最近の新築価格には驚きます。
私が建築士となった平成１９年頃は、新築したほうが中古住宅よりも費用対効果が相当に良かったです。そのため、高いと感じる中古住宅よりも、注文住宅の新築を勧めてきました。耐久性や満足度が十分にバランスが良かったと思います。
ですが、この数年の新築価格には驚きます。
やたらと価格が上がりました。
上がったのには理由があります。
法改正です。
住宅に必要な内容が相当に増したことが原因の一つです。
自動車と類似点があります。
安全性能の向上に伴い、価格も上がりました。
土地だけの仲介をしていると、建物の費用が目に付くようになります。
地方なので土地価格は都市部から見ると非常に低いです。
数百万円で５０から７０坪くらいの土地が購入可能な場合が多いです。
自己資金を用意していない買主が多くなりました。
諸費用も含めて全額融資が可能になっているからです。
これは否定しません。
今の金利であれば、自己資金は「使わない」ほうが賢いと思える場合が
多いからです。自己資金＝初回の繰り上げ返済と似た効果があります。
月額返済額を減らしたい場合、自己資金を最初に使うことになります。
あまり月額返済金額に影響がない場合、使わないことがよいこともあります。
自己資金を使いすぎて、余裕が全くない生活になることを避けるため、です。
今の住宅は、私が建築士になったころの約1.5倍くらいの価格になりました。法改正だけではありません。
建築資材の価格高騰も大きな要因です。
まだ建築関係の費用は下がる見込みが少ない状態です。
最近では、合板不足が目立ってきました。
給湯器の部品がない、給湯器がない状態で引き渡す、ような企業もあるようです。昨年はトイレがない、今年は給湯器がない、という異常事態です。
これで新築住宅といえるのか、疑問に思います。
普通に生活できる状態＝住居と私は考えます。
さて、他社の建築会社、ハウスメーカーの費用についてです。
土地を除く住宅関係費が、約3，300万円が目に付きます。
間取りは4LDK、家の大きさは30～35坪くらいです。
単純に単価を計算すると、坪100万円になってきました。
十数年前は、とある会社は、坪23.8万円と大々的に広告していました。
しかし、実際には住める状態にすると、坪45万円くらいは必要でした。
そのせいか、最近の建築会社では「家の単価」を聞くことがなくなりました。
言わないのか、「言えないのか」、私は後者と感じます。
木造で坪単価100万円の時代になっています。
その割に価格に見合う内容に、私の目には映りません。
構造を知っているからです。
地盤、基礎、躯体そこに外回りが付き、内部ができます。
なぜ、こんな価格になるのだろうと、疑問に思います。
今回、賃貸ではなく、中古住宅でも適した物件がない家庭に新築することを提案しました。ただし、先ほどのような価格ではありません。
限界まで引き下げます。
必要な内容は装備します。
当たり前、です。
省エネ性能も現在の基準をクリアします。
今年から基準が変わりました。
そのせいか、ZEHという言葉を聞かなくなりました。
個人的に耳障りだったので、救われました。
前のZEH基準は、Ua値でいうと0.6くらいです。
これを下回るレベルになると、相当に断熱性能は良い住宅になります。
ただし、建築する地域で変わります。
Ua値を下げればいい、ではありません。
費用対効果が重要です。
バランスの良い性能が必要と思います。
特に重要になってくるのが、熱の出入りが最も多い「窓」です。
1枚の窓で対応しようとすると、いやでもlow-eガラスは必要です。
ですが、このガラスでも大した数値にはなりません。
最低基準をクリアできるのに必要なガラス、というだけです。
トリプルガラス、さらには中のガスを何にするか、空気層の厚みをどうするか、で数値は変わってきます。5枚ガラスもありますが、常識的に勧めません。理由は「重すぎる」からです。
それよりも、二重窓を効果的に配置したほうが経済的です。
外側は防犯ガラス、内側は単板ガラスか、ペアガラスです。
二重窓の効果は熱対策だけではありません。
「音」と「防犯」があります。
音の削減、遮音効果が良いです。
また、2枚の窓になるので、防犯性も向上します。
ガラスの外側には、シャッター雨戸を設置します。
これで災害時も安心度が向上します。
家自体は、コンパクトに考えています。
凹凸のない、非常にシンプルな構造です。
だから耐久性が高くなります。
劣化する箇所を作らなければいい、という考え方です。
メンテナンスがラクであること、を重視しています。
コンパクトなので、固定資産税や火災保険料が低くなります。
支出をしっかりと検討しています。
自分たちが家を必要としなくなったとき、賃貸、または売却がしやすいように
しています。相続等で困らないように、住み替えがしやすいようにしています。要は「売れる家、貸せる家」です。
特殊な家は絶対に作りません。
私は、設計という名のもとに「やりたい放題」している建築関係者は犯罪ではないか、と思うくらいです。
不動産実務を十分に踏まえてから、設計すべきと思います。
これからは、積極的に新築も行っていこうと思います。
中古住宅の再生は、当然ながらします。
これも費用対効果しだいです。
無理にはしません。
状況に応じて変えていこうと思います。
