【2026年最新】マンションと戸建て、今買うならどっち？首都圏の価格・在庫・売れ行きを比較【後編】

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poncha0729

2026/10/23 19:47

数字を読み取るのが非常に苦手なのですが、AIができたおかげで、非常にわかりやすくなった半面、

AIがなくなったら本当に積みます・・・

どーも、Ponchaです('ω')

前編では、マンションと戸建てのメリット・デメリットと、

「自分に合っているのはどっちか」

の考え方をお伝えしました！

ただ、実際に家を探すとなると、

「で、今ってマンションと戸建て、どっちが買いやすいの？」

「価格はまだ上がるの？下がるの？」

というのも気になりますよね。

ということで今回は、

【2026年最新】マンションと戸建て、今買うならどっち？首都圏の価格・在庫・売れ行きを比較【後編】

というテーマでお話ししたいと思います。

後編でお話しするのは、

・①中古マンションの市況

・②中古戸建ての市況

・③新築マンション・新築戸建ての今

・④エリア別の違い（東京都区部・多摩・横浜川崎・埼玉・千葉）

・⑤今の売れ筋と、これから買う人へのポイント

この5つです！

今回の数字は、記事を書いている2026年10月時点で公表されている最新データ

（レインズは2026年8月度分）をもとにしています。

まだ前編を読んでいない方は、先にこちらからどうぞ！

マンションと戸建て、買うならどっち？｜メリット・デメリットと自分に合う選び方を解説【前編】

先に結論：マンションは足踏み、戸建てはじわじわ品薄

細かいデータに入る前に、まずは結論からお伝えします！

答え：中古マンションは「売れにくく在庫が増加」、中古戸建ては「価格上昇・在庫減少」

2026年8月度の首都圏（一都三県）のデータを並べると、こうなります。

項目中古マンション中古戸建て

成約件数 3,180件（前年比 −10.5％）

5ヶ月連続で減少 1,641件（前年比＋1.9％）

2ヶ月ぶりに増加

成約価格 5,129万円（前年比 −2.8％）

4ヶ月連続で下落 3,960万円（前年比＋1.7％）

8ヶ月連続で上昇

在庫件数 48,235件（前年比＋8.2％）

6ヶ月連続で増加 23,277件（前年比 −1.2％）

7ヶ月連続で減少

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年8月度（2026年9月10日公表）

見ての通り、マンションと戸建てで、真逆の動きになっています！

ここ数年、「マンション価格はうなぎ上り」というニュースばかりでしたが、

2026年に入ってから、中古マンションの流れが少しずつ変わってきているんです。

①中古マンション：売れにくくなり、在庫が増えている

まずは中古マンションから見ていきましょう！

成約件数は5ヶ月連続で前年割れ

2026年8月の首都圏中古マンションの成約件数は3,180件。

前年同月より10.5％減で、5ヶ月連続のマイナスです。

（成約件数というのは、売買契約が完了したことを指します！）

特に落ち込みが大きいのが東京都区部で、

1,265件（前年比 −20.6％）と、2割以上も減っています。

それに加えて、

2025年は成約件数がとにかく多い1年で、

首都圏の中古マンションの成約は49,114件と、

3年連続で前年を上回っていました。

つまり、昨年成約件数が非常に多いのに対して、

今年が、平均より少し下がっただけで、前年比で考えたときに

大幅に下がったように見えています！

とはいえ、

「高くなりすぎて、買える人が減ってきた」

というのは、現場で皆、感じています。

価格も4ヶ月連続で下落

8月の成約㎡単価は81.60万円（前年比 −3.8％）、

成約価格は5,129万円（前年比 −2.8％）で、

どちらも4ヶ月連続の下落です。

実は、首都圏の中古マンションの成約㎡単価は、

2026年5月に73ヶ月ぶり（約6年ぶり）に前年を下回りました。

そこから下落が続いている、という状況です。

さらに8月は、ずっと上がり続けていた

東京都区部の㎡単価も76ヶ月ぶりに下落しました。

（前年比 −0.3％なので、ほぼ横ばいではあります）

ただし、「暴落」というわけではありません。

あくまで「高値圏で、上昇が止まって少し下がり始めた」

という段階です。

在庫は6ヶ月連続で増加。売り出し価格とのズレも大きい

非常に重要なポイントになります！

在庫（現在売りに出ている物件）は増えています！

・在庫件数 48,235件（前年比＋8.2％、6ヶ月連続で増加）

・新規登録件数 15,627件（前年比＋9.7％、3ヶ月連続で増加）

