金融の用語を全然理解していないときに、実質利回りが○％で～とかサラッという奴に若干イラっとしていました。
が、そんなサラッという奴になってしまった自分に現在若干イラっとしています。
どーも、Ponchaです('ω')
住宅ローンを選ぼうとした際、知らない用語がいっぱい出てきて、わけがわからない！
よくそんなお話を聞きます。
聞きなれない用語なのでついつい後回しにしがちです。
しかし、住宅ローンの種類を選ぶうえでは、どれも非常に重要です。
多くの方が不動産会社さんの言われるがままに進めていき、直前で実はこっちのほうが良かったのでは？
と感じるケースは少なくありません。
用語自体を暗記する必要はありませんが、どういうことなのかちゃんと理解をしておくが大事です。
ということで今回は、
【初心者向け】住宅ローンの基礎知識まとめ｜金利・返済方法・団信まで解説！
という勉強回の記事です。
ほとんどの場合、最初は
金利が安い銀行の
変動金利の
元利均等返済
のタイプを選ばされますが、結局そのまま決済まで行くケースが多いです。
本当に選択で大丈夫でしょうか？
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金利って？
住宅ローンを利用する際、多くの方は金利が低い商品を選びたいですよね？
しかし、そもそも金利とはなにか？
金利とは何かを説明してください！
と言われるとちょっと考えてしまいますよね・・。
知っているようで意外とフワッとしている人も多いのではないでしょうか？
金利とは、
お金を借りた人が、借りた金額に対して追加で払う金額の割合
のことです。
例えば
あなたが銀行で100万円を借りて、1年後に返済するとなった時、銀行から101万円で返してね～。
と言われたとしましょう。
この場合だと100万円に対して、1万円増えての返済になる為、金利は1%ということです。
この考え方で、
『うちの銀行は、金利が年率5％になります！』
という銀行があった場合。
その銀行から100万円を借りたとすると、１年後には105万円で返済する必要がある。
ということになります。
利子と金利の違いって？
金利の話が出るとセットで登場するのが利子。
金利と利子の違いをって分かりそうで、なんかうまく説明がつかないですよね・・。
利子とは、
お金を借りた側が貸した側に
返すお金の総額から
元金を引いた金額です。
・・・・・？
ん？
ちょっと何言っているかピンとこないですね・・。
例えば、
先ほどの金利が年率1％の銀行から100万借りた場合、
1年後に101万で返済する必要があります。
この時の借りた金額100万（元金）に対して、1年後の返済額101万なので、
利子は1万円
ということです。
要は、実際に借り入れたお金（元金）に対しての返済を、
割合で見るか（金利）
金額で見るか（利子）
の違いということです。
利息や利回りとは！？
今回のテーマから若干ずれてしまうので、詳しくはお話しませんが、
投資などで
・利息
・利回り
という言葉も耳にしますよね？
ごっちゃにならないように、簡単に説明しておきますね！
金利と利回り、
利息と利子
というのは同じ意味です。
では、なぜわざわざ違う言葉を使うのか？
これは、
・借り手側が示す言葉なのか、
貸し手が示す言葉なのか
ということ。
つまり貸す側の言葉でお話をすると
100万円が1年後に101万になって借り手から返済される。
というのは
100万円（元金）が1万円プラスされる（利息）
1年後に増える割合が1％（利回り）
ということです。
固定金利と変動金利とは？
住宅ローンを利用するうえで、
・固定金利
・変動金利
どちらかを選定する必要があります！
低金利だった近年は、7～8割ぐらいの人が変動金利を選択しています。
そのため、直近で不動産業界を経験した人からすると、一般的には変動金利が主流！
という方が多いのですが、
変動金利が増えたのは、2013年ごろ
リーマンショックがあった2008年ごろから変動金利が一気に下がり、
2008年～2011年ごろあたりで変動金利と固定金利は5：5ほど。
それより前は、基本的には固定金利が中心だったんですね！
では、固定金利と変動金利の詳細についてご説明しますね！
固定金利とは
固定金利とは、
契約した時点から金利がずっと一定という仕組みです。
その中でも大きく二つに分類されます。
全期間固定金利型と
固定金利期間選択型
です。
漢字が多いですね・・。
全期間固定金利型は、返済完了まで金利が変わらない。
固定金利期間選択型は、設定した期間内のみ金利が変わらない
ということです。
返済完了まで金利が変わらない全期間固定金利型の代表例はフラット35ですね！
