【令和8年度】中古住宅の住宅ローン控除｜マンション・戸建ての条件と注意点を徹底解説【後編】

中古マンションの販売図面４２㎡でしたが、謄本を取ったら床面積が39.8㎡でした・・。

住宅ローン控除が使えないあるあるです・・。

どーも、Ponchaです('ω')

前編では、令和8年度の改正点と、中古住宅で控除を受けるための

要件をお伝えしました！

ただ、実際に物件を探しはじめると、

制度を知っているだけでは足りない場面が出てきます。

とくに戸建てとマンションでは、つまずくポイントがまったく違います！

ということで今回は、

【令和8年度】中古住宅の住宅ローン控除｜マンション・戸建ての条件と注意点を徹底解説【後編】

というテーマでお話ししたいと思います。

後編でお話しするのは、

・戸建てとマンションで、何がどう違うのか

・実際、いくら戻ってくるのか

・申請方法と、必要な書類

・実務でよくあるトラブル

この4つです。現場の話を交えながら、丁寧に見ていきます！

まだ前編を読んでいない方は、先にこちらからどうぞ！

【令和8年度】中古住宅の住宅ローン控除｜改正点と要件を解説【前編】

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住宅ローン控除を受けるうえで、戸建てとマンション、ここが違う！？

住宅ローン控除の制度の自体は、

戸建てもマンションも同じです。

ただ、つまずくポイントが全然違います。

戸建てとマンション何が異なるのでしょうか？

先に、４つの違いをまとめておきます。

①床面積　⇒ マンションは登記簿が内法。販売図面より2～5㎡小さい

②旧耐震の証明　⇒ 戸建ての場合は、自身の力で何とかしようと思えばできる。

③省エネの証明　⇒ 木造戸建てはハードルが上がる

④買取再販　⇒ 要件を満たせば、中古でも新築なみの枠が使える

それぞれ詳しく見ていきたいと思います！

違い① 床面積の測り方（マンションは要注意！）

住宅ローン控除の床面積は、

登記簿上の床面積で判定します！

ここで、戸建てとマンションで測り方が違うんです。

・戸建て　⇒ 登記簿も壁の中心（壁芯）で測るので、販売図面とほぼ一致

・マンション　⇒ 登記簿は内法（うちのり）。販売図面の壁芯面積より2～5㎡くらい小さくなる

つまり、販売図面に「専有面積 43.20㎡」と書いてあっても、

謄本を見たら39.8㎡だった

ということが、普通に起こります！

令和8年から床面積の下限が40㎡に緩和されたぶん、

コンパクトな物件の場合、あるあるの事故が増えるポイントです！

というのも、同じ理屈で、これまでも

「壁芯52㎡→内法49.5㎡でアウト」

という事故は毎年起きていました！

境界線が40㎡に増えただけ、ということですね。

中古マンションを検討するときは、

販売図面の数字を信じず、必ず登記簿謄本の面積を確認してください！

仲介会社に「謄本の面積、教えてください」と言えば、すぐ出てきます。

ここをやらない担当者は、正直ちょっと危ないですね！

違い② 旧耐震のときの詰まりやすさ

旧耐震の物件とは、

昭和５６年６月以降に建築確認の許可を得た物件のことです！

ただし、住宅ローン控除の要件の場合は、

昭和５７年１月１日以降に建てられた物件は、

たとえ、建築確認が昭和５６年６月以前だったとしても、住宅ローン控除がうけられる！

となっております！

昭和56年12月31日以前に建てられた建物（登記簿の新築日付が昭和57年1月1日より前＝旧耐震）

で、耐震性を証明する必要が出てきたとき、戸建てとマンションでは少し難易度が変わります！

・戸建て　…　建物は自分のもの。耐震診断も、必要なら補強工事も、自分の判断でできる

→当然費用も掛かりますが、自身で耐震補強をしてなんとかできる

・マンション　…　建物全体が共有。1住戸だけ耐震補強するという話が成り立たない

→建物全体で行うため、購入時に耐震基準適合証明書が取得できていない物件の場合は、住宅ローン控除は受けられないと思った方が良いです。

旧耐震のマンションで耐震基準適合証明書を取ろうとすると、

