突然の設備トラブルで200万円？ 火災保険の“補償されない領域”とは

不動産投資では、「火災保険に入っているから安心」と思っている方が多いのですが、実は 火災保険では補償されない損害が意外と多い という事実があります。

今日は、実際の事例をもとに、絶対に知っておくべき “火災保険の盲点” をまとめます。

■ 実際にあった事例：インターホン全戸故障で修繕費200万円

あるオーナーの方が経営されていた1棟マンションで、ある日突然、全戸数のインターホンが一斉に故障しました。

原因は不明でしたが、結局、全戸のインターホンを交換することになり、修繕費は約200万円。

オーナーは当然こう思います。

「火災保険で補償されるのでは？」

しかし… 火災保険は支払われませんでした。

■ なぜ補償されないのか？ 理由は “経年劣化扱い” になるから

火災保険は、 偶然の事故による物理的損害 を補償する保険です。

しかし、設備の故障は、

経年劣化

部品の寿命

内部基盤の不具合

老朽化

原因不明（＝経年劣化扱い）

と判断されることが多く、火災保険の補償対象外 になります。

つまり、「原因不明＝経年劣化扱い」 というのが保険実務の基本です。

■ ただし、補償される “例外” がある

ここが今回の事例の教訓になります。

インターホンのような電気設備が 全戸同時に故障する場合、落雷サージが原因の可能性が高い のです。

✔ 落雷による過電流（サージ）

→ 火災保険の「落雷」で補償される可能性あり → インターホン・給湯器・防犯カメラなどが同時故障する典型パターン

しかし、「原因不明」と言ってしまうと、落雷の可能性が見落とされ、補償されないまま終わってしまいます。

■ 実務では “原因不明＝調査不足” のことが多い

火災保険の支払い可否は、 原因の特定がすべて です。

そのため、次のような資料があると 保険会社は再検討してくれます。

電気工事業者の調査報告書

気象庁の落雷記録

周辺地域の落雷履歴

分電盤の故障状況

他設備の同時故障の有無

これらを揃えることで、「落雷事故」として認定されるケースがあります。

実際に私がマンション管理の仕事をしていた時にも、似たようなケースがあり、保険会社に保険金請求を対応したことがあります。

■ 火災保険は “万能ではない” 補償されない領域が広い

今回のインターホン故障のように、突然の設備トラブルで数百万円の損害が発生することがあります。

そしてその多くは、火災保険では補償されません。

経年劣化

原因不明の故障

老朽化

地形的な雨水流入

地盤沈下

心理的瑕疵（事故物件化）

これらはすべて 火災保険の“補償されない領域” です。

■ だからこそ、リスク管理は「事前の知識」と「数字の把握」が重要

不動産投資は “知らなかった” ということが数百万円の損失につながる世界です。

火災保険の補償範囲を正しく理解し、設備トラブルや擁壁リスクを長期収支シミュレーションに織り込むことが、安全な投資につながります。

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