つまり

「売りに出る物件は増えているのに、売れる件数は減っている」

という状態です。

ここがポイントなんですね！

要は、市場に物件はいっぱいあるのに、なぜか売れる件数が減っているというのは、

供給側が増えているということですよね？

何が起きているかというと、

「売り出し価格」と

「実際に売れた価格」

にズレが発生している

ということなんです！

2026年7月のデータでは、

・在庫物件の㎡単価 118.30万円

・成約物件の㎡単価 84.17万円

売れ残っている物件の方が、

約4割も高いんです！

当然、物件の条件が違うので単純比較はできませんが、

「相場より強気の価格で売りに出して、売れずに残っている物件」

がかなり多いことがわかります！

つまり、今の中古マンション市場は

売主さんはまだまだ物価上昇しているから、強気でも売れるでしょ？

という考えに対して、

買主さんは、金利も価格も高いから、今買わなくてもいいか？

という感じになっているわけなんですね・・。

②中古戸建て：価格上昇・在庫減少で、じわじわ品薄

では、つぎに中古戸建てです！

中古マンションと比べてみてみましょう！

価格は8ヶ月連続で上昇

中古戸建は、中古マンションとうって変わり、

2026年8月の首都圏中古戸建ての成約価格は3,960万円（前年比＋1.7％）で、

8ヶ月連続の上昇です。

成約した物件の平均は、

・土地面積 151.08㎡

・建物面積 102.88㎡

・築年数 25.31年

前編でもお話ししましたが、

中古マンションの平均（5,129万円・62.85㎡）と比べると、

1,000万円以上安くて、建物は約1.6倍の広さ

になっているんですよね！

ただ、注意したほうがよいのですが、

同じような築年数でも、

中古マンションと

中古の戸建て

では、耐用年数がそもそも違うため、

築30年の中古マンションと

築30年の中古建てでは

雨漏りのリスクや修繕など、リスクが大きく異なるので、注意しましょう！

在庫は7ヶ月連続で減少

では、中古戸建の在庫はどうでしょうか？

在庫件数は23,277件（前年比 −1.2％）で、

7ヶ月連続の減少です。

マンションとは逆に、

「売り物が減って、価格がじわじわ上がっている」

という、売り手寄りの状況が続いています。

なぜ戸建てが堅調なの？

ここで気になるのが、なぜ戸建てが堅調なのか？

これは、私個人の見方ですが、

・マンション価格が上がりすぎて、同じ予算で広さを取れる戸建てに目を向ける方が増えている

・管理費・修繕積立金の値上がりで、マンションの月々の負担が重くなっている

・在宅ワークなどで「部屋数がほしい」というニーズが続いている

実際のご相談でも、

「最初はマンションで探していたけど、予算的に戸建ても見てみたい」

という方が増えている印象です！

③新築マンション・新築戸建ての今

中古だけでなく、新築の状況も見ておきましょう！

新築マンション：平均9,770万円、契約率は6ヶ月連続で70％割れ

不動産経済研究所によると、

2026年8月の首都圏の新築マンションは、

・発売戸数 1,140戸（前年比 −12.4％）

・初月契約率 61.1％（6ヶ月連続で70％を下回る）

・平均価格 9,770万円（前年比 −5.4％）

・㎡単価 144.4万円（前年比 −9.1％）

「初月契約率」とは、

発売した月に契約が決まった割合のことで、

70％が「好調かどうか」

の目安と言われています！

それが半年も70％を割っているということは、

新築マンションも売れ行きが鈍っている

ということです。

8月は平均価格が下がりましたが、

7月は都区部の大型物件の影響で、

平均価格が1億6,493万円と過去最高を更新していました。

月ごとに大きくブレるので、

「新築マンションは1億円前後の世界」

と思っておいた方が良さそうです・・。

ちなみに8月は、都区部の発売が3割減った一方で、

神奈川県・埼玉県・千葉県は平均価格・単価ともに上昇しています。

新築戸建て：首都圏平均5,123万円

東京カンテイの調査（敷地100～300㎡、駅徒歩30分以内またはバス20分以内の新築木造戸建て）

では、2026年9月の平均価格はこうなっています。

・首都圏 5,123万円（前月比 −1.8％）

・東京都 6,738万円（前月比 −2.9％）

・神奈川県 5,527万円（前月比 −1.6％）

・千葉県 4,161万円（前月比 −0.8％）

・埼玉県 4,116万円（前月比 −1.1％）

出典：東京カンテイ「主要都市圏別・新築木造一戸建て住宅平均価格動向」2026年9月（10月8日公表）

9月は一都三県すべてで前月より下がりましたが、

