉄筋コンクリート造のマンションでは、建物の構造を支える壁が存在する場合があります。

こうした壁は、建物の安全性に関係するため、単なる間仕切り壁と同じように扱うことはできません。

また、撤去可能な間仕切り壁であっても、その内部に電気配線や設備配管が設置されている場合があります。

間取り変更を希望する場合には、既存図面をもとに、撤去予定の壁がどのような役割を持っているのかを確認します。

販売図面だけでは判断できないこともあるため、必要に応じて建築や設備の専門家による調査が必要になります。

■窓や玄関ドアは室内側からでも自由に交換できない場合がある

意外に見落としやすいのが、窓や玄関ドアです。

古いマンションでは、断熱性や防音性を改善するために、窓サッシや玄関ドアを交換したいと考えることがあります。

しかし、マンションの窓枠、窓ガラス、玄関ドアなどは、一般的に共用部分として扱われています。

そのため、区分所有者の判断だけで交換できるとは限りません。

国土交通省のマンション標準管理規約には、窓ガラス等の改良に関する規定もあります。

一定の条件のもとで区分所有者による改良工事を認める考え方が示されていますが、具体的な取扱いは各マンションの規約や管理組合の承認手続きによります。

内窓の設置についても、既存サッシの交換とは工事内容が異なるものの、管理規約や施工条件の確認が必要です。

■リフォーム工事の申請はいつ行うのか

管理規約で工事が認められていても、それだけで着工できるとは限りません。

国土交通省の令和7年改正マンション標準管理規約第17条では、共用部分や他の専有部分に影響を与えるおそれのある修繕等について、事前の申請と承認の手続きが示されています。

申請時には、設計図、仕様書、工程表などの提出が想定されています。

また、承認を要しない工事であっても、業者の出入り、資材搬入、騒音や振動などの影響を管理組合が事前に把握する必要がある場合には、届出を求める規定があります。

実際のマンションでは、工事の内容によって次のような違いがあります。

・事前承認が必要な工事
・届出のみで対応できる工事
・工事方法や使用材料に制限がある工事
・管理規約上、認められない工事

また、承認を理事会で審議する場合には、申請から回答まで一定の期間が必要になることがあります。

そのため、購入後すぐに工事を開始できるとは限りません。

リフォームを前提に購入する場合は、申請先、必要書類、審査の流れ、着工可能時期を契約前に確認しておきたいところです。

■具体例：購入後に間取りと床材を変更したい場合

ここからは説明のための架空の例です。

築30年の中古マンションを購入し、次のリフォームを計画しているとします。

・洋室のカーペットをフローリングへ変更
・壁付けキッチンを対面キッチンへ変更
・洋室とリビングの間仕切り壁を撤去

この場合、最初から希望する工事をすべて実施できる前提で予算を組むのではなく、工事ごとに確認内容を分けます。

まず、フローリングについては、管理規約と工事細則を確認します。

次に、キッチンの移動については、配管経路や排水勾配などの設備条件を確認します。

間仕切り壁については、既存図面を確認し、構造に影響しない壁なのかを調べます。

そのうえで、希望する工事内容を整理し、管理組合への事前相談や申請が必要かを確認します。

重要なのは、「リフォーム可能な物件」という説明を、希望するすべての工事が可能という意味で受け取らないことです。

■購入契約前に確認する順番

リフォームを前提とする中古マンション購入では、確認する順番も重要です。

まず、希望する工事を具体的に整理します。

次に、管理規約や使用細則を取り寄せ、工事内容に関係する制限を確認します。

そのうえで、図面や設備資料を使い、施工会社へ技術的な実現可能性を相談します。

そして、管理組合への申請方法や承認の見通しを確認します。

この段階でも工事の可否が確定しない場合は、何が未確認なのかを整理しておきます。

特に大きな間取り変更や水回りの移動を前提としている場合には、希望する工事が実現できるかどうかによって購入後の住まい方や予算が変わることがあります。

必要であれば、売買契約を締結する前に、不動産会社と未確認事項の調査方法や契約条件を協議することになります。

■不動産会社へ確認するときの質問例

中古マンションのリフォームについて不明点がある場合は、次のように質問すると整理しやすくなります。

・このマンションの最新の管理規約、使用細則、リフォーム工事に関する細則を確認できますか？

・カーペットからフローリングへ変更する場合、床材の遮音性能や施工方法に指定はありますか？

・キッチンの位置を変更したいのですが、給排水管の位置が分かる図面はありますか？

・室内の間仕切り壁を撤去したいのですが、構造に関係する壁かどうかを確認できる資料はありますか？

・窓や玄関ドア、内窓について、区分所有者が実施できる工事の範囲を教えてください。

・リフォーム工事は管理組合の承認が必要ですか？届出のみでよい工事との区別はありますか？

・工事申請から承認まで、通常どの程度の期間を見込めばよいですか？

・過去に同じマンションで、希望する工事と似た内容の施工事例はありますか？

・今回の希望工事について、現時点で確認できていることと、購入後でなければ確認できないことを分けて教えてください。

なお、過去に同様の工事が行われていたとしても、それだけで今回の工事が承認されるとは限りません。

現在の管理規約や工事内容に基づいて確認することが必要です。

■まとめ：リフォームを前提とするなら契約前の確認が大切

中古マンションは、購入後に内装や設備を変更することで、自分の暮らし方に合わせた住まいにできる可能性があります。

ただし、リフォームの可否は、専有部分か共用部分かという区分だけでは判断できません。

管理規約、使用細則、建物の構造、設備条件、工事申請の手続きなどを合わせて確認する必要があります。

購入前に希望する工事を具体化し、実施できる内容、条件付きで可能な内容、まだ判断できない内容を整理しておくと、購入後の計画を立てやすくなります。

重要事項説明書や売買契約書を読んでも、今回の物件で何を確認すればよいのか分からない場合には、不動産取引実務の観点から資料を確認し、不動産会社への質問事項を整理するサービスもご用意しています。