希望条件に合う物件が見つからない？物件探しの5つの条件と優先順位の決め方【前編】

希望条件を全部入れて検索したら、該当物件0件。

条件を1つ外したら、今度は予算オーバー・・。

物件探しあるあるです・・。

どーも、Ponchaです('ω')

物件探しのご相談で、本当によく聞くのが

「なかなか良い物件が見つからないんです・・」

「もう少し待てば、もっと良い物件が出てくるかも・・」

というお悩みです。

気持ちはすごくわかります！

一生に一度あるかないかの大きな買い物なので、

妥協したくないですよね。

ただ、ぶっちゃけて言うと、

100点満点の物件は、ほぼありません。

物件探しで大事なのは、100点の物件を探すことではなく、

70点・80点の物件を、いかに100点に近づけるか

なんです！

ということで今回は、

希望条件に合う物件が見つからない？物件探しの5つの条件と優先順位の決め方【前編】

というテーマでお話ししたいと思います。

今回も少し長くなるので、前編・後編の2部構成にしました！

前編でお答えするのは、この3つです。

・①なぜ100点満点の物件はないのか？

・②「変えられないこと」と「変えられること」の見分け方

・③価格・エリア・駅距離・広さ・築年数の「5つの条件」の優先順位の決め方

「自分の条件って、相場から見て高すぎるの？」

「相場観って、どうやって身につけるの？」

は後編でお話しします！

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理想の100点満点の物件って見つかるの？

皆さんは、物件を検索してもなかなか理想の物件が見つからないから、

不動産のプロである不動産会社さんに探してもらえれば、

理想の100点満点の物件が見つかる！

と思っていませんか？

先に結論を言うと、

不動産会社の人でも、理想の100点満点を見つけることなんてできません！

・・・・。

いきなり夢のない話ですみません・・。

というのも、そもそもどの価格帯であっても、

100点満点の物件なんて見つからない！

というのが本音です！

でも、ここを最初に理解しておくと、物件探しがグッと楽になります！

70点・80点の物件を「100点に近づける」のがコツです

ここで大事なのは、

100点満点の理想を見つけるのではなく、

70点、80点の物件を100点に近づけることが

よりよい物件の探し方です！

物件は、世の中に同じものが2つとない「一点もの」です。

駅から近くて、

広くて、

新しくて、

日当たりも眺望も良くて、

しかも予算内・・

そんな物件があったら、

紹介する前に、私が真っ先に買いたいです（笑）

まあ、そういった物件はごくごく稀に、出てきたりします！

・相場よりかなり高い

・売りに出た瞬間に、すぐ売れてしまう

のどちらかです。

なので物件探しは、

「どこをくうふして、どこを工夫で補うか」

を考えるゲームだと思ってください！

みんな、どこかで妥協して買っています

個人的には妥協という言葉は好きじゃないのですが、

皆さん何かしら、工夫して物件を探しています！

これは、実際に家を買った人のデータからもわかります。

アットホームが、一戸建てを購入した人に

「重視したポイント」「妥協したポイント」

を聞いた調査では、

・条件面で重視した1位 ⇒ 部屋数

・条件面で妥協した1位 ⇒ 眺望が良い

・周辺環境で妥協した1位 ⇒ 最寄り駅から近い

ちなみに同じ調査で、

購入した一戸建ての最寄り駅までの距離は、

平均で徒歩18.7分でした。

マンションと違って、戸建てはなかなか駅近の物件はないですが、

それでも戸建てをお探しの方は、最初は

駅から10分以内、マックスでも15分以内

という方が非常に多いです！

人によっては、

自分は駅距離10分が限界だけど、

妥協して15分にしているんだ！

という方もいるかもしれませんが、

これは、理想と現実のギャップなんですね・・・。

駅から近い方が良いのは、もちろんみんな同じです。

それでも実際には、データの内容を見ると

駅距離や眺望を妥協して、

部屋数を取っている人が多いということですね！

100点を待ち続けるのも、実はリスク

一生に一度あるか無いかの買い物！

妥協はしたくない！

というお気持ちは本当の良くわかります！

その結果

「もう少し待てば、もっと良い物件が出るかも」

と探し続けるのも、悪いことではありません。

ただ、待ち続けることでのデメリットもあります！

・近年では住宅ローンの金利が上がってきている

・年齢が上がるほど、ローンを組める期間が短くなる

・賃貸の場合、結局掛け捨て期間が長くなる

ということがあります！

特に現在は、

2026年9月に、日銀が政策金利を1.25％に引き上げました。

金利が少し上がるだけでも、毎月の返済額は変わってきます。

詳しくはこちらの記事でお話ししています！

住宅ローンは金利0.1％で毎月いくら変わる？借入100万円・期間1年の違いと差を解説

100点の物件を待っている間に、

買える物件の条件が悪くなってしまう・・

ということも、十分あり得るんです。

まあ、購入を進める際のポジショントークですw