ちなみに、フラット35じゃない全期間固定型金利もありますので、勘違いしないように！
民間銀行の全期間固定型
フラット35
では、何が違うのか？
すごくざっくりいうと
フラット35は、物件の担保評価をメインで見るため、あまり契約者さんの属性を見ません。
そのため、
・団体信用生命保険に加入できない
・経営者といった民間銀行の審査が通りにくい方
が利用するケースが多いです！
そう考えると、みなフラット35を選びそうですが、フラット35はシンプルに金利が高いです！
詳しくはこちらの記事を参考にどうぞ！
住宅ローン フラット35を選ぶべき人は？メリット・デメリット＆民間ローンとの違いを比較！
固定金利期間選択型
民間の金融機関の住宅ローンの場合は、
固定金利期間選択型があり、期間が終了した後、
固定金利にするか、
変動金利にするか
が選定できます。
ちなみに何も指定しないと、原則変動金利になります。
注意していただきたいのが、固定金利期間が満期を迎えて、
残りの期間は、まだ低金利だから変動金利にする！
と考えている方。
要注意です！！
最初に借り入れを考えていた変動金利というのは、
最優遇金利の恩恵を受けるため、低金利で進めることができます。
しかし、固定金利選択型の場合は、
残りの期間を変動金利にしようとすると、普通に全然高い金利になります。
この辺良く勘違いされる方が多いので、下記の記事も参考にしてみてください！
住宅ローン 10年固定金利って危険！？～期間選択型固定金利のメリットデメリット～
変動金利とは
続いて、現在主流の変動金利
変動金利とは、
一定期間ごとに金利が変動する仕組みのことです。
住宅ローンの場合は、一般的には5年ごとに変更されます。
金利の変動の要因は色々あり、長くなってしまうので超ざっくりいうと、
日本銀行の金融政策や各銀行の基準金利などです。
詳しくはこちらの記事を参考にしてみてください。
住宅ローン 変動金利は何が原因で変動するの？～短期プライムレートって何！？～
変動金利と固定金利どっちが良い？
似たような記事はごまんとあるので、ここではざっくり。
結局のところ、変動金利と固定金利どちらが良いのか？
固定金利に比べて、変動金利の方が金利は安いです。
ただし、変動金利は金利が変動するので返済額が増えてしまう場合があるということ。
1～3年前までは、稀にみる超低金利。
そのため、金利が変動しても固定金利より変動金利のほうが安くできる！
ということで、変動金利を推す方が多かったです！
しかし、現在徐々に金利が上がり始めています。
私個人的な見解としては、
金利が上がっても返済がひっ迫しなければ、変動金利
金利が上がると返済が難しいのであれば、固定金利でも買える価格にする
だと思っています。
大事なのは金利が上がっても毎月の返済は問題ないか？
Youtubeでもネットでも多くの方は
低金利だから変動金利のほうが良い
→金利が上昇しても、理論上、固定金利よりは、支払額が少ない
と言っている方が非常に多いです。
理論的な部分でいうと間違っていないと思っています。
総合的な返済額でいうと、今の低金利・金利上昇を考えても、
結果、固定金利のほうが高く支払うことになるからです。
ただ、問題はそこではなく、
金利が上昇した時に、そもそも毎月の返済が大丈夫なのか？
ということです！
変動金利0.4％で35年間の借り入れをし、毎月の支払いは15万円。
毎月の返済が15万円であれば、ギリギリ予算内！
皆さん、一般的には上記のように考えますよね？
で、固定金利が1.6％だったとしましょう！
たとえ、金利が普通に上がったとしても、35年後の返済額を考えた時、
固定金利のほうがトータル返済額は大きいです。
ただ、変動金利が0.4％が0.8％にあがり、毎月の返済が17万になってしまった場合、
毎月の生活は大丈夫か？
ということです。（上記の計算は、わかりやすく表示するため適当です。）
トータルの支払いは低くても、そもそも毎月の返済が払えなくなってしまったら意味がありません。
つまり大事なのは価格が上がった時、
家計がどのくらい圧迫されるのか？余裕はあるか？
というのを考えて選択する必要があります
元利均等返済と元金均等返済とは？
金利の部分でも結構お腹いっぱいだったのですが、もう少し頑張りましょう！
次に返済方法である
元利均等返済
元金均等返済
についてお話ししたいと思います。
これまた漢字アレルギーの人にとっては、文字の間違い探しをしている感じですよね。
元利と元金の違いです。
元利均等返済とは
毎月支払う返済額（元金＋利息）が常に一定になる返済方法です。
要は、毎月10万返済しますといった感じで返済額が常に同じ返済方法ということ。
多くの方は、こちらを選択します。
