お部屋の設備が故障したら家賃を減額してもらえる

現行の民法第611条には、賃料減額及び契約解除に関する項目が、あるのですが、それは、

第611条1項「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」

とありました。

これは、例えば、

エアコンや給湯器といった部屋に家主さんが元々、備え付けしてくれている設備が入居者の過失なく故障などで使えなくなった場合、オーナーは早急に修繕を行う義務が当然にありますが、状況によって対応が遅れるなどして入居者が不便を強いられることがあります。 

そこで、現行民法の規定ではそのような場合において、入居者は賃料の減額を請求することができました。 

2020年4月1日より施行される改正民法で、「設備の一部滅失による賃料減額」に関する内容が大幅に変更となりました。

では、何が大きく変わったのでしょうか。

改正民法では、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」

と内容が変更されました。

どこが変わったの？

と思われるかもしれませんが、

現行民法で「賃料の減額を請求することができる」

という部分が

「減額される」という強い表現になったのです。

現行民法ではトラブルなどになり入居者からの請求があって賃料減額による対応を行っていたところが、当然に減額されるということになりました。 

しかし、「賃貸物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」と判断される条件などや、何が壊れたら、いくら減額してくれるのかは明確化されておらず、どの程度の減額で対応するのかも規定はありません。

まず、「賃貸物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」を判断する基準が必要です。

そこで、国土交通省の主催する「賃貸借トラブルに係る相談対応研究会」が発表した「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」によると、以下の状態を判断基準と解釈しています。 

・物件の物理的な破損だけではなく、設備の機能的な不具合なども含めて、物件の一部が使用できず

・その一部使用不能の程度が、社会通念上の受忍限度を超えて通常の居住ができなくなった 

受忍限度とは、通常使用の範囲で我慢ができる限界という意味です。

ここには、落とし穴があります。

逆に言えば受忍限度を超えていない事柄に関しては我慢しなくてはならないということも示しています。

たとえば、エアコンが壊れた場合、季節にもよりますが、故障した当日であれば何とか我慢ができても数日続くとなれば、さすがに耐えきれないでしょう。

ただし、我慢ができる限界といっても人それぞれで異なりますし、修繕に至るまでの期間は故障状況や修理業者の状況によっても異なります。 

法改正をしたばかりで、明確な基準がない以上、現時点では円満な賃貸借関係を継続するため、借主と貸主の間で協議し、適正な減額割合や減額期間などを双方の合意の上で決定することが望ましいと考えられます。

賃借物の一部使用不能による賃料の減額等に関連した業界の取組

（公財）日本賃貸住宅管理協会のリスク・マネジメント研究会が取りまとめた「設備等の 不具合による賃料減額のガイドライン」を以下に参考として示す。 

【設備等の不具合による賃料減額のガイドライン】

出典：（公財）日本賃貸住宅管理協会「クレーム・トラブル対処法増補改訂版」（2009）