賃貸マンションやアパートを退去する際、「壁紙の張替費用を請求された」「敷金がほとんど返ってこなかった」といったトラブルは少なくありません。
こうしたトラブルを防止するため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。これは、退去時の修繕費用を貸主と借主のどちらが負担すべきかについて、基本的な考え方を示した指針です。
原状回復とは何か
まず誤解されやすい点として、「原状回復」とは部屋を入居時の新品同様の状態に戻すことではありません。
国土交通省は原状回復について、
「賃借人の故意・過失や通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧すること」
と定義しています。
つまり、普通に生活していて生じた劣化や汚れまで借主が負担する必要はないということです。
借主負担となるケース
次のような損耗・毀損は、原則として借主負担となります。
タバコのヤニによる壁紙の変色
ペットによる傷や臭い
飲み物をこぼして放置したことによるシミ
家具をぶつけてできた大きな傷
結露を放置した結果発生したカビ
これらは借主の故意・過失や管理不足によるものと考えられるためです。
貸主負担となるケース
一方で、次のようなものは通常損耗や経年変化として貸主負担が原則です。
日光による壁紙や畳の変色
家具設置による床や畳のへこみ
冷蔵庫裏の電気焼け
通常の生活で生じる軽微な画鋲跡
設備の自然故障
これらは通常の生活を送っていれば避けられない損耗であり、その費用は賃料に含まれているという考え方です。
特約には注意が必要
もっとも、賃貸借契約書に特約がある場合は注意が必要です。
例えば、
退去時ハウスクリーニング代を借主負担とする
エアコンクリーニング代を借主負担とする
といった条項が設けられていることがあります。
ただし、特約が有効となるためには、借主が内容を十分理解し合意していることが求められます。単に契約書に記載されているだけでは争いになる場合があります。
民法改正との関係
令和2年4月施行の改正民法では、原状回復に関する考え方が法律上も明文化されました。
民法第621条では、通常損耗や経年変化については賃借人の原状回復義務に含まれないことが明確にされています。
そのため現在では、
「経年劣化・通常損耗は貸主負担、故意・過失による損傷は借主負担」
という考え方が実務上の基本ルールとなっています。
行政書士として見る実務上のポイント
退去時のトラブルでは、
入居時の写真を保存していない
退去時の見積書が曖昧
契約書の特約を確認していない
というケースが非常に多く見られます。
高額な原状回復費用を請求された場合は、まず契約書とガイドラインを照らし合わせ、「通常損耗なのか」「借主の責任なのか」を冷静に確認することが重要です。
国土交通省のガイドラインは法令そのものではありませんが、裁判例や実務でも重要な判断基準として広く参照されています。退去費用に疑問を感じた場合には、一度目を通しておく価値のある資料といえるでしょう。
南本町行政書士事務所 特定行政書士 西本
