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相続した家がそのまま空家となってしまうこと、よく耳にしますよね。多くの人が、相続税の申告や遺産分割が終わればすべて終了と勘違いしています。しかし、そのような空家を売却する際、譲渡所得税が発生することをご存知でしょうか？「譲渡所得税って何？」 簡単に言えば、売却したときの利益、つまり「売却価格」から「購入価格や取得費」、そして「売却時の経費」を引いた額にかかる税金です。相続税が関係なく発生する可能性があるのです。 「でも、高い税金がかかるのは困る…」 そんなあなたに朗報です。空家の売却益には「3,000万円特別控除」という制度が！この制度をうまく利用すれば、税金の負担を大幅に軽減することができるのです。 特別控除のポイント 1. 被相続人が1人で居住していた家。老人ホームや施設での生活も対象に含まれることも。 2. 相続により、土地と家を両方取得。 3. 昭和56年5月31日以前に建築された家。 4. 相続日から起算して3年を経過する日の属する年末までに売却。 さらに、共有での相続も考慮され、各相続人ごとに3,000万円が控除の対象となります。そうなるとさらに大幅な控除額の総額は大きくなります。この制度の存在を知っているか知らないかで、相続後の経済状況が大きく変わることも。 将来に向けてこの制度がいざというときに使える状態を作っていくことも相続対策のひとつです。ぜひ、この機会に詳しく調べて、将来の計画に役立ててください。 他にも細かい要件もございますので、実際に計画組み立てたいという方は、 弊社までお気軽にご相談くださいませ。

土地の所有権は、放棄することができないのが原則です。 しかし、例外もあります。例えば、甲土地をＡとＢが等しい割合で共有していたとしましょう。 土地を共有することは珍しいことではありません。 相続時に法定相続分で相続した結果、共有状態になることもありますし、お金を出し合って土地を買ったために共有していることもあります。 甲土地をＡとＢが共有している場合、ＡとＢの所有権のことを「共有持分」と表現することがあります。 この共有持分は、ＡとＢのいずれかが放棄することも認められています。 例えば、Ａが共有持分を放棄した場合は、Ａの共有持分は自動的にＢが取得します。 その結果、甲土地はＢの単独所有となります。つまり、甲土地の所有権はＢ一人が有している状態になるということです。 そのことが民法の次の規定に記されています。 民法 （持分の放棄及び共有者の死亡） 第二百五十五条　共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。 この話を踏まえた上で、今回のテーマを見ていきましょう。 事例 甲土地は、現在では限界集落の奥地にあって使い道がなく、管理の負担ばかりがかかる土地です。 もともとは、ＡとＢがお金を出し合って購入し、ＡとＢが共有していました。 Ｂが亡くなり、ＣがＢの唯一の法定相続人となりました。 Ｃは甲土地を見たこともなく、どこにあるのかも知らず、もちろん、活用することも管理することもできません。 そのため、Ｃは甲土地の共有持分を放棄したいと考えています。 1、Ｃは甲土地の共有持分を放棄することができるのでしょうか？ 2、また、この事

トラブルの原因として最近かなり揉めたお話しとして、配偶者が亡くなったあとに遺された奥様や旦那様のご兄弟に相続権があり、分割で揉めているというお話しです。 私の友人に実際にあったお話しです。 お子さまのおられないご夫婦で、ご主人は会社員、奥様（Aさん）は専業主婦、土地付きの一軒家を購入し、大変仲良く幸せに過ごしておられました。 旦那様が定年を迎え退職金を家の繰り上げ返済に充てて完済し、これからはのんびり過ごそうと思っていた矢先に、旦那様が病気により急逝されました。 失意の中葬儀を執り行いひと段落ついたころ、不仲で絶縁状態であったご主人の姉（義姉）が自宅に訪ねてきました。 ご主人と義姉は結婚する前から絶縁状態であったため、Aさんはこの時初めて義姉と会った事になります。挨拶もそこそこに、義姉はお悔やみを述べるでもなく、『遺産分割について話し合いたい。』と言ったそうです。 初対面の義姉に遺産を分割するように言われ、かなり動揺してしまい、心労もたたってその場で倒れてしまうほどでした。 残念ながら結果として、Aさんはご主人の遺産を義姉と分割せざるを得ない事になりました。（以下は分かりやすくおおまかに記載します。また税等の詳細は記載しておりません。） Aさんご夫婦共に両親は他界しており、子どもはいません。この場合当然にAさん（配偶者）が法定相続人となります。しかし法律上、相続権を持つのは、①第一順位　子（または孫子供→直系卑属）②第二順位　父母（または祖父母→直系尊属）③第三順位　被相続人の兄弟姉妹（亡くなっていたらその子ども達）と、第三順位まで定めがあります。 従って、この場合、Aさん及び

