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こんにちは、不動産契約アドバイザーの長岡です。 10/22、10/25に掲載のブログの続きとなります。 今回は、業者Bが三為契約を行うメリット(2)について解説いたします。 ※【(2) 業者BがCさんから不動産を購入する場合（仕入れをする場合）の登記費用と不動産取得税が不要となる。】の解説ブログとなります。 ↓ 一般的に、不動産売買に伴い、買主は、下記の登記を行う必要があります。（買主には、下記の登記費用が掛かります。）①売主から買主への所有権移転登記②抵当権設定登記（買主が銀行から融資を受けて不動産を購入する場合）※これまでの事例のとおり、業者BとCさんの売買金額2,500万円（Bの借入金額2,500万円）を前提に解説いたします。 ア）所有権移転登記費用について 所有権移転登記には、登録免許税と登記の申請を依頼する司法書士への報酬が掛かります。 所有権移転登記の登録免許税は、固定資産評価額というものを基に算出します。 （固定資産評価額とは、市区町村が算出する税務上の評価額のことをいい、不動産に関する税金の根拠となる価格となります。）本物件が存する市区町村において、本件建物の固定資産評価額＝700万円、本件土地の固定資産評価額＝800万円だった場合、 建物の登録免許税＝2％、土地の登録免許税＝1.5％のため、 建物分（700万円×2％）＋土地分（800万円×1.5％）＝26万円が本物件の所有権移転登記に掛かる登録免許税となります。 イ）抵当権設定登記について 抵当権設定登記にも、登録免許税と司法書士への報酬が掛かります。 抵当権設定登記の登録免許税＝抵当権設定額（借入金額）の0

こんばんは、不動産契約アドバイザーの長岡です。 10/22、10/25、11/2に掲載のブログの続きとなります。 今回は、業者Bが三為契約を行うメリット(3)について解説いたします。 ※【(3)仲介業者として売買を進めるよりも（AさんとCさんから仲介手数料を貰う取引よりも）、業者Bの利益が上がる（場合もある。）。】の解説ブログとなります。 ↓ Cさん所有の物件相場が3,000万円だった場合、Cさんにとっては、業者Bに仲介手数料105.6万円を払って、売買金額3,000万円で購入してくれる人を探してもらうのがセオリーとなります。※売買金額が400万円を超える場合の仲介手数料計算式は、売買金額×3％＋6万円（＋消費税）となりますので、 本件では、105.6万円が仲介手数料となります。そして、業者Bの仲介により、売主Cさんと買主Aさんで売買が決まった場合、業者Bの利益（粗利）は105.6万円×2人分＝211.2万円となります。 しかし、①早急に資金が欲しい、②新居購入のため早急に売却したい、③面倒な手続きを省きたい等の理由により、Cさんには、相場よりも低い金額で売却せざるを得ない場合もあります。 （3,000万円が相場だとしても、不動産業者としては、「〇月〇日までに、必ず3,000万円で購入してくれる人をお探しします！」とは断言できません。）その場合、本件のように、業者Bが買主として2,500万円でCさんから物件を仕入れ、業者Bが売主としてAさんに3,000万円で販売できれば（三為契約で販売できれば）、 AB間の売買金額3,000万円－BC間の売買金額2,500万円＝500万円が業者

こんばんは、不動産契約アドバイザーの長岡です。10/22に掲載のブログの続きとなります。 今回は、業者Bが三為契約を行うメリット(1)について解説いたします。 ※【(1) 業者Bは、Cさんから不動産を購入するのに（仕入れをするのに）必要な資金の調達を省ける。】の解説ブログとなります。↓ 一般的に、どこの業界でも、商品や材料等の仕入れを行うために銀行から融資を受ける（場合がある）かと存じます。 不動産業界の場合、物件の仕入れを行うために、返済期間1年（程度）のプロジェクト融資を受けることが多く、その場合、「仕入れから1年以内に販売する必要（買主を見つける必要）がある」ということになります。 当然、「業者Bが融資を受ける＝融資諸費用の負担が発生」ということになります。銀行にもよりますが、具体的には、以下の費用が掛かります。 ※前回の事例のとおり、Cさんとの売買金額2,500万円（借入金額2,500万円）を前提に解説いたします。 ア）1年分の利息 銀行にもよりますが、プロジェクト融資の場合、金利は2～3％（程度）となりますので、金利2.4％だった場合、2,500万円×2.4％＝60万円が1年分の利息となります。今回は、ジャスト1年後に売却した（買主を見つけた）という想定で60万円の負担とします。 （仮に、仕入れから3ヶ月後に売却できた場合は、60万円÷12ヶ月×3ヶ月＝15万円程度の負担となります。） イ）融資事務手数料 金利と同様に、銀行によって事務手数料が変動しますが、一般的には、税込5.5～7.7万円程度ですが、今回は、5.5万円とします。（中には、融資額の税込1.1～3.3％