前年同月と比べると、まだどこもプラスです。

調査の条件が違うので単純比較はできませんが、

新築マンションの平均（9,770万円）と比べると、

条件などは一旦抜きにして、価格だけでいうと

新築戸建ては半分くらいの価格帯で探せる

というイメージです。

④エリア別：都心は失速、郊外は堅調

同じ「首都圏」でも、エリアによって動きはかなり違います！

中古マンションのエリア別

中古マンションの成約の単価と件数をまとめてみました！

エリア成約㎡単価（前年比）成約件数（前年比）

東京都区部 −0.3％ −20.6％

東京都多摩＋9.1％ −9.5％

横浜・川崎市 −0.5％ −2.2％

神奈川県他＋9.0％ −9.2％

埼玉県＋2.0％＋5.4％

千葉県＋5.1％＋0.3％

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年8月度

ポイントは、

・東京都区部は、件数が2割減・単価も76ヶ月ぶりに下落と、ハッキリ失速

・多摩（＋9.1％、13ヶ月連続上昇）

神奈川県他（＋9.0％、8ヶ月連続上昇）

は、価格がまだ上がっている

・埼玉県・千葉県は、件数・単価ともにプラス

都心の価格についていけなくなった人が、

郊外のマンションに流れている

というのがデータからも見て取れますね！

中古戸建てのエリア別

では、中古戸建はどうなっているかというと・・・。

エリア成約価格（前年比）成約件数（前年比）

東京都区部＋4.4％ −0.7％

東京都多摩＋5.0％＋10.6％

横浜・川崎市 −2.8％＋0.9％

神奈川県他＋6.9％ −2.9％

埼玉県 −2.4％＋2.1％

千葉県＋2.2％＋2.2％

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年8月度

戸建ては、

・多摩が件数＋10.6％と、取引が活発

・区部（＋4.4％、5ヶ月連続）

神奈川県他（＋6.9％、8ヶ月連続）

は価格が上昇

・横浜・川崎市は件数が22ヶ月連続で増えている一方、価格は2ヶ月連続で下落

といった動きです。

基本的には、戸建てのほうがマンションと比べて

価格や成約の動きも活性化している！

ということが言えますね！

町田・相模原・横浜・川崎・埼玉あたりは？

余談ですが、都心部以外の神奈川・埼玉といった都心の西側エリアは

下記のような感じに属したエリアになっています！

・町田市 ⇒「東京都多摩」

・相模原市 ⇒「神奈川県他」

・横浜市・川崎市 ⇒「横浜・川崎市」

という部類になります！

町田・相模原エリアは、マンション・戸建てともに価格が上がっているエリア、

横浜・川崎は、マンション・戸建てともに価格がひと息ついているエリア、

埼玉は、マンション・戸建てともに取引件数が増えているエリア、

というイメージですね！

⑤今の売れ筋は？データから見える3つの傾向

ここまでのデータから見える「売れ筋」をまとめると、こんな感じです！

傾向1：中古マンションは「築25年超」が主役

レインズのデータでは、2026年4～6月に首都圏で成約した中古マンションのうち、

築25年超が全体の50％以上を占めています。

しかも築20年超の各築年帯では、

すべての都県・地域で㎡単価・成約価格が前年より上がっています。

新築や築浅が高くなりすぎたことで、

「築古マンションを買って、リフォーム・リノベーションして住む」

という選び方が、完全に一般的になってきています！

→建築費や人件費も上がっている関係で、自身でリノベーションする！

という選択肢も徐々に予算と合わなくなってきてはいますね・・。

ただし築古マンションは、

管理状態や修繕積立金の貯まり具合で予算の考え方が変わるので注意が必要です！

こちらの記事も合わせて読んでいただけると安心です！

マンションの修繕積立金が高いのは危険？実は「安すぎる方がやばい」理由と購入前のチェックポイント

傾向2：都心から郊外へ

先ほどのエリア別データのとおり、

都区部が失速する一方で、多摩・神奈川県他・埼玉・千葉は堅調です。

「都心の駅近・築浅」にこだわらず、

郊外で、手の届く価格帯の物件に需要が移ってきている

というのが今の流れです。

ただ、郊外の築浅物件は比較的

駅から離れている物件が多いという印象はあります！

傾向3：「広さ」を求めて戸建てへ

中古戸建ては、価格上昇・在庫減少が続いていて、

新築戸建ても前年よりは高い水準です。

マンションの価格と管理費・修繕積立金が上がるなかで、

「同じ予算なら、広くて部屋数のある戸建て」

を選ぶ方が増えていると感じます！

数十年も前は、持ち家なら戸建て！

という印象がありましたが、戸建ての価格が上がったことをきっかけに