こんにちは。相続税は、東京２３区では、土地が価値が高いので、相続税申告をする必要がある人が多いです。自宅土地建物程度であれば、相続人となるご子息が同居し、相続すれば小規模宅地特例で土地評価額を下げる特例が使えますので、納税の心配がないケースも多いです。しかし、もっと財産のある方にとっては、準備をしないと大変なことになります。地主様の家系、３０筆のお土地を持っていて、貸していてもそんなに預貯金は増えないものですが、納税額は数億円、に到達することも多いです。土地を売らないと納税できない、ことになります。相続で対応で考えることは、納税できるお金を用意しておくこと。これは、預貯金でもいいですが、生命保険を使いますと、相続人１名に５００万円の非課税枠が使えますので、生命保険の活用をおすすめしています。高齢でも契約できる保険がありますので、税理士に相談していただくといいと思います。あと、遺産分割争いを避けるために、遺言をしておくことも大事です。スタンダードなやり方は、公正証書遺言にすること。あとは、相続税を下げることになりますが、税効率の良い方法で、生前贈与をすること、が一番大事になります。もちろん、財産の組み換え、不要な財産の売却なども合わせて必要になることがあります。あとは、賃貸不動産を建設して、銀行からのローンを作ること、これも幅広く行われています。それらの第一歩として、相続税を試算してもらうことが大事だと思います。ご参考にしてください。

何故生命保険で資産運用ができるのか？　資産運用のための投資商品には株式投資や投資信託、不動産投資などがあります。しかし、この様な投資商品で資産運用を行うには、投資に関する知識や資金が必要です。そこで古くから使われてきた資産運用の方法の一つとして、生命保険の活用があげられます。そこで、今回はこの生命保険を活用した資産運用のメリットとデメリットを解説したいと思います。 　保険で資産運用ができるのは養老保険の様な「貯蓄型保険」の場合です。定期保険の様な「掛け捨て型保険」では資産運用はできないので注意が必要です。貯蓄型保険の場合、解約返戻金や満期保険金を受け取る事ができます。解約返戻金や満期保険金の金額は「返戻率」で決まりますが、保険商品によっては一定期間以上加入し続けると返戻率が100%を超え、払込保険料以上の金額が受け取ることが可能で、この部分が資産運用として活用できるにからです。また、保険会社で運用益が出た場合、解約返戻金や満期保険金に上乗せするという仕組みの保険もあり、運用実績が好調であれば、より多くの解約返戻金や満期保険金を受け取れる場合もあります。 保険で資産運用をするメリットとは？ １．万が一の場合は保険金を受け取る事ができる 　保険で資産運用をする最大のメリットは、万が一の場合に死亡保険金等が受け取れる事です。 仮に、定期預金で資産運用をしていて、世帯主の死亡により急にお金が必要になった場合、 定期預金を解約しても預金額分しか準備できません。しかし、生命保険であれば加入期間に関係なく、 契約どおりの死亡保険金を受け取る事ができます。(例外、免責期間等有り） ２．投資に関

