【令和8年度】中古住宅の住宅ローン控除｜改正点と要件を解説【前編】

最近は、新築も中古もどちらも取引を行うので、住宅ローン控除の要件がごちゃごちゃになります・・。

非常にわかりづらい！！

どーも、Ponchaです('ω')

住宅ローン控除は、住宅購入の資金計画に非常に大きく効いてくる制度です。

ただ、この制度は毎年の税制改正でコロコロ内容が変わります。

そしてここ近年、新築・中古ともに大きな改正になりました！

控除期間が10年から13年に伸びたり、

要件を満たせば床面積が40㎡まで緩和されたり、

これまで新築だけだった子育て世帯の上乗せが中古にも来たり・・。

その一方で、あまり言われていませんが、

実は控除額が減ってしまうパターンもあります。

ということで今回は、

【令和8年度】中古住宅の住宅ローン控除｜改正点と要件を解説【前編】

というテーマでお話ししたいと思います。

新築についてもお伝えしたいところですが、

新築と中古では、要件が大きく異なるのと、

かなりややこしくなってしまうため、

今回は中古住宅（既存住宅）だけに絞って、

・中古の戸建て

・中古のマンション

この2つで、要件のつまずきポイントがどう違うのかまで、実務の話を交えて丁寧に見ていきます！

今回は二部構成でご説明したいと思います！

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令和8年、中古住宅の住宅ローン控除はここが変わりました！？