より理想に近い物件を見つけるためには！？

では、実際により理想近い物件を探すにはどうすればよいでしょうか？

まず大事なのは、条件に優先順位をつけることです！

エリア

価格

広さ

駅距離

築年数

といった様々な条件のうち、

どの条件が優先順位が高く、

どの条件であれば工夫できるのか？

これをお客さんに伝えても、

本当の譲れないものではなく、

自分の理想を入れてしまうことが多く

意外と自身で優先順位をつけようとしても、うまくいきません！

どこに注意して、どのポイントを抑えたほうがよいのか？

この辺をもう少し深堀したいと思います！

①「変えられないこと」と「変えられること」を分けて考える

まずは、最初に

・変えられないこと

・変えられること

を分けて考えましょう！

具体的にはどういったことか？

変えられないこと：立地・日当たり・眺望・周辺環境

まず、お金をかけても後から変えられないことです。

・立地（エリア・駅からの距離）

・日当たり・方角

・眺望（目の前に建物があるか など）

・周辺環境（騒音・坂道・治安・ハザードマップ）

・マンションの場合 ⇒ 管理状態・総戸数

・戸建ての場合 ⇒ 土地の形・道路との接し方

上記のような感じですが、具体的な例を挙げると、

日当たりの悪い部屋を、リフォームで日当たり良くすることはできません。

当然ですが、目の前に建っているマンションを、どかすこともできません・・。

そして、ここが大事なポイントなのですが、

変えられないことは、売るときにもそのまま評価されます。

駅からの距離や日当たりは、次に買う人も必ず見るポイントです。

つまり、変えられない部分の点数が高い物件は、

資産価値も落ちにくいんです！

資産価値の考え方は、こちらの記事でもお話ししています！

資産価値が落ちにくいマンションとは？｜売れやすい物件の4つの条件と買取再販業者の見方を解説

変えられること：間取り・内装・設備

一方で、お金と工夫で後から変えられることもあります。

・間取り（壁を取って広いリビングにする など）

・内装（床・壁紙・建具）

・キッチン・お風呂・トイレなどの設備

・収納（クローゼットを増やす など）

上記を見ていただくと気づいた方もいるかもしれませんが、

全部内装についてなんですよね！

要は、内装については、壊せない壁や柱などでない限り

基本リフォームをして、変えることができる！

ということです！

「間取りがイマイチ」

「内装が古い」

「キッチンが使いづらい」

といった不満は、リフォーム・リノベーションで解決できることがほとんどです！

内見で「なんか古くさいな・・」と感じた物件でも、

変えられる部分の不満だけなら、むしろ狙い目だったりします。

見た目が古い分、価格が抑えられていることも多いからです。

ただし「変えられる」にも限界があります

ここは、元現場監督として声を大にしてお伝えしたいところです！

先ほどちらっとお伝えしましたが、

間取りや設備は変えられると言っても、

建物の構造によっては制限があります。

・マンションの壁式構造 ⇒ 室内の壁が建物を支えているため、壁を抜けないことがある

・水回り（キッチン・お風呂・トイレ）⇒ 排水管の位置や勾配の関係で、自由に動かせないことがある

・床の構造（直床・二重床）⇒ 床の高さや配管の通し方に影響する

・戸建て ⇒ 耐力壁・筋かいの入った壁は、基本的に撤去できない

・マンションの窓サッシ・玄関ドア ⇒ 共用部分なので、個人では交換できない

リフォーム経験が浅い方がより陥るミスが

「リフォームすればなんとかなる」

と思っていたけど、実は

「この壁は抜けません」と言われてしまった・・

というパターン・・。

何でもかんでも、リフォーム・リノベーションで変えられるわけではなく、

しっかり確認をしたうえで購入するようにしましょう！

リフォーム前提で物件を買うときは、

購入前に、リフォーム会社や建築に詳しい人に見てもらう

のがおすすめです！

床の構造については、こちらの記事でお話ししています！

マンションの二重床と直貼り（直床）の違いとは？～見分け方・構造・リフォーム時の注意点～

②物件探しの5つの条件「価格・エリア・駅距離・広さ・築年数」

もう一つ、物件探しで必ず考えてほしいのが、

この5つの条件です。

・価格（予算）

・エリア

・駅からの距離

・広さ

・築年数

眺望や日当たり、ペット飼育などいろいろありますが、

まず物件を探すうえで

上記の5つの優先順位をつけることが大事です！

物件の価格は、ほぼこの5つで決まると言っても過言ではありません！

5つの条件は「シーソー」の関係

この5つは、

どれか1つを良くすると、ほかのどれかが悪くなる

シーソーのような関係になっています。

これは非常に重要です！

頭でわかっていても、多くの方は、

物件を複数見ていくと、

その物件のいいところだけをピックアップして、

条件に加えてしまいがちです！

基本的には条件は下記のようになっています！

例えば、予算はそのままで

・エリアを都心寄りにする ⇒ 駅から遠くなる、狭くなる、古くなる

・駅から近くする ⇒ 狭くなる、古くなる、エリアを広げる

・広くする ⇒ 駅から遠くなる、古くなる、郊外になる