建物全体の耐震診断結果が必要になります！

管理組合が過去に耐震診断をしていて、

かつ結果がOKであれば、証明書を取得可能ですが、

そもそも診断をしていないマンションが大半です・・。

また、耐震診断を行っていても、基準を満たしていなければ、

耐震工事を行う必要があります・・。

なので実務上は、

適合基準証明書がない旧耐震の中古マンション　＝　住宅ローン控除は使えない前提で資金計画を立てる

で考えておいた方が良いです！

（ちなみに、旧耐震マンションは、そもそも住宅ローン自体を出さない金融機関もありますので、控除以前の問題になるケースもあるので、そこも合わせて確認してください）

違い③ 省エネ区分に届くかどうか

前編でお話しした「省エネ基準適合以上」（前編の①～③の区分）の証明ですが、

これも戸建てとマンションで事情が違います。

・マンション　…　比較的新しい（おおむね2014年以降）中住戸なら、証明書発行に対応している機関がある

・木造戸建て　…　現況調査で断熱仕様を確認するのが難しく、そもそも受け付けていない機関も多い

→省エネ基準を満たしてはいるが、断熱等級などの詳細の検査をしていないことが多い。

マンションは同じ仕様の住戸がたくさんあり、

設計図書も管理組合に残っているので、まだ確認しやすいんですね！

ただ、戸建ての場合は、新築時に細かい部分の検査は任意のため、

細かい等級の検査をしていなことが多いです。

ただし、長期優良住宅の認定を受けている中古戸建て（2009年以降の物件にたまにあります）なら、

当然、認定通知書があるので一発で

①認定長期優良住宅の区分（借入限度額3,500万円・控除期間13年）が使えます。

築浅の戸建てを検討している方は、

売主さんに「長期優良住宅の認定通知書、ありますか？」と確認してみる必要がございます！

控除額が178.5万円も変わります！

違い⑤ 買取再販（リノベ済み物件）は、中古なのに新築枠！？

意外と知らない方が多く、判断が難しいところです。

不動産会社が中古を買い取ってリフォームし、

再販している物件（買取再販住宅）は、一定の要件を満たすと

新築住宅と同じ水準の控除が受けられます！

買取再販住宅の主な要件

・売主が宅地建物取引業者であること

・宅建業者が取得してから2年以内に、あなたが取得すること

・取得の時点で、新築されてから10年以上経過していること

・一定のリフォーム工事が行われ、その費用が売買価額の20％以上（上限300万円）であること

これに当てはまると、

たとえば長期優良住宅なら

借入限度額4,500万円（子育て世帯等5,000万円）×13年。

「あれ、前編の表と数字が違う？」と思われた方、鋭いです！

買取再販住宅は、

中古の表ではなく、新築と同じ表で計算するので、

限度額が一段上がるんですね！

中古を買っているのに、控除額が3倍以上変わることもあります。

ただ、リノベ済みでも省エネ性能を満たさない物件は

「その他の住宅」＝2,000万円・10年になります。

リノベ済みなら全部お得！！

というわけではありません。

該当しそうなら、仲介会社経由で

「買取再販の要件を満たしますか？証明書は出せますか？」

と確認しましょう。

ちゃんとやっている再販業者さんなら、書類一式をすぐ用意してくれます。

実際、いくら戻ってくるの！？

数字だけ並べても実感が湧かないと思うので、

ざっくり計算してみます。

計算のルールは、たったこれだけです。

1年間の控除額 ＝ その年の年末ローン残高 × 0.7％

※年末残高が借入限度額を超えているときは、限度額のほうを使って計算します

※「その他の住宅」なら限度額は2,000万円。つまり控除額は年14万円が上限です

ケース1：築25年の中古マンション（その他の住宅）

物件価格 2,800万円／借入 2,800万円／35年／変動金利1.0％

1年目の年末残高 約2,745万円

→ 限度額2,000万円となります！

年間控除額 2,000万円 × 0.7％ ＝ 14万円

10年目でも残高は約2,100万円なので、

10年間ほぼ満額 ＝ 約140万円

