管理費を値上げすると言われた。まず金額より先に確認してほしいこと

マンションに住んでいると、ある日こんな話が出てくることがあります。

「管理費を値上げする必要があります」

月額10,000円だったものが12,000円になる。

毎月支払うお金ですから、

「なんで2,000円も上がるの？」

「今までの金額ではダメなの？」

と思うのは当然だと思います。

ただ、ここで一つ注意したいことがあります。

マンションには、

「管理費」

と、

「修繕積立金」

があります。

似たように毎月支払っているので一緒に考えがちですが、基本的には役割が違います。

修繕積立金は、将来の大規模修繕や設備更新などに備えて積み立てていくお金。

一方、管理費は、日常のマンション管理に必要な費用に充てられるお金です。

ですから管理費の値上げを提案されたときは、

「いくら上がるのか」だけでなく、「毎年何にお金がかかっているのか」

を見ることが大切です。

1．まず「なぜ値上げが必要なのか」を確認する

最初に確認したいのは、当然ここです。

例えば、

管理会社へ支払う管理委託費が上がった。

電気料金が上がった。

保険料が上がった。

設備点検などの費用が上がった。

人件費の上昇などによって各種契約金額が変わった。

いろいろな理由が考えられます。

大切なのは、

「最近いろいろ値上がりしているから仕方ない」

だけで終わらせないことです。

具体的に、

何の支出が、どのくらい増えているのか。

まずそこを確認してみます。

2．管理費会計の収支を見る

次に確認したいのが、管理費会計です。

難しい会計知識は必要ありません。

まず、

毎年どのくらい収入があり、どのくらい支出しているのか

を見ます。

例えば、

年間の管理費収入が1,000万円。

支出もほぼ1,000万円。

そこへ管理委託費や保険料などの値上げが加わる。

この状態なら、今後赤字になる可能性があります。

一方で、

毎年ある程度の余裕がある。

大きな繰越金がある。

という場合なら、

「今すぐこの金額まで上げる必要があるのか？」

という確認もできるでしょう。

大切なのは、

現在の管理費会計がどういう状態なのか

を見ることです。

3．「一つの費用」だけではなく全体を見る

例えば、

「管理会社から管理委託費を月10万円値上げしたいと言われた」

とします。

すると、

「管理委託費が上がるから管理費も上げる」

という話になりやすいかもしれません。

でも、管理費会計には管理委託費以外にもさまざまな収入・支出があります。

だから、

一つの費用が上がった＝その金額をそのまま管理費へ上乗せ

とは限りません。

他の支出はどうなっているのか。

削減できる費用はないのか。

現在の収支にどのくらい余裕があるのか。

今後さらに増えそうな支出はあるのか。

管理費会計全体を見る。

これが重要です。

4．値上げ後の収支も確認する

もう一つ確認してほしいのが、

値上げしたら、その後どうなるのか

です。

例えば、

月額1,000円値上げする案。

月額2,000円値上げする案。

月額3,000円値上げする案。

それぞれで年間収入がどのくらい変わり、今後の収支がどうなるのか。

可能であれば、こうしたシミュレーションがあると判断しやすくなります。

値上げの目的は、

ただ管理費を高くすることではありません。

日常のマンション管理に必要なお金を、継続して確保することです。

ですから、

「値上げすると、何年くらい安定して運営できそうなのか」

という視点も持っておくといいでしょう。

修繕積立金の値上げとは少し見方が違う

以前、修繕積立金の値上げについて書きました。

修繕積立金なら、

長期修繕計画。

将来の工事予定。

将来の修繕積立金残高。

などを見ることが重要になります。

一方、管理費の場合は、

毎年の日常的な収入と支出

を見ることが中心になります。

つまり、

修繕積立金 → 将来のお金

管理費 → 日常の管理に使うお金

という違いを意識すると、かなり分かりやすくなります。

もちろん実際の会計や運用はマンションによって異なりますが、

「値上げ」という言葉だけで二つを一緒に考えない

ことが大切です。

まず確認するのは「値上げ額」ではなく「収支」

管理費を値上げすると言われたら、

「月々いくら上がるの？」

が一番気になると思います。

でも、その前に、

① なぜ値上げが必要なのか

② 何の支出が増えているのか

③ 現在の管理費会計はどうなっているのか

④ 値上げしたら収支はどうなるのか

を確認してみてください。

そのうえで、

「では、この値上げ額はどうなのか」

を考える。

管理費の値上げに賛成するにしても、反対するにしても、

まず現在のお金の流れを知る。

そこから始めると、かなり判断しやすくなると思います。

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