友人から事業承継についての相談を受けました。友人の知り合いの会社の事業承継とのことです。現在、金融機関からの提案を受け、そのまま進めようかどうかと考えていたところだったそうです。金融機関主導で話が進みすぎていたので、急に不安になったそうです。その折に、別件で友人に会い、相談したそうです。参考までに手付金（高額？）はお支払いしたそうです。金融機関からの提案のスキームはホールディングス化でした。一方で、事業承継以外の財産、ご家族のことは何も触れられていません。仮に事業承継ができたとしても、その他の課題が土俵にあがっていないので、家族間トラブルに至る可能性もあると予想できました。金融機関からの提案も素晴らしいものですが、仮に自分ごととして捉えたなら、事業承継・相続にもセカンドオピニオンは必要だと感じました。今回はセカンドオピニオンとして、Bondsが対応させて頂き、家族間のお気持ちも踏まえた上で、情報提供や対策をお伝えしました。お客様はいろんなことに気づき、とても喜ばれています。会社の存続に対して、お客様に寄り添いながら、サポートできる機会を多くしていきたいと改めて感じました。いろいろと勉強になります。Bondsのサービスは下記の通りです。お気軽にご相談ください。①コンサルティング（資産凍結、事業承継、相続）②スモールM＆A③家族信託契約④任意後見契約⑤おひとり様サポート⑥みなし贈与対策⑦生前贈与対策⑧全損保険の雑収入対策⑨保険（生保、損保）適正化サポート

カレッジの田中です。　相続がおきた場合、遺産について特に話し合いを行わなければ、法定相続通りに分配されます。不動産の場合は、固定された資産であるため（土地は分筆も出来ますが・・・）基本的には、相続人の方たちが共有持分で保有することとなります。遺産を自由に分配したい場合は、相続人間で遺産分割協議書の締結や、遺言で被相続人の意思を尊重し分配する方法（遺留分については省略）もございます。特に不動産の場合は、相続人各々の心情で大きく左右される資産であり、また実際に誰が使用しているか等で、分配の仕方については家族のあり方で大きく変化します。もちろん争うことなく相続人全員が納得するかたちで引き継ぐことが出来れば一番良いのですが、それだけを考えて進めてしまいますとその後の不動産活用において大きくマイナスに働くことも暫しございます。例えば、相続した不動産を売却した場合、その売却益に対して譲渡税が課せられます。しかし、不動産の売却には色々と特別控除がありそれを利用することにより、譲渡税が大幅に減額もしくは実際には掛からないこともございます。しかし、相続の仕方や、被相続人や相続人の生活j状況等により、どの特別控除にも当てはまらず、多くの税金を納めなければならないこともあります。同じ不動産、同じ価格で売却しても手元に残る現金が大きく変わります。つまり相続対策には、相続税や遺産の配分も重要ですが、相続したあとの活用方法にまで目を配り計画して行くことをおすすめします。今は不動産をすぐに売却等で活用することがなくても、二次相続、三次相続と続いていきますと、いずれは売却等、活用していく日を迎えることになると

みなさん、こんにちは。相続コンサルタントKです。今回は新サービスのお知らせです。最近、私のお客様で「アパートでこういう提案書をもらったんだけど、建てても大丈夫？」という依頼をいただくことが増えてきました。そこで、私は事業計画書や間取り、家賃相場を見たりして、事業の安全性を確認するんですが、どうしても建てる側（建築会社）の思惑と、建ててもらう側（大家さん）の考えが微妙に違うことが多いと感じてきました。そのズレを確認していき、最終的に目指すところを一致させていくことが、私の役割と思ってきました。大切なのは「ともかく相続税対策で建てること」ではなく「その家庭にとって、大切な資産になるか」「安全性と満足感が得られるか」など、建てれば終わりではないということです。私は人生の大先輩のある大家さんからのコメントで「資産の少ない人には、少ない人の苦労、　資産の多い人には、多い人なりの苦労がある」というお話しを聞いて、その苦労を一緒に乗り越えることを喜びとしています。ぜひ、アパート建築について、一人で考えるのではなくお役に立たせていただければ幸いです。2020.8.6  相続コンサルタントK

