修繕を怠ると保険会社が引受拒否することもあります

～築15年を過ぎた物件で「管理状態」が重要になる理由～

不動産投資をしていると、「築年数」ばかりを気にする人が多いのですが、築15年を過ぎると “管理状態”のほうが圧倒的に重要 になります。

■ なぜ築15年を過ぎると管理状態が重要になるのか？

理由は、築古になるほど、建物の劣化に “個体差” が出るから。

同じ築年数でも、“定期的に修繕している物件” と “ほぼ放置されている物件” では、事故リスクがまったく異なります。

特に築15年以降は、

給排水管の老朽化

屋根・防水の劣化

外壁のひび割れ

電気設備の故障

こうしたトラブルが増え始めます。

■ 管理状態が悪いと、保険会社はどう判断する？

ここが、見落としがちなポイントです。

私は保険代理店をしていた時、管理状態が悪い物件が保険会社から引受拒否される 場面を実際に見てきました。

具体的にはこんな対応が行われます。

✔ 保険の引受拒否

外壁剥落、雨漏り、給排水管の老朽化などが放置されていると、保険会社は「事故が起きるのが目に見えている」と判断します。

✔ 補償の制限

管理状態が悪い物件の場合は、

水災補償

漏水補償

破損・汚損補償

などが付けられないことがあります。

✔ 免責金額の増額

通常は免責0〜10万円ですが、管理不良物件については、

20万円

30万円

50万円以上

といった高額免責を要求されることもあります。

✔ 保険期間が短くなる

通常は2〜5年契約ですが、管理状態が悪い物件は、

1年更新しか認められない

更新時に毎回現地調査が入る

という厳しい条件になります。

■ 修繕を怠ると「収支シミュレーション」が崩壊する

保険が付けられない物件は、 投資家にとって致命的となります。

火災保険が付かない

水災補償が付かない

漏水補償が付かない

免責が高額になる

適切な修繕を行わない状態は、単なる美観の問題ではありません。

修繕を怠ると、保険という“リスク管理の仕組み”が正常に機能しなくなり、結果として物件の安全性と収益性が不完全な状態に陥ります。

■ だからこそ「本来必要な修繕積立金」を計上することが重要

私は長期収支シミュレーションで 本来必要な修繕積立金を計上することを最重要視しています。

本来必要な修繕積立金を計上すると、キャッシュフローが下がることもあります。

しかし、そこには「正しい判断ができる」という大きな価値があります。

私はココナラで、長期修繕計画と保険リスクを踏まえて“詳細な収支シミュレーション”を提供しています。

「不動産会社のシミュレーションでは不安」「築古物件の本当の収支を知りたい」 という方に特におすすめです。

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あなたの投資判断が、より確かなものになるお手伝いができれば嬉しいです。