賃貸契約のとき、契約書をしっかり読んでいますか？
実は契約書の中の「特約」に、借主にとって不利な内容が
隠れているケースが少なくありません。
不動産業界25年、管理会社・仲介会社の現場を歩いてきた
宅地建物取引士の私が、現場で実際に見てきた「危険な特約」を
わかりやすく解説します。
【1】そもそも特約とは？
特約とは、賃貸契約書の基本条文に加えて物件ごとに
追加されるオリジナルの条件です。
基本的に大家さんまたは管理会社が自由に設定できますが、
内容によっては法的に無効になるものもあります。
問題は、無効な特約であっても契約書にサインしてしまうと
「知らなかった」では済まされないケースがある点です。
【2】借主（借りる側）に不利な「危険な特約」3選
① クリーニング費用が「金額不明」の特約
「退去時にクリーニング費用を借主が負担する」
という特約はよく見かけます。
ただし注意が必要なのは金額が書かれていない場合。
国土交通省のガイドラインではクリーニング費用を借主負担に
するには「具体的な金額の明示」が必要とされています。
金額の記載がない特約は退去時に高額請求のトラブルに
なりやすいので必ず確認してください。
② 経年劣化まで借主負担にする特約
「壁の汚れ・床の傷は借主負担で原状回復すること」
一見普通に見えますが、経年劣化（時間の経過による自然な
劣化）まで借主負担にしようとする特約は本来無効です。
原則として
・経年劣化や通常の使用による損耗→大家負担
・故意や不注意による損傷→借主負担
この原則を超えた特約には要注意です。
◆③ いつでも無条件で解約できるという特約
「貸主（大家または管理会社）の要求があればいつでも解約できる」
この特約は借地借家法第27条に違反するため無効です。
しかし契約書に書いてあると知識がない借主は従ってしまう
ケースがあります。
【3】特約にサインする前に確認すべき3つのこと
✔ クリーニング費用など金額は具体的に書かれているか
✔ 経年劣化まで借主負担になっていないか
✔ 法律に反する内容が含まれていないか
この3点を契約前に必ず確認してください。
不安な場合は契約前に専門家に相談することを強くお勧めします。
【まとめ】
特約は契約書の中でも最重要項目です。
「難しそうだから」とサインしてしまうと退去時に数万円〜
数十万円の損をする可能性があります。
契約書を渡されたら特約の部分を必ず確認し少しでも
不安な点があれば専門家に相談しましょう。
【最後にひと言】
私のサービスでは、賃貸契約書・重要事項説明書の
特約を含む内容をチェックし、借主目線で気になる点をレポートします。
契約前の安心のために、ぜひご活用ください。
