希望条件に合う物件が見つからない理由とは？不動産相場と5つの条件の見直し方【後編】

「駅徒歩10分以内、築20年以内、70㎡以上、予算は5,000万円くらい」

一見ふつうの条件ですが、東京23区で探すと、かなり厳しいです・・。

どーも、Ponchaです('ω')

前編では、

100点満点の物件はないこと

「変えられないこと」と「変えられること」の分け方

価格・エリア・駅距離・広さ・築年数の優先順位の決め方

をお伝えしました！

ただ、優先順位を決める前に、どうしても必要なのが

「相場観」です。

なぜなら、

自分では妥協しているつもりでも、まだまだ理想が高い

ということが、本当によくあるからです・・。

ということで今回は、

希望条件に合う物件が見つからない理由とは？不動産相場と5つの条件の見直し方【後編】

というテーマでお話ししたいと思います。

後編でお話しするのは、

・①なぜ「理想が高い」ことに気づけないのか？

・②データで見る今の相場（エリア・築年数・駅距離・広さ）

・③実際にみんなが買っている物件の価格と年収

・④相場観を身につける3つのステップ

・⑤相場観をもとに、優先順位を作り直す

この5つです！

まだ前編を読んでいない方は、先にこちらからどうぞ！

希望条件に合う物件が見つからない？物件探しの5つの条件と優先順位の決め方【前編】

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条件を妥協しているつもりでも、理想が高い！？

物件探しのご相談で条件を伺っていると、

「そんなに贅沢な条件じゃないと思うんですけど・・」

とおっしゃる方がとても多いです。

でも、その条件を今の相場に当てはめてみると、

ほとんどの場合が予算を大きくオーバーしていいます！

これは、条件が厳しい！

というよりも。

今の相場を知らないまま、条件を決めている

ことが原因です・・。

物件探しをする場合は、

①相場観を知る → ②優先順位を決める → ③物件を探す

の順番で進めるのがおすすめです！

未公開物件は基本的にはほぼない！？

不動産業界の方なら、超あるあるなのが

「この条件だと出てこないので、まだ市場に出ていない物件があると思って問合せしました！」

という方がいます！

未公開物件はなくはないので、圧倒的に数は少ないうえに、うえに、

都合よく未公開物件が条件と一致することは少ないんですね！

さらに言うと、

現在はネット社会です！

いかに早くネットに出すことで、反響を得るか？

が大事になります！

そのため、わざわざ未公開にしておく理由がないんですね！

今はほとんどなくなりましたが、

自身が売主だった場合、売却をお願いした不動産会社が、

未公開にしていたら、さっさとネットに出して売り出せ！

って怒りますよね？

こういった理由があるので、

そもそも未公開の物件というのは、そもそも市場にあまりない！

というのが前提になります！

①なぜ「理想が高い」ことに気づけないのか？

では次に、なぜ理想が高い！

ということに気づけないのか？

これにはちゃんと理由があります！

理由1：数年前の相場の感覚のまま探している

首都圏の不動産価格は、ここ数年で上がりました。

東京カンテイのデータでは、首都圏の中古マンション（70㎡換算）は

2026年8月時点で7,606万円。

前年同月より29.2％も上がっています。

出典：東京カンテイ「中古マンション 70㎡換算価格推移」（2026年8月）

数年前に友人が買った価格や、昔調べたときの感覚で考えていると、

今の相場とは大きくズレてしまうんです。

理由2：1つ1つは「ふつう」でも、全部そろうと「レア物件」

これが意外と難しいところなのですが、

「駅徒歩10分以内」

「築20年以内」

「60㎡以上」

「予算内」

1つ1つの条件で見ると、どれもそこまで高望みには見えませんよね？

でも、条件はかけ算なんです！

例えば、

仮にそれぞれの条件を満たす物件が、

「半分ずつ」あるとしましょう！

このエリアには、100件の物件があった場合でも、

駅距離を満たす　→　全体の1/2

広さを満たす　→　全体の1/2

価格を満たす　→　全体の1/2

築年数を満たす　→　全体の1/2

という感じになります！

つまり、4つすべてを満たす物件は

1/2 × 1/2 × 1/2 × 1/2 ＝ 16件に1件（約6％）

※良くも悪くも少し極端ですが、わかりやすくするための仮の計算です。

希望するエリアに100件物件があっても、

16件に1件なので、

選定できる物件は、約6件程度。

つまり、1つ1つは「ふつう」でも、

全部そろうと「上位数％のレア物件」になってしまうんです。

検索しても全然出てこない！

というのは、このためなんですね・・。

理由3：良い物件を見るほど、理想が上がってしまう

もう一つ、意外と多いのがこのパターンです。