実は住宅ローン控除の内容は、令和8年度で大きく変わりました！

まず、令和8年度の改正で何が変わったのかをざっくり押さえておきましょう！

令和8年度税制改正で決まった内容は、大きく5つです。

①制度そのものが5年延長（令和8年1月1日～令和12年12月31日の入居まで）

②省エネ性能の高い中古住宅は、控除期間が10年→13年に拡充

③省エネ性能の高い中古住宅は、借入限度額を引き上げ（3,000万円→3,500万円）

④新築だけだった子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せが、中古にも適用

⑤床面積要件が50㎡以上→40㎡以上に緩和（中古も対象）

これだけ見ると「中古にとって全面的に良い改正」に見えるのですが、

実はそう単純でもありません。

また、非常にややこしいのが、今までのように

中古物件の場合はこれ！

という一括りではなく、中古物件の中でも

・省エネ性能の高い物件なのか？

・子育て世帯・若者夫婦世帯なのか？

などなど、要件をクリアすれば、より優遇が受けられます！

よい側面もありながら、その結果、住宅ローン控除自体が複雑になってしまった！

とも言えますね！

この辺の数字をもう少し深堀していきましょう！

令和8年入居の中古住宅、控除額はいくらになる！？

住宅ローン控除の計算式は、実はとてもシンプルです。

年末のローン残高 × 0.7％ ＝ その年の控除額

この「年末のローン残高」に上限（借入限度額）があって、

これが住宅の性能によって変わる

という仕組みですね。

令和8年～令和12年に入居する中古住宅の場合、こうなります。

中古住宅の借入限度額と控除期間（令和8年～令和12年入居）

①認定長期優良住宅・認定低炭素住宅

　一般世帯 3,500万円／子育て世帯等 4,500万円　×　13年

②ZEH水準省エネ住宅

　一般世帯 3,500万円／子育て世帯等 4,500万円　×　13年

③省エネ基準適合住宅

　一般世帯 2,000万円／子育て世帯等 3,000万円　×　13年

④その他の住宅（省エネ基準を満たさない住宅）

　一般世帯 2,000万円（上乗せなし）　×　10年

ここで言う3500万円や2000万円というのは、

借入限度額のことを指します！

借入限度額が2,000万円の住宅だった場合で、

5,000万円のローンを組んだ時、

住宅ローン控除の対象になるのは2,000万円まで

となります！

つまり、性能の良い住宅であれば、限度額が高くなり、

住宅ローン控除の恩恵も多く受けられる！

ということになります！

ちなみに、「最大でいくら控除してもらえるか？」に直すと、こうなります。

①②認定住宅・ZEH水準　…　一般 318.5万円／子育て世帯等 409.5万円

③省エネ基準適合　…　一般 182万円／子育て世帯等 273万円

④その他の住宅　…　140万円

控除という言い方になりますが、実際には、まずは正規に支払い、

後日上記の金額が戻ってくる！

という感じです！

正直まだ数は少ないですが、①②の中古物件で、子育て世代ですと

MAXで409.5万円

も控除される！ってなると非常に大きいですよね！

念のためお伝えしておくと、あくまで1年間ではなくて、控除期間の10年、13年のトータルになります！

ちなみに「子育て世帯等」というのは、

19歳未満の子どもがいる世帯、

または

夫婦のどちらかが40歳未満の世帯

のことです。

判定は入居した年の12月31日時点なので、

「今年40歳になってしまった・・」という方は、そこもご注意ください！

令和7年までと比べて、得した人・損した人

令和7年（2025年）までの中古住宅は、めちゃくちゃシンプルでした。

・省エネ基準適合以上　…　3,000万円 × 10年（最大210万円）

・その他の住宅　…　2,000万円 × 10年（最大140万円）

これが令和8年からどう変わったか、性能区分ごとに並べてみます。

・認定住宅／ZEH水準　…　210万円 → 318.5万円（子育て世帯等なら409.5万円）　⇒ 大幅アップ

・省エネ基準適合　…　210万円 → 182万円　⇒ 一般世帯はダウン（子育て世帯等は273万円でアップ）

・その他の住宅　…　140万円 → 140万円　⇒ 変わらず

「省エネ基準適合」の中古を、

子どもがいない・夫婦とも40歳以上の世帯が買う場合、

令和7年に入居したほうが28万円得だった、ということになります。

これは、控除期間が13年に伸びたのに、

限度額が3,000万円→2,000万円に下がったからですね・・。

とはいえ、借入金額がそもそも2000万円であれば、

正直あまり関係ないので、あくまで恩恵が受けられるMAX値である

ということを理解しておいてください！

とはいえ、

「中古の住宅ローン控除が拡充されました！」

という見出しだけで判断すると、ここを見落とすこともあるので、注意してください！

そして、中古の大半は「その他の住宅」です

ここが一番大事な話なので、はっきり書いておきます！

中古住宅で「省エネ基準適合」以上の区分を使うには、

断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上

であることを、書面で証明しないといけません！

証明に使えるのは、基本的にこの2つです。

・建設住宅性能評価書の写し

・住宅省エネルギー性能証明書

YoutubeやSNSでもこの辺をメインでお話している方がいますが、

そもそも、省エネルギー性能住宅という制度が確立したのは、

まだ全然日が浅いの、実は中古でこれを持っている物件がほとんどない

というのが現実です！

断熱等級4というのは、いわゆる「平成28年（2016年）省エネ基準」レベル。

新築でこれが義務化されたのは2025年4月からです！

つまり、それ以前に建てられた建物は、

満たしているかどうかがそもそも分からない

という状態で流通しているわけですね！

予算の都合で、築30年以降の物件を探しているお客様や関係者より、

住宅性能評価の取得ってできますか？

って聞かれることがありますが、検査自体していない！

というのが回答ですね！

実際、証明書を発行している検査機関の受付条件を見ると、

「2014年以降に新築登記されたマンション」かつ「中住戸（角部屋・1階・最上階を除く）」

に限定している、というところもあります！

木造戸建ては、そもそも受け付けていないケースも珍しくありません。

なので実務上は、

「令和8年に中古を買う一般的なケース　＝　その他の住宅（2,000万円・10年・最大140万円）」

が、まずデフォルトだと思っておいたほうがいいです。

そのうえで、「この物件、もしかしたら証明取れるかも？」

を潰していく、という順番ですね！

築5年以内ですと、省エネ基準を満たしている戸建て・マンションはあるので、

