修繕積立金を値上げすると言われた。まず金額より先に見てほしいこと

「修繕積立金を値上げする必要があります」

管理会社や理事会から突然こんな話が出てくると、まず気になるのは当然、

「で、いくら上がるの？」

だと思います。

月5,000円なのか、1万円なのか。

毎月払うお金ですから、そこが気になるのは当たり前です。

でも、マンション管理の実務に携わってきた立場からすると、金額を見る前に確認してほしいことがあります。

それは、

「そもそも、なぜ修繕積立金が足りなくなるのか？」

です。

ここが分からないまま、

「月額○円に値上げします」

という数字だけを見て賛成・反対を決めると、本来見るべきところを見落としてしまいます。

まず見るのは「値上げ額」ではない

修繕積立金の値上げ案が出てきたら、最初に確認したいのは、

「現在いくらあるのか」

「今後いくら入ってくるのか」

「いつ、何に、いくら使う予定なのか」

です。

その全体像を確認するための資料が、基本的には長期修繕計画と修繕積立金の収支計画です。

例えば、

現在の修繕積立金残高が5,000万円。

数年後の大規模修繕工事で8,000万円必要。

その後も屋上防水、給排水設備、エレベーターなどの工事が予定されている。

こういう状況なら、現在5,000万円あるから安心、とは言えません。

逆に、

「将来足りません」

という説明だけで、すぐ値上げが必要だとも限りません。

まずは不足する理由を確認します。

長期修繕計画で確認したいポイント

長期修繕計画を見ると数字が大量に並んでいるので、

「よく分からないから管理会社に任せよう」

となりがちです。

でも、全部を理解する必要はありません。

まずは次のポイントを追ってみてください。

① 現在の修繕積立金はいくらあるか

② 今後、大きな支出が発生するのはいつか

③ そのとき、どんな工事を予定しているか

④ その結果、修繕積立金残高がどう推移するのか

特に見てほしいのが④です。

将来のどの時点で残高が大きく減るのか。

あるいはマイナスになるのか。

そこが分かれば、

「なぜ値上げの話が出てきたのか」

が見えてきます。

「不足する」という数字も前提条件で変わる

ここは意外と見落とされます。

長期修繕計画に書かれている将来の数字は、未来を予言したものではありません。

例えば、

「○年後にこの工事をする」

「工事費は○千万円程度かかる」

「現在の修繕周期は○年とする」

など、いくつもの前提条件を置いて計算しています。

そのため、

「30年後に3,000万円不足します」

という数字だけを見て、

「大変だ！」

と慌てる前に、

どういう条件で3,000万円不足する計算になっているのか

を確認する必要があります。

もちろん、だからといって都合よく工事費を削ったり、修繕周期を延ばしたりすればいいという話ではありません。

重要なのは、

数字の根拠を理解したうえで判断すること

です。

値上げする・しないの二択とは限らない

修繕積立金が不足するとなると、

「値上げするか、値上げしないか」

という話になりがちです。

でも実際には、検討することはそれだけではありません。

例えば、

工事時期は適切なのか。

工事内容は適切なのか。

現在の修繕積立金残高はいくらなのか。

将来どの時点で資金が不足するのか。

段階的に値上げするのか。

一定額まで一度に引き上げるのか。

場合によっては借入れを組み合わせるのか。

いろいろな考え方があります。

だからこそ、最初から

「月額○円上げることに賛成か反対か」

だけで考えない方がいいのです。

総会で確認・質問しておきたいこと

修繕積立金の改定が総会議案になったら、少なくとも、

「現在の積立金残高はいくらですか？」

「いつ頃から資金不足になる想定ですか？」

「一番大きな支出は何の工事ですか？」

「今回の値上げ額は、どのような前提で計算したものですか？」

といったことは確認していいと思います。

これは管理会社を疑うための質問ではありません。

修繕積立金は区分所有者自身のお金です。

だから、

「なぜこの金額になるのか理解してから判断したい」

というのは、ごく普通のことです。

それでも資料を見ても分からないときは

問題はここです。

実際の長期修繕計画や収支計画を見ると、

「言っていることは分かった。でも、うちの資料のどこを見ればいいんだ？」

となることがあります。

長期修繕計画はマンションごとに違います。

現在の積立金残高も違えば、戸数、築年数、予定工事、修繕周期、積立方式も違います。

だから一般論を知ることと、自分のマンションの資料を読み解くことは別問題です。

まずは、

「なぜ不足するのか」

を確認する。

そのうえで、

「その不足をどう解消するのか」

を考える。

修繕積立金の値上げ案を見るときは、この順番で整理すると分かりやすくなります。

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