購入物件なんだから、とりあえずいっぱい物件を見る！

という方がいらっしゃいますが、

何も考えずに、物件をいっぱい見るのはお勧めしません！

というのも、自身の条件が定まっていなのに、

物件をたくさん見ていると、

「前に見たあの物件は、駅から近かったのに・・」

「あっちは南向きだったのに・・」

と、見た物件の良いところだけを集めた「理想の物件」ができあがってしまいます。

先ほどお話した条件は掛け算ですので、

見れば見るほど、自身が掛け算をしていって、

そもそも存在しない理想の物件ができてしまいます！

極端なことを言うと

港区で、

価格は4000万円で、

広さは60㎡以上で

駅距離は10分以内で

築年数は新築で

という条件が出来上がったりしますが、

こういった物件は、過去に事例もなく、待っていても出てくることはありません！

わかりやすく極端に伝えましたが、

いや、港区なら当然でしょ！それぐらいは理解している！

と思うかもしれませんが、

港区はそんな価格では物件が買えない！

ということを感覚的にわかっているからなんですね！

だからこそ、まずはまずは条件の相場を知って、

何を工夫すればよいのか？

を考えるのがよいです！

実際のデータで見る今の相場

では、実際に今の相場を見ていきましょう！

5つの条件のうち、

エリア

築年数

駅距離

広さ

で、価格がどれくらい変わるのかを見ていきます。

エリア：同じ70㎡でも、場所でこんなに違う

東京カンテイが公表している、中古マンションの70㎡換算価格（2026年8月）です。

・都心6区 ⇒ 1億8,068万円

・東京23区 ⇒ 1億2,677万円

・東京都 ⇒ 1億1,274万円

・首都圏平均 ⇒ 7,606万円

・横浜市 ⇒ 4,750万円

・さいたま市 ⇒ 4,536万円

・神奈川県 ⇒ 4,400万円

・埼玉県 ⇒ 3,329万円

・千葉市 ⇒ 2,941万円

出典：東京カンテイ「中古マンション 70㎡換算価格推移」（2026年8月）

同じ70㎡でも、

東京23区と横浜市で約2.7倍、

23区と埼玉県では約3.8倍

の差があります！

5つの条件の中で、価格に一番大きく影響するのがエリアです。

「〇〇区じゃないとダメ」

という条件が、予算を一番圧迫しやすいんですね。

逆に言えば、

エリアを少しずらすだけで、ほかの条件が一気に良くなる

こともあります！

築年数：新しいほど高く、築30年を超えるとグッと下がる

つぎは築年数です。

築年数ごとに広さも違うので、㎡単価で比べてみると、

東京23区では築5年以内が233.5万円／㎡、

築30年超が86.4万円／㎡

で、4割弱の水準です。

つまり、築年数を緩めるだけで、同じ予算でも選べる物件の幅がグッと広がる

ということです！

前編でお話ししたとおり、

築年数は「変えられない」条件ですが、

内装や設備はリフォームで新しくできます。

「築年数を緩めて、リフォームで100点に近づける」

のは、とても相性の良い考え方なんです！

ただし、築年数の古いマンションは

・管理状態

・修繕積立金があるのか？

・共用部の修繕はしっかり行っているか？

は、必ずチェックしてください！

詳しくはこちらの記事でお話ししています！

マンションの修繕積立金が高いのは危険？実は「安すぎる方がやばい」理由と購入前のチェックポイント

【令和8年度】中古住宅の住宅ローン控除｜マンション・戸建ての条件と注意点を徹底解説【後編】

駅からの距離：徒歩10分を超えると下がりやすい

つぎは駅からの距離です。

少し前のデータですが、三菱UFJ不動産販売が

国土交通省の取引価格情報をもとに集計した、

東京都の駅距離別の価格の違いです。

駅からの距離

徒歩1～5分：中古マンション　基準（61.3万円／㎡）

：中古戸建　基準（54.7万円／㎡）

徒歩6～10分：中古マンション　約7％安い

：中古戸建　約4％安い

徒歩11～15分：中古マンション　約20％安い

：中古戸建　約13％安い

徒歩16分以上：中古マンション　約35％安い

：中古戸建　約26％安い

今は価格水準そのものが当時より上がっていますが、

「駅から遠くなるほど安くなる」

という傾向は変わりません。

ポイントは2つです！

・徒歩10分を超えると、価格が下がりやすい

・戸建ては、マンションより駅距離の影響が小さい

つまり

「マンションなら駅距離を優先、戸建てなら駅距離は少し緩めてもOK」

という考え方もできます。

また、駅距離は

「売るときの価格」

にも影響します。

安く買えるということは、売るときも安くなりやすいということなので、

将来売る可能性がある方は、ここも頭に入れておきましょう！

広さ：10㎡広くするだけで、数百万～1,000万円以上の差！？

最後は広さです。

マンションの価格は、基本的に

「㎡単価 × 広さ」

で決まります。

先ほどのレインズのデータ（築16～20年）で計算してみると、