中古マンションを好きにリノベして、住み替え前提で住む

というの流れになりました！

しかし、今度は中古マンションの価格が上がったため、

戸建てにまたシフトチェンジしているお客さんが多いということですね！

⑥金利も上がっている：日銀が政策金利を1.25％へ

市況を見るうえで、もう一つ外せないのが金利です。

日銀は2026年9月18日の金融政策決定会合で、

政策金利を1.0％から1.25％に引き上げました。

約31年ぶりの高い水準で、6月から3ヶ月という短い間隔での利上げです。

住宅ローンも、

・2026年10月の変動金利（新規借入）は、主要行で1.0％台が一般的に

・フラット35（買取型）は 3.830％

と、ジワジワ上がってきています。

中古マンションの成約が減っている背景には、

価格の高さだけでなく、

この金利上昇で借りられる額・払える額が減ってきていることも

あると思います。

ちなみに、金利が0.1％変わると毎月いくら変わるのかは、こちらの記事でお話ししています！

住宅ローンは金利0.1％で毎月いくら変わる？借入100万円・期間1年の違いと差を解説

銀行選定で気を付けていただきたいのが、

最優遇金利だと1.0％！

とうたっていても、あくまでそれは最優遇金利であって、

自身がそもそも最優遇金利を受けられるかは別の問題です！

住宅ローンに詳しくない担当者ですと、

社内のシステムやネット記載の最優遇金利で銀行選定をしがちですが、

・属性

・物件担保

のかけ合わせで変わりますので、注意が必要です！

⑦これから買う人へのポイント

最後に、今の市況を踏まえたポイントをお伝えします！

マンション派：在庫が増えている今は「選べる・交渉できる」

中古マンションは在庫が増え、売り出し価格と成約価格のズレも大きい状況です。

・売り出しから時間が経っている物件

・相場より明らかに強気な価格の物件

は、価格交渉の余地があることも多いです！

焦って決めずに、成約事例と比べて「適正な価格か」を確認するのがおすすめです。

ただ、注意したほうがよいのは、

売主さんや自身が売るときの感情としては、

今の市況や相場、成約価格を見ると

同じ価格や、それ以下で売り出される

ということは基本的にはありません！

相場より高いとなった場合でも、

そもそも成約価格より数パーセント高くなるので、

売主さん側としては当然の考えなので、割高なので買わない！

という判断をしてしまうと、

結果、数年後に購入しようとした際に、

・住宅ローンの借り入れ年数が合わない

・家賃との収支のバランスを見たときに、結局先延ばししても変わらなかった

・待っているけど、価格が全然下がらなかった

ということが起きるため、

なぜ購入をしたいのか？

という購入をする動機が何？

をしっかり把握することが大事です！

その上で、管理状態・修繕積立金の残高もしっかりチェックしましょう！

戸建て派：良い物件は早い。でもインスペクションは必須

中古戸建ては在庫が減っていて、条件の良い物件は早く決まりやすい状況です。

とはいえ、前編でもお話ししたように、戸建ては雨漏りリスクがあります。

急いでいても、

・ホームインスペクション（住宅診断）

・既存住宅売買瑕疵保険の加入可否

・屋根・外壁の修繕履歴

は、しっかり確認してから決めてください！

特に中古戸建は、築年数が経てば経つほど、

過去の修繕履歴にが重要になってきます！

また、境界なども不明確になりやすく、将来トラブルに発展することがあります！

大事なのは、お得だから購入するのではなく、

しっかり価格が低いなりに、リスクがあるということは理解しておいたほうがよいです！

どちらも：金利上昇を前提に資金計画を

戸建て、マンションどちらも、予算を考える場合は

「金利がもう少し上がっても払えるか」

を前提に、月々の支払いを決めておくのが安全です。

マンションなら「ローン＋管理費・修繕積立金」、

戸建てなら「ローン＋自分で貯める修繕費」

で、総額を比べてみてくださいね！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、後編として、

【2026年最新】マンションと戸建て、今買うならどっち？首都圏の価格・在庫・売れ行きを比較【後編】

というテーマでお話をしました！

前編とあわせて読んでいただくと、

「自分に合うのはどっちか」と「今の市場でどう動くか」がつながると思います！

市況は毎月変わるので、このデータも定期的に更新していきます。

「気になっている物件の価格、相場と比べてどう？」という方は、

物件情報を送っていただければ、成約事例と比べて一緒にチェックします！

遠慮せず、どんどん聞いてください(^^♪