→不動産会社もまずはこっちを提示することがほとんどです。
元利均等返済のこの内訳は・・・
100万円を借りて10万毎月返済する時
1年目：元金5万円分＋利息5万円
＝返済額10万円（元金100万－5万＝95万）
2年目：元金6万円分＋利息4万円
＝返済額10万円（元金95万－6万＝89万）
3年目：元金7万円分＋利息3万円
＝返済額10万円（元金89万－7万＝82万）
といった感じです。（数字は超適当です）
上記のように、毎月の返済額は変わらないですが、利息部分が徐々に徐々に減っていっています。
これは利息というのは、
その時の元金に対して計算するので、元金均等返済と比べると、
返済開始時の返済額が少なくて済みます。
また、毎月一定の額なので返済計画が立てやすいです。
ただし上記を見たらわかるように、
返済当初は利息の割合が多く元金がなかなか減りません。
そのため、元金均等返済に比べて総返済額が多くなります。
とはいえ
・返済計画が立てやすい、
・住宅購入時に諸費用などで自己資金が減ってしまったので、最初は負担をかけたくない
という理由から元利均等返済を選択する人の方が多いです
元金均等返済
元金均等返済は、
毎月支払う返済額のうち、返済の元金の額が常に一定となる返済方法です。
返済額は常に変動する感じですね！
先ほどの例で言うと、
100万円を借りて元金は毎月7万返済するとした時
1年目：元金7万円分＋利息5万円
＝返済額12万円（元金100万－7万＝93万）
2年目：元金7万円分＋利息3.5万円
＝返済額10.5万円（元金93万－7万＝86万）
3年目：元金7万円分＋利息2万円
＝返済額9万円（元金86万－7万＝79万）
といった感じです。（数字は超適当です）
このように、返済当初の支払い額は元利均等返済より高くなります。
しかし、元金が常に一定に減っていくので、
利息の額の減りが早く、元利均等返済より総額が少なく済みます。
違いが分かるようにかなりざっくりとした数字にしちゃいましたが、実際はもっと利息の減り方はなだらかです。
元利均等返済の時に比べて毎月の返済額が高く、負担が大きいですが、
毎月の返済がそもそも余裕があるのであれば、むしろ元金均等返済のほうが良いですね！
団信とは？（団体信用生命保険）
最後ですね！
住宅ローンを利用する場合は、団信へ加入が条件が原則です。
団信とは「団体信用生命保険」のことです。
この団体信用生命保険とは、住宅ローンを契約した人が
死亡
高度障害状態
となった場合、残りのローンを保険金で完済してくれる制度です。
これに加入すると保険料が発生すると思っている方がいるのですが、
団信の保険料は
・住宅ローンの金利に含んでいる
・融資実行時に一括で差し引かれている
のどちらかが一般的です。
そのため、契約者さんは、毎月の住宅ローンの返済と別で何かを負担することはありません。
とてもお得な制度ではありますが、
健康状態に問題があり加入できない！
となると、金融機関の住宅ローンを利用するのが難しくなります。
そういった方は、団信の加入義務がないフラット35を利用する感じになります。
別途オプションをつけることが出来る
団信は死亡・高度障害状態の時に適用されます。
がしかし、それ以外には適応されません。
契約者に万が一病気等で仕事ができなくなってしまっても、毎月の返済は発生してしまいます。
そもそも返済期間は何十年と長いですから、何が起こるかわからないですよね。
団信にはそういった万が一に備えて、オプションをつけることが出来ます。
代表的なもので言うと
三大疾病特約
・八大疾病特約
・ガン保障特約
などです。
もちろん当初の保険料にプラスアルファで上乗せの保険料が発生することを忘れないでください。
団信についてはこちらの記事を参考にどうぞ！
住宅購入 団体信用生命保険（団信）って何？～住宅ローンを利用する場合は必須！？～
まとめ
いかがでしょうか。
今回は【初心者向け】住宅ローンの基礎知識まとめ｜金利・返済方法・団信まで解説！
というテーマでお話させていただきました。
住宅ローンの説明は重要な部分でありながら
種類が多いのとイマイチ理解ができないがゆえに、不動産会社さんが提示する内容のままになりやすいです。
でも、人によって経済状況はさまざまです。
本当に良い住宅ローンはどれかをしっかり把握するようにしましょう！
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近年情報にあふれています！
どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。
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