・東京23区（154.0万円／㎡）⇒ 10㎡広くすると 約1,540万円アップ

・埼玉県（58.0万円／㎡）⇒ 10㎡広くすると 約580万円アップ

10㎡というと、だいたい6畳1部屋分くらいです。

「あと1部屋ほしい」というのは、

すごい極端なことを言うと、東京23区だと

1,000万円以上の差になることもあるんです！

逆に、

「70㎡以上」を「65㎡以上」にするだけでも、

選べる物件はかなり増えます。

広さは、前編でお話ししたとおり、

間取りや収納の工夫で、体感の広さを変えられる条件です。

例えば、

使っていない廊下や和室をリビングに取り込むだけでも、

かなり広く感じます！

③実際にみんなが買っている物件の価格と年収

相場がわかったところで、

「じゃあ、実際にみんなはいくらの物件を買っているの？」

も見てみましょう！

首都圏で家を買った人の平均（フラット35利用者調査）

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」（2025年度・首都圏）です。

※フラット35を利用した人のデータです！

種類 購入価格 世帯年収 年収倍率 住宅面積

新築マンション 6,722万円 1,001万円 8.4倍 66.0㎡

中古マンション 4,090万円 750万円 6.2倍 67.6㎡

建売住宅 4,835万円 735万円 7.3倍 97.4㎡

中古戸建て 3,460万円 662万円 5.9倍 104.7㎡

出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」

（2026年7月24日公表、首都圏）

※年収倍率は、それぞれの人の倍率の平均なので、「購入価格÷世帯年収」とは一致しません。

あくまで参考程度になりますが、

ここで注目してほしいのは、

首都圏で中古マンションを買った人の平均は、

約4,090万円・67.6㎡

ということです。

先ほどの東京23区の70㎡換算（1億2,677万円）と比べると、

約3分の1です。

つまり、多くの人は

エリアや築年数を調整して、手の届く価格の物件を選んでいる

ということなんです！

また、新築マンションを買った人の世帯年収は、

平均で約1,000万円。

手持ち金（頭金など）も、平均で

約1,635万円入れています。

新築マンションは、かなり余裕のある世帯でないと手が届きにくくなっているのが現実です・・。

予算は「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で

年収倍率は、物件価格が年収の何倍かを表す数字です。

首都圏のフラット35利用者で見ると、

中古戸建ての5.9倍～新築マンションの8.4倍が平均です。

もちろん、自己資金や家族構成、ほかのローンの有無などで、

無理なく買える金額は人それぞれです。

ただ本当に大事なのは

「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」

で予算を決めるのが大切です！

金利が0.1％変わると毎月いくら変わるのかは、こちらの記事でお話ししています！

住宅ローンは金利0.1％で毎月いくら変わる？借入100万円・期間1年の違いと差を解説

これは、物件価格がいくらが予算なのか？

ではなく、まず月々の支払いがいくらであれば、問題ないか？

を算出してそこから逆算していくのが大事です！

気になる方はぜひお問い合わせください(^^)/

④相場観を身につける3つのステップ

では、どうやって相場観を身につけるのか？

おすすめは、この3ステップです！

ステップ1：理想の条件をすべて入れて、ポータルサイトで検索する

まずは、SUUMOやアットホームなどで、

理想の条件をすべて入れて検索してみてください。

見るべきは、物件そのものではなく、ヒットした件数です！

私の感覚ですが、ざっくりこんなイメージです。

・0件～数件 ⇒ 理想が高すぎる可能性大

・数十件 ⇒ 条件と相場がおおむね合っている

・数百件 ⇒ まだ条件を絞り込める

※検索するエリアの広さによっても変わるので、あくまで目安です。

「該当物件0件」が出たら、それは条件が悪いのではなく、

相場と理想がズレているというサインです！

ステップ2：条件を1つずつ緩めて、件数と価格の変化を見る

つぎに、5つの条件を1つずつ緩めてみます。

・エリア ⇒ 隣の駅・隣の市にも広げてみる

・駅距離 ⇒ 徒歩10分以内 → 15分以内

・広さ ⇒ 70㎡以上 → 65㎡以上

・築年数 ⇒ 築20年以内 → 築30年以内

・価格 ⇒ 予算 → 予算＋300万円

このとき、

どの条件を緩めたときに、一番件数が増えるか

を見てください！

件数がグッと増える条件は、

「そこが相場とのズレの原因」

ということです。

そこを妥協できるかどうかが、

優先順位を決める大きなヒントになります！