となります！

ケース2：築15年の中古戸建て（その他の住宅）

物件価格 3,800万円（土地込み）／借入 3,500万円／35年／変動金利1.0％

年間控除額 2,000万円 × 0.7％ ＝ 14万円

10年で約140万円　⇒ ケース1と同じ

こちらもケース１と同じで１０年間満額で控除ができます！

ケース１でも、ケース２でも

住宅ローン控除の恩恵をフルに活用できます！

ただ、違う言い方をすると、

借入額が700万円も違うのに、控除額は同じ！

ということです！

借入が3,500万円あっても、

控除の計算に使えるのは限度額の2,000万円まで

だからなんですね！

ケース3：買取再販のリノベ済みマンション（ZEH水準・子育て世帯）

物件価格 4,000万円／借入 4,000万円／35年／変動1.0％

借入限度額 4,500万円（子育て世帯等）× 13年

1年目 約3,921万円 × 0.7％ ＝ 約27.4万円

13年トータルでおおむね300万円前後

ケース1・2と比べると、160万円くらい違います。

近年徐々にZEH水準の物件も出てきましたので、

住宅ローン控除の恩恵も物件の性能によっても大きく異なってきます！

ただ注意していただきたいのですが、

ZEH水準、長期優良住宅の物件というのは、

そもそも建築費が一般の住宅より材料費がかかるため、

当然価格は高くなります！

性能の良い物件を購入したいと思う気持ちはわかりますが、

予算と性能どちらを取るのか？

を大前提に入れて考えるのが良いですね！

大前提：払った税金以上には戻りません

結構勘違いしている方が多いので、念のためお伝えいたします！

住宅ローン控除は

「税金を減らす制度」であって、

「お金がもらえる制度」ではありません。

そのため、住宅ローン控除の恩恵をマックスに受けられるからと言っても

その年に払った所得税・住民税を超えて戻ってくることは、絶対にありません。

流れとしてはこうです。

①まず所得税から引く

②引ききれなかった分を、翌年度の住民税から引く

③ただし住民税から引けるのは、課税総所得金額等の5％・上限97,500円まで

たとえば控除額が年14万円だとして、

その年に払った所得税が5万円しかなければ、

まず5万円が戻ります。

残りの9万円は翌年度の住民税から引かれますが、

住民税から引ける上限は97,500円。

ギリギリ収まる！

という感じです。

もし控除額が20万円だったとしたら、

所得税5万円＋住民税9.75万円＝14.75万円までしか使えず、

残りは切り捨てになります。

年収400万円台の単独名義だと、

14万円をフルに使えないケースも普通にあります。

「控除で年14万円戻ってくる」という計算は、危険ですので注意しましょう！

ご自身の源泉徴収票の「源泉徴収税額」を先に見てください。

そこが上限です。

申請方法！？1年目は確定申告、2年目からは年末調整

要件を満たしていても、申告しないと1円も戻りません。

ここは自動ではやってくれないので、必ずご自身で動く必要があります。

全体の流れは、こうなります。

1年目　⇒ 自分で確定申告（会社員の方も必要です）

2年目以降　⇒ 勤務先の年末調整でOK（自営業の方は毎年確定申告）

1年目：確定申告（翌年の2月16日～3月15日）

入居した年の翌年に、確定申告をします。

会社員の方でも、1年目だけは必ず自分で確定申告が必要です。

必要書類は、こんな感じです。

・確定申告書

・（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

・住宅ローンの年末残高等証明書（金融機関から10月頃に届きます）

・建物・土地の登記事項証明書

・売買契約書の写し

・源泉徴収票（会社員の方）

・マイナンバーカード等の本人確認書類

これに加えて、該当する方は下記が必要になります。

・旧耐震の物件　⇒ 耐震基準適合証明書／建設住宅性能評価書の写し／既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