参院本会議で全会一致により可決、成立した法律があります。所有者不明土地の対策です。改正不動産登記法、相続土地国庫帰属法です。今までは相続があっても、登記は任意でした。そのため、相続登記をしないまま、二次相続、三次相続になってもほったらかしのケースがありました。三次くらいになると、相続人が確定しない、行方不明等の理由で登記できないケースが増えてきます。登記できないので、売る、貸す等ができなくなります。個人の問題だけではありません。公にも影響します。たとえば、道路の新設です。用地を買い取り、新たな道路を建設したい場合に問題になります。所有者が分からないので、買取ができないためです。または、災害時等に一時的に仮設の住宅などを建設しようとしても、所有者の承諾が得られないことなどがあります。役所の税務課も困ります。固定資産税を徴収できないからです。この現在の問題点を悪用して、わざと登記せずに課税逃れをする人もいます。完全に不公平です。さまざまな理由から、法が改正されたり作られました。相続登記の義務化が始まります。正当な理由なく、相続登記を怠った場合、行政罰の過料が科されます。言葉を音読みにすると似ていますが、過料と科料は全く違います。行政罰が過料です。ややこしいので、実務上は過料（あやまちりょう）と呼ぶことがあります。もう一つは科料（とがりょう）、と呼ぶケースもあります。相続登記の義務化は、不動産実務ではとてもありがたいことです。所有者が分かりやすくなるからです。今まではあてになりませんでした。これが大きく改善されると思います。その代わり、面倒な点もあります。必ず登記しないと過料が科され

株式会社カレッジの田中です。建物を賃貸するときは、毎月の賃料の他に、敷金(保証金)や礼金を設定するのが一般的です。最近は、賃貸物件の供給数も年々増加し、価格競争から敷金礼金ゼロゼロ物件が増えてきていますが、昔は、当たり前のように設定されていました。 敷金は、賃料の1～2ヶ月ぐらいが相場ですが、店舗や事務所等の場合、退去時の原状回復費用が不透明な点や、事業規模が大きいものについては、それ以上に設定するケースも多々あります。 しかし、40年、50年前から続いているような古い賃貸借契約ですと、今では、考えらえないほど高額な敷金(保証金)設定をしていることがあり、例えば月額賃料10万円程度の物件に対し、敷金は200万円、300万円と高額に設定されている場合もあります。 もちろん当時、受領した敷金をプール出来ていればいいのですが、何十年と経過するうちに目減りし、気づいたら手元に残っていないというケースもよくあります。 また、それが相続などで引き継がれた不動産であったりすると、当時は先代が管理していたためその後、相続した本人は全く把握しておらず、いざ賃貸借が解除となった時に急に多額の保証金返還債務がのし掛かることもあります。 古くからの賃貸借契約が残っている方や、複数の不動産を賃貸されている方などは、今一度契約書の見直しをされることをおすすめします。 契約当時と今とでは実情も変化し、契約内容と現実に相違がある場合もございますので、そういったところを精査し必要に応じて変更契約等の取り交わしをすることが、後のトラブルを防ぐことに繋がります。 心当たりのある方や、すでにお悩みの方など、まずは当社

地価公示で考えることは？

年齢からもそろそろ次の世代へ経営を引き継ぐタイミングが来たものの何から手を付けていいかわからない・・・代表権は引き継げたけど、株式の引継ぎがまだ終わっていない・・・自社株式の評価額が高額で、どうやって次世代へ引き継げばよいかわからない・・・そんなオーナー様に年間数百件の相談実績のあるコンサルタントが、わかりやすく事業承継への手順をご案内いたします。

皆さんこんにちは！お盆も終わりましたが、まだまだ暑いですね。今回、新サービスのスタート記念で、通常3,000円のところ、1,500円で1月末まで対応致します。新規会員登録された方は300円ポイントがもらえることも入れると3,000→1,200円になってしまいます！この機会に一度、ご利用いただければご相談後の安心感が違いますので、ご確認ください。ますます、ご相談の増える下記のサービスもお見逃しなく！