住宅ローンの店頭金利・適用金利・優遇金利の違いとは？～金利の決まり方をわかりやすく解説～

住宅ローンの金利を調べてみたら、「店頭金利○○％」「適用金利○○％～」「金利引下げ▲○○％」

……。わけわからん！！

どーも、Ponchaです('ω')

住宅を購入するうえで、多くの方が利用することになるのが住宅ローン。

住宅ローンを比較するときに、まず気になるのが、

「金利が何％なのか？」

ではないでしょうか？

ところが、金融機関のHPを見てみると、

・店頭金利

・基準金利

・優遇金利

・金利引下げ幅

・適用金利

などなど・・。

似たような言葉がたくさん出てきます。

しかも、

「変動金利 年○○％～！」

と大きく書いてあるので、

「この銀行なら絶対この金利で借りられるんだ！」

と思ってしまいがち。

しかし、実際はそうとは限りません！

ということで今回は、

住宅ローンの店頭金利・適用金利・優遇金利の違いとは？～金利の決まり方をわかりやすく解説～

というテーマでお話ししたいと思います！

それぞれの金利が何を意味しているのか分かるようになると、住宅ローンの比較が一気にしやすくなります。

まずは基本的な仕組みから見ていきましょう！

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住宅ローン　店頭金利、適用金利、優遇金利って？

住宅ローンを選ぶ際、

「どの金融機関の金利が安いのかな？」

と調べますよね？

ところが金融機関のHPを見ると、

店頭金利

基準金利

金利引下げ幅

適用金利

など、いろいろな数字が記載されています。

まず覚えておきたいのが、

住宅ローンの金利は、基準となる金利から一定の金利を引き下げて、実際に借りる金利が決まる

という仕組みになっているということです。

イメージとしては、

店頭金利（基準金利） － 金利引下げ幅 ＝ 適用金利

です！

例えば、

店頭金利　3.0％

金利引下げ幅　▲2.0％

であれば、

実際に適用される金利は1.0％

というイメージです。

まずはこの関係を覚えておきましょう！

店頭金利とは？

店頭金利とは、金融機関が住宅ローンの基準として設定している金利のことです。

「店頭表示金利」

「基準金利」

などと呼ばれることもあります。

分かりやすく言えば、

住宅ローンの“定価”のようなもの

と思ってもらえればOKです！

ただし、実際に住宅ローンを借りる際に、この店頭金利そのままで借りるケースばかりではありません。

多くの商品では、ここから一定の金利引下げが行われ、実際に借りるときの適用金利が決まります。

変動金利と固定金利では基準が違う

住宅ローンの金利は、

・変動金利

・固定期間選択型

・全期間固定金利

などによって、金利の決まり方が異なります。

変動金利については、

多くの金融機関で短期プライムレートなどの短期金利を参考に基準金利が決められています。

一方で固定金利については、

一般的に長期金利や国債利回りなどの市場金利の影響を受けやすくなっています。

ただし、

「短期プライムレートが○％だから、住宅ローンは必ず○％！」

という単純なものではありません。

最終的な住宅ローンの基準金利は、

それぞれの金融機関が資金調達コストや市場金利、商品戦略などを踏まえて決めています。

そのため、

金融機関によって店頭金利や適用金利は異なる

というわけです！

「変動金利の店頭金利はずっと同じ」ではない

以前は長い期間、

「変動金利の店頭金利はほとんど変わらない」

という状況が続いていました。

しかし、金利環境が変われば当然、基準となる金利も動きます。

ですので、

「店頭金利は○○％！」と数字そのものを覚える必要はありません。

大事なのは、

店頭金利から何％引き下げられて、最終的に自分が何％で借りるのか？

という部分です！

優遇金利・金利引下げ幅とは？

続いて、優遇金利についてです！

金融機関によっては、

「金利優遇」

「優遇幅」

「金利引下げ幅」

などと表現されています。

少しややこしいのですが、

店頭金利から何％引いてもらえるのか？

という部分だと思ってください。

例えば、

店頭金利　3.0％

金利引下げ幅　▲2.0％

であれば、

3.0％－2.0％＝1.0％

となります。

つまり、

金利の引下げ幅が大きいほど、実際に借りる金利は低くなる

ということです！

金利優遇には大きく分けて2種類ある

住宅ローンの金利引下げには、大きく分けると、

・当初期間の引下げを大きくするタイプ

・全期間の引下げ幅を一定にするタイプ

があります。

当初期間優遇タイプ

例えば、3年、5年、10年など、

最初の一定期間について大きく金利を引き下げるタイプ

です。

借入当初の金利を抑えられるというメリットがあります。

一方で、固定期間などが終了した後は、金利の引下げ幅が小さくなる商品もあります。

そのため、

最初の金利だけを見て判断しないことが大切です！

全期間優遇タイプ

もう一つが、

借入期間を通して一定の引下げ幅が適用されるタイプ

です。

当初期間優遇型ほど最初の金利が低くならない場合もありますが、長期間の返済を考えたときに、金利の仕組みが分かりやすいというメリットがあります。

どちらがいいかについては、

・借入金額

・借入期間

・繰上返済の予定

・今後の収入

・教育費など将来の支出

によって変わってきます。

「最初の金利が低い方がお得！」とは限らないので注意しましょう！

適用金利とは？

続いて、適用金利についてです。

適用金利とは、

実際に住宅ローンを借りる際に適用される金利

のことです。

住宅ローンを比較する際は、最終的にはこの金利を見ることになります。

基本的なイメージは、

店頭金利－金利引下げ幅＝適用金利

です！

金融機関のHPに、

「変動金利 年0.○○％～」

などと大きく書かれている数字は、一定の条件を満たした場合に適用される金利であることが多いです。

ここで重要なのが、

「～」

という文字！

この「～」を見落とさないようにしましょう！

HPに書いてある一番低い金利が必ず適用されるわけではない！

住宅ローンを検討するとき、金融機関のHPに、

「変動金利 年○○％～！」

と書いてあると、

「この銀行ならこの金利で借りられるんだ！」

と思ってしまいますよね。

しかし実際には、

誰でも必ず一番低い金利が適用されるわけではありません。

住宅ローンの商品や金融機関によって、

・申込内容

・審査結果

・借入金額

・物件価格に対する借入割合

・勤務状況や収入状況

・給与振込口座の指定

・クレジットカードや関連サービスの利用

・WEB申込みや電子契約の利用

など、さまざまな条件によって適用される金利が変わる場合があります。

ですので、HPに掲載されている金利は、

「条件を満たした場合の金利」

と考えておいた方がよいです。

自分に何％が適用されるのかについては、

実際に住宅ローンの審査をしてみないと分からないケースも多い

ということを覚