築年数が5年ぐらいの場合は、確認してみると良いかなと思います！

中古住宅で控除を受けるための要件を整理します！

前置きが非常に長くなりましたが、

そもそも住宅ローン控除が使えるのかどうかの要件を整理していきます。

中古住宅の場合、

新築にはない

「築年数・耐震」

の関門があるのが最大の特徴です！

要件① 築年数・耐震（昭和57年1月1日がライン）

昔は「木造は築20年以内、マンションは築25年以内」というルールでしたが、

これは令和3年で終わっています。

令和4年以降は、建築年で判定します。

・昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された家屋　⇒ そのままOK

・それより前に建築された家屋　⇒ 耐震性を証明する書類が必要

昭和57年1月1日以後に建築されたものは、

いわゆる「新耐震基準に適合しているとみなす」扱いになるので、証明書はいりません！

判定は登記簿（登記事項証明書）の建築日付を見ればOKです。

ここは謄本を取れば一発で分かります。

以前までは、

1981年6月以降に建築確認済の物件の必要がありましたが、

調べるのが非常にややこしいため、1982年に完成していればOK！

となっております！

ただし、1982年築であれば、住宅ローン控除は受けられるかもしれませんが、

耐震性能としては、旧耐震基準の物件である可能性があるため、

注意が必要です！

ちなみに、いわゆる旧耐震の物件の場合は、次のいずれかを取得の日前2年以内に取っておく必要があります。

・耐震基準適合証明書

・建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）の写し

・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

注意点として、

この書類は原則「引渡し前」に段取りするものです。

また、基本的には、

耐震基準適合証明書

が取得できる物件であるかどうか？

で判断します！

この辺については、下記の記事も踏まえて参考にしてみてください。

耐震基準適合証明書とは？旧耐震物件でも使える減税のメリットや注意点・発行費用等を解説

要件② 床面積（40㎡に緩和、ただし条件つき）

令和8年から、床面積の要件が

50㎡以上→40㎡以上に緩和されました。

これは、中古も対象です。

ただし、無条件で40㎡になったわけではありません。

・原則　⇒ 40㎡以上

・ただし合計所得金額が1,000万円を超える方　⇒ 50㎡以上

・ただし子育て世帯等の上乗せ措置を使う方　⇒ 50㎡以上

つまり、40㎡台のマンションを買って、

かつ子育て世帯の上乗せも使いたい、

というのはできません！

「40㎡台で買う」

or

「上乗せを取る」

かは、どちらかということですね！

それと、床面積の「測り方で落とし穴があります！

下記の記事を参考にどうぞ！

住宅ローン控除の床面積はどっち？登記簿面積（内法）と壁芯の違い【マンション注意】

要件③ 所得（合計所得金額2,000万円以下）

その年の合計所得金額が

2,000万円以下

であることが必要です！

ここは「年収」ではなく「合計所得金額」です。

会社員の方なら、年収から給与所得控除を引いた後の数字ですね！

年収2,000万円

と

所得2,000万円

は全然違うので、そこだけご注意ください”

また、この判定は毎年行われます。

ここめちゃくちゃ大事です！

3年目にたまたま所得が2,000万円を超えたら、その年だけ控除が受けられません（翌年以降は下がれば復活します）。

所得が2,000万円おく方は多くないですが、頭の片隅に入れておくとよいです！

要件④ 借入と入居

意外と忘れがちなのですが、下記のような要件があります！

・返済期間が10年以上の住宅ローンであること

・取得の日から6か月以内に入居すること

・控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること

・床面積の2分の1以上が自分の居住用であること

「6か月以内に入居」は、住民票の異動で見られます。

大規模リノベをしてから住む予定の方は、工期がここに引っかからないか、必ず先に逆算してください。

過去にフルリノベーションをして、住民票を移したことで、

決済後6か月過ぎてしまい、住宅ローン控除が使えなかった！

ということが実際にありましたので、注意してください！！

要件⑤ 意外と見落とす「使えなくなる」パターン

要件を満たしていそうなのに、住宅ローン控除が使えない！

というパターンがいくつかあります。

・親や兄弟など、生計を一にする親族から買った　⇒ 対象外

・贈与でもらった　⇒ 対象外（ローンがないので当然ですが）

・親族からの借入や、無利息・著しく低い金利の借入　⇒ 対象外

・買い替えで3,000万円特別控除などの譲渡の特例を使った　⇒ 入居した年＋その前2年＋その後3年の計6年間は併用不可

・セカンドハウス・別荘・投資用　⇒ 対象外（主に住む家が対象）

とくに最後から2つ目の「買い替えの特例との併用不可」は、

売って買う方に本当に多いです！

前の家を売ったときに3,000万円特別控除を使うと、

新しく買った家の住宅ローン控除が丸ごと使えなくなります！

どちらが得かは、譲渡益の大きさとローン残高で全然変わるので、

売却の契約前に両方計算して判断となります！

特別控除については、また改めて記事にまとめたいと思います！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、前編として、令和8年度の改正点と、中古住宅で控除を受けるための要件

というテーマでお話をしました！

築年数も、面積も、証明書が取れるかどうかも、

全部「買付を入れる前」に確認できることばかりです。

契約してから気づくと、もう取り返しがつきません・・。

後編では、戸建てとマンションの違いをお話しします！

実際に物件を探しはじめると、

戸建てとマンションでつまずくポイントがまったく違うことに気づきます！

登記簿の面積・旧耐震マンション・買取再販といった実務の話などお話したいと思います！

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近年、情報が多すぎて、何が正しいのかわからないことも多いですよね。

特に不動産や住宅ローン、建築の話は専門用語も多く、営業トークに流されやすい分野です。

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✔ 違法建築か既存不適格か見方を知りたい

✔ 住宅ローンが通るか不安

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ではでは(*'ω'*)/