ヨガスタジオの物件の選び方

こんにちは。

株式会社BestCreate・ナマステデザインラボの竹田です。

ヨガスタジオの物件選びで、後から「しまった」となるポイントはだいたい決まっています。私は不動産の専門家ではありませんが、開業されるスタジオのホームページやチラシを作る中で、物件が集客に効いている例と足を引っ張っている例を数多く見てきました。その視点から、内見時に確認してほしいことをまとめます。

集客に直結する物件の条件

1階か、2階以上か

1階は看板が目に入りやすく、通りがかりの認知が取れます。一方で家賃が高く、外から中が見えることを嫌う受講者もいます。2階以上は家賃を抑えられますが、看板と入口の案内を工夫しないと「どこにあるか分からない」状態になります。

どちらを選んでも成立しますが、2階以上の場合はホームページとチラシで「◯◯の2階、階段を上がって右」と丁寧に案内する前提で考えてください。

駐車場の有無

車社会のエリアでは、駐車場がないだけで候補から外れます。近隣のコインパーキングを案内する形でも構いませんが、「提携駐車場あり」と書けるかどうかで反応が変わります。

駅からの距離

徒歩5分以内が理想ですが、それより「道順を説明しやすいか」を重視してください。駅から3分でも、細い路地を何度も曲がる場所は初めての人に伝わりません。

スタジオとして使うための条件

広さと形

マット1枚につき2畳を目安にすると、8名なら16畳以上が必要です。長方形のほうがマットを並べやすく、柱が中央にある物件は使える面積が大きく減ります。

床と天井

床がタイルやコンクリートの場合、フローリングやマット敷きの工事費がかかります。天井高は、立位のポーズや手を上げる動きを考えると2.4m以上あると安心です。

音

上下左右の入居者を確認してください。飲食店の上、音楽教室の隣は、静かなレッスンには向きません。逆に、こちらの音楽やアナウンスが近隣に響かないかも見ておきます。

水回り

更衣室とトイレは受講者が必ず見ます。トイレが共用で建物の外にある物件は、女性の受講者が敬遠しやすいです。

内見時に持っていくもの

・メジャー（マットを何枚並べられるか測る）
・スマホ（内観・外観・入口までの道順を撮影）
・チェックリスト（上の項目を紙にしておく）

写真は、後でホームページやチラシに載せる「入口の案内」にも使えます。

物件が決まったら先に始めること

契約と同時に、Googleビジネスプロフィールの登録とロゴ制作を始めてください。この2つは時間がかかるので、内装工事と並行して進めるとオープンに間に合います。

物件タイプ別の向き不向き

商業ビルの一室

駅前に多く、集客しやすい反面、家賃が高め。看板の制約があることが多いので、契約前に確認を。

路面店

看板と外観で認知が取れます。外から見える分、プライバシーへの配慮（窓のシート、カーテン）が必要です。

マンションの一室

家賃を抑えられますが、用途制限で使えないことがあります。看板が出せない場合は、ホームページとGoogleマップの入口写真で補います。

住宅街の戸建て

駐車場を確保しやすく、落ち着いた雰囲気が出ます。駅から遠い場合は、車で来る人向けの案内を前提に。

内見のときに撮っておく写真

物件が決まった後、ホームページやチラシの「アクセス」に使えるので、内見の段階から撮っておくと後で楽です。

・駅の出口から物件までの、曲がり角ごとの写真
・建物の全景と入口
・エレベーターや階段
・スタジオのドア

物件を比較する際にも、写真があると記憶がはっきりします。

内見チェックリスト（そのまま使えます）

内見のときに、スマホのメモに貼って使ってください。

【立地】

・最寄駅からの徒歩分数と、道順の分かりやすさ
・駐車場の有無、近隣コインパーキングの距離
・夜道の明るさ（夜レッスンの安全）
・同じ建物・近隣の業種

【建物】

・階数と、入口の分かりやすさ
・エレベーターの有無
・看板を出せる場所と条件
・トイレ、更衣室に使える場所

【室内】

・広さ（マット何枚並ぶか）
・形（柱、梁、凹凸）
・天井高
・床の素材
・窓と採光
・空調の種類と効き
・コンセントの位置と数
・音の響き、外からの音

【契約条件】

・用途（教室・スタジオとして使えるか）
・改装の可否と、原状回復の範囲
・契約期間と更新条件
・保証金、礼金、仲介手数料

契約前に確認しておきたい条件

用途制限は見落とされがちです。事務所用途の物件では、不特定多数が出入りするスタジオとして使えないことがあります。「ヨガスタジオとして使う」と明確に伝えたうえで、契約書の用途欄を確認してください。

改装の可否も同じです。床を張り替えたい、鏡を付けたい、壁の色を変えたい。どこまで許されるか、退去時にどこまで戻す必要があるかで、内装費が大きく変わります。

近隣の調査

Googleマップで、候補物件の周辺2キロにあるヨガ・ピラティススタジオを確認してください。

競合が多いから避ける、という判断ではありません。どんな層に向けたスタジオが多いのかを見て、自分の打ち出しをどうずらすかを考えるための調査です。近隣にリラックス系が多いなら本格派に、大人数グループが多いなら少人数制に、といった形です。

物件の条件はデザインに直結する

2階以上なら、ホームページに階段の写真と入口の案内を載せる。看板が出せないなら、窓のカッティングシートと入口のスタンド看板で補う。駐車場がないなら、近隣パーキングの地図を用意する。

物件が決まった時点で、こうした「補い方」を制作物に組み込んでいきます。

よくある質問

居抜きとスケルトン、どちらがいいですか

前のテナントがサロンや教室なら、居抜きで内装費を抑えられます。飲食店の居抜きは、においや床の状態から改装費が想定以上になることがあります。

家賃はどれくらいが目安ですか

売上見込みの1〜2割に収まるかを一つの基準にする方が多いです。数字は税理士や商工会議所と一緒に確認してください。

物件が決まる前にデザインは頼めますか

ロゴは物件と関係なく作れます。ホームページも、住所と写真だけ後から入れる形で先に進められます。

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物件が決まったらご相談ください

物件の条件に合わせて、看板・入口案内・ホームページのアクセス表記まで含めてご提案できます。

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