ちなみに、1つずつ緩めるのがポイントです。

一度に全部緩めると、どの条件が効いているのかわからなくなってしまいます・・。

ステップ3：実際に内見してみる

何も考えずにいろいろな意見するのはお勧めしませんが、

こういう条件の場合、どういった物件なのか？

という意図がある内見はしたほうがよいです！

写真ではきれいに見えても、実際に行ってみると

「思ったより駅から遠い」

「日当たりが全然違う」

ということは、よくあります。

逆に、写真ではイマイチでも、現地に行ったら

「この明るさなら、内装を変えれば全然アリ！」

ということもあります。

まずは1件でもいいので、実際に見に行ってみるのがおすすめです。

そこから改めて条件を整理するのが大事です！

⑤相場観をもとに、優先順位を作り直す

相場観がつかめたら、前編でお話しした優先順位を、もう一度見直してみましょう！

例：最初の条件が相場とズレていたケース

例えば、こんな条件で探していたとします。

・予算 5,000万円

・エリア 東京23区

・駅徒歩 10分以内

・広さ 70㎡以上

・築年数 20年以内

先ほどのレインズのデータで見ると、

東京23区の築16～20年の㎡単価は154.0万円。

70㎡だと、約1億780万円になります。

予算5,000万円の2倍以上です・・。

そこで、条件を動かしてみます。

パターンA：エリアを動かす

東京23区 → 埼玉県にすると、築16～20年の㎡単価は58.0万円。

70㎡で約4,060万円になります。

駅距離・広さ・築年数はそのままで予算内に収まり、リフォーム費用も確保できる計算です。

パターンB：エリアはそのまま、築年数を動かす

東京23区のまま築30年超にすると、㎡単価は86.4万円。

70㎡で約6,050万円になります。

まだ予算オーバーですが、約1億780万円から一気に近づきました！

ここから広さや駅距離を少し緩めれば、予算内の物件も見えてきます。

※平均値を使ったざっくりの計算です。実際の価格は、駅や物件ごとに大きく変わります。

どちらが正解ということはなく、

前編で決めた「絶対に譲れない条件」によって、

選ぶ道が変わるということです。

「職場の関係で、どうしても23区がいい」ならパターンB、

「広さや新しさを優先したい」ならパターンA、

という感じですね！

相場観があると「決められる」ようになる

相場観がないまま物件を探していると、

「もっと良い物件があるかも・・」と、

いつまでも決められなくなってしまいます。

逆に、相場観があると、

「この条件でこの価格なら、かなり良い物件だ！」

と、自信を持って判断できるようになります。

良い物件は、すぐに売れてしまいます。

そのときに迷わず決められるかどうかは、

事前に相場観と優先順位をつくっておけるかにかかっているんです！

自分自身で条件整理するのは正直ハード

こんな感じで条件整理や優先順位をつけるといいですよ！

と、手順をお伝えしましたが、

正直そんなうまくいきません！

そこがうまくできているのであれば、

自身で物件は見つけられますからね！

優先順位をつけるときはもっと細かく

現在住んでいるお部屋の良い箇所、改善箇所

本当に何が第一優先なのか？

どこを工夫できるのか？

など、客観的に見つめる必要があります！

自身で優先順位をつけると

スペックを重視したり、

築年数が、極端に新しい、古いになったりして、

本来の叶えたい暮らし！

というのが見えてきません！

不動産の営業マンでも、この条件整理と優先順位付けをした営業をしているわけじゃないので

とりあえず条件の合う物件を当てて、良かったら内見！

という感じなので、いい物件が見つかるかは、運次第！

という感じです！

ある程度、ロジカルに物件探しはできますので、

気になる方は是非お問い合わせください(^^)/

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、後編として、

物件探しは相場観から｜エリア・築年数・駅距離・広さで価格はどう変わる？理想の見直し方【後編】

というテーマでお話をしました！

自分では妥協しているつもりでも、今の相場から見ると理想が高いことが多く、

1つ1つの条件は「ふつう」でも、全部そろうと「レア物件」になります！

だからこそ優先順位をつけることが大事なのですが、

なかなか一人でそれを行うのは難しいので、不動産の営業マンがいます！

とはいえ、この進め方は結構特殊なので

あまり優先順位を気にしない方が多いです！

不動産会社の人に相談しているのに、全然見つからない！

「自分の条件だと、相場から見てどうなの？」という方は、

希望の条件を送っていただければ、相場と照らし合わせて一緒に整理します！

遠慮せず、どんどん聞いてください(^^♪

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