・新しくする ⇒ 狭くなる、駅から遠くなる、エリアを広げる

といった感じです。

今は何か得るために、何かを工夫するとお伝えの仕方になりましたが、

逆に言えば、

どれか1つを工夫すれば、ほかの条件はグッと良くなる

ということでもあります！

ちなみに、

マンション

戸建てか

でも、この5つのバランスは若干変わります。

戸建ては同じ予算でも2階建・3階建てとなるため、

必然的に広さが確保されます！

その代わりに、

駅からは遠くなりやすい

などがあります！

詳しくはこちらの記事でお話ししています！

マンションと戸建て、買うならどっち？維持費・資産価値・向いている人を徹底比較【前編】

優先順位の決め方：5つを3つのグループに分ける

では実際に、優先順位をどうやって決めるか？

おすすめは、5つの条件を3つのグループに分ける方法です！

・絶対に譲れない（1つだけ）

・できれば叶えたい（2つ）

・妥協してもいい（2つ）

ポイントは、

「絶対に譲れない」は1つだけにすることです！

全部が「大事」だと、それは優先順位がないのと同じです・・。

この時、妥協してもよい条件は

一旦極端な条件にします！

例えば、

駅距離5分は譲れなければ、

広さの希望は50㎡だけど、35㎡は行けるのか？

という感じで、ちょっといきすぎぐらいな比較をするとよいです！

優先順位を作る4つのステップ

もう少し具体的には、

こんな流れで考えてみてください！

ステップ1：5つの条件それぞれに、理想を書き出す

例）予算5,000万円まで、〇〇線沿い、駅徒歩10分以内、70㎡以上、築20年以内

ステップ2：「なぜその条件なのか」を言葉にする

例）駅徒歩10分以内 ⇒ 雨の日も、子どもを保育園に送ってから通勤したいから

理由がハッキリしている条件ほど、譲れない条件です。

逆に、理由がぼんやりしている条件は、妥協できる可能性が高いです！

ステップ3：3つのグループに分ける

「絶対に譲れない」

「できれば叶えたい」

「妥協してもいい」に分けます。

ステップ4：妥協する条件は「どこまでなら許せるか」の幅を決める

例）駅徒歩10分以内 ⇒ 15分まではOK、築20年以内 ⇒ 築35年までならOK

この「幅」を決めておくと、

物件を見たときに「アリかナシか」をすぐに判断できるようになります！

→ただ、ここで大事なのは、

例えば、築年数ですが、

築20年と築35年の違いは何か？

築50年だけど、

価格・広さ・エリア・駅距離すべてが手に入る物件だった場合、

候補に入るのか？

といった感じで、自問自答が必要です！

ただ、これは正直不動産会社の担当者さんでも、

ここまでしっかりヒヤリングができていないので、

少しコツが必要です！

→気になった方はお問い合わせください！

ご夫婦で探している場合は、

それぞれ別々に書き出してから、すり合わせるのがおすすめです。

意外と、優先順位が全然違ったりします（笑）

③優先順位を決める前に、まずは「相場観」を知ろう

ここまで、優先順位の決め方をお話ししてきましたが、

実はその前に、もう一つやってほしいことがあります！

それが、「相場観」を知ることです！

なぜかというと、超あるあるなのですが、

自分では妥協しているつもりでも、まだまだ理想が高い

ということが、本当によくあるからです・・。

例えば、

「駅徒歩10分以内、築20年以内、70㎡以上、予算5,000万円」

という条件。

一見、ふつうの条件に見えますよね。

でも今の相場では、東京23区の中古マンションは

70㎡換算で平均1億2,677万円（2026年8月）。

この条件で23区内を探すと、かなり厳しいのが現実です・・。

つまり、相場を知らないまま優先順位を決めると、

「優先順位はちゃんと決めたのに、全然物件がない・・」

ということになってしまいます。

後編では、この「相場観」について詳しくお話しします！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、前編として、

希望条件に合う物件が見つからない？物件探しの5つの条件と優先順位の決め方【前編】

というテーマでお話をしました！

優先順位や条件整理って一言で聞くと

やっているけど、物件が出ないんです！

となりますが、それはまだまだ理想と現実のギャップがあるのと、

優先順位のつけ方が甘いことが多いです！

不動産会社の担当者さんも、

これができない方が非常に多いので、

ひたすら物件をお客さんに投げる営業になっていることが多いです！

後編では、「相場観」の身につけ方をお話しします！

・自分では妥協しているつもりでも、理想が高くなってしまう理由

・エリア・築年数・駅距離・広さで、価格はどれくらい変わる？

・実際にみんなが買っている物件の価格と年収

・相場観を身につける3つのステップ

データを使って、わかりやすく解説したいと思います！

「自分たちの条件だと、どこを妥協すればいいの？」という方は、

希望条件を送っていただければ、一緒に優先順位を整理します！

遠慮せず、どんどん聞いてください(^^♪

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