・省エネ区分を使う場合　⇒ 住宅省エネルギー性能証明書／建設住宅性能評価書の写し

・認定住宅の場合　⇒ 長期優良住宅の認定通知書／低炭素建築物の認定通知書

・買取再販住宅の場合　⇒ 増改築等工事証明書

・子育て世帯等の上乗せを使う場合　⇒ 扶養親族や年齢が確認できる書類

最近は、金融機関が税務署に残高情報を直接提供する仕組み（調書方式）に移行しつつあるので、

年末残高等証明書の添付が不要になっている金融機関も増えてきました！

とはいえ、まだ全部ではありません。

届いた書類は捨てずに取っておいてください。

2年目以降：年末調整でOK

会社員の方は、2年目からは年末調整で処理できます。

・税務署から届く「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」

・金融機関から届く「年末残高等証明書」

この2つを勤務先に出すだけです！

税務署からの証明書は、

1年目の確定申告のあとに残りの年数分がまとめて送られてきます！

10年分・13年分がドサッと届くので、

絶対になくさないでください。

なくすと再発行の手続きが必要になります（できないわけではないですが、面倒です）。

申告し忘れても、5年さかのぼれます

「1年目の確定申告をすっかり忘れていた・・」という方。

還付申告は5年前までさかのぼってできます。

令和8年に入居した方なら、令和9年1月1日から5年間は申告が可能です。

ただし、さかのぼった年の分は年末調整では処理できないので、

その都度確定申告が必要になります。素直に1年目にやりましょう。

実務でよくやらかすポイント！？

最後に、現場で実際によく見るトラブルをまとめておきます。

正直、ここが一番役に立つと思います。

不動産仲介会社の担当者さんも税を完全に把握しているわけではありません！

さらに、実際に申請を行うのはお客様ご自身のため、

タイミングを逃すと大変なことになります！

①年末決済で、入居が翌年にずれる

12月に決済して、引っ越しは年明け・・

というパターン。

住宅ローン控除は「居住の用に供した年」で判定するので、

この場合は翌年入居扱いになります！

年をまたぐと制度の内容が変わることがあるので、

改正の切り替わり年は特に注意です！

逆に、12月に決済して12月中に住民票を移せば、

その年の年末残高（＝ほぼ満額）で1年目の控除が受けられるので、

有利になることもあります！

このあたりは、決済日を決める段階で意識しておきたいところです。

②省エネ・耐震の証明書を、引渡し後に思い出す

一番多い、そして一番リカバリーが効かないパターンです！

耐震基準適合証明書

住宅省エネルギー性能証明書

も、書類は事前準備が必要になります！

引渡し後だと調査そのものはできますが、

要件を満たすが書類が間に合わない！

ということがあります！

確定申告の時期（2月）に「証明書ください」と言われても、

もう間に合いません。

申込、契約をした段階で、必要な証明書を洗い出すようにしましょう！

これができる担当者かどうかで、お客様の手取りが100万円単位で変わります。

③繰上返済で、返済期間が10年を切る

あまり多くはないですが、

期間短縮型の繰上返済をしすぎて、

当初借入日から完済までの期間が10年未満になると、

その年から控除が受けられなくなります！

「早く返したほうが得でしょ！」と繰り上げた結果、

残りの控除が全部飛んだ、というのは本当にあります！

控除期間中は、返済額軽減型を選ぶか、

控除が終わってからまとめて繰り上げるほうが有利なことが多いです！

④ペアローン・連帯債務の按分を適当に決める

夫婦でペアローンを組む場合、

それぞれが自分の借入分で控除を受けられるので、

限度額も2人分使えます！

ただし、持分割合と負担割合がズレていると贈与とみなされることがあります！

また、片方の所得が低いと控除を使い切れず、

「2人で組んだのに思ったより戻らない」

ということも起こります！

そのため、住宅ローン控除をお得に受けるためと

借入や負担額を度外視にして、１：１の割合にすると

住宅ローン控除の恩恵は両方しっかり受けられるけど、

贈与税が発生する！

ということがあるので注意が必要です！

⑤「控除があるから」で借入額を増やす

これは、たまに住宅ローン控除の話を持ち出し

予算を上げた提案する営業マンがいるので、追記致します！

2026年の今、変動金利は上がってきています。

金利1.0％で3,000万円を借りれば、年間の利息はざっくり30万円。

控除は年14万円です。

かつて「金利0.4％で控除1％」だった時代は、

借りたほうが得という逆ざやが本当に起きていましたが、

その時代はもう終わっています。

住宅ローン控除は、あくまで「買うと決めた後の負担を軽くするもの」です。

控除ありきで借入額を決めるのは、順番が逆になっています。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は【令和8年度】中古住宅の住宅ローン控除｜マンション・戸建ての条件と注意点を徹底解説【後編】

というテーマでお話をしました！

マンションは登記簿の内法面積、旧耐震は耐震の証明、

戸建ては省エネの証明が取りにくい・・。

同じ「中古住宅」でも、確認するポイントはこれだけ違います。

そして証明書はどれも、引渡し前に段取りしないと間に合いません。

物件を決めてから慌てるのではなく、

買付・契約の時点で「この物件だと控除はいくらになるのか」を確認しておきましょう！

分からなければ、担当者にどんどん聞いてください。それが仕事なので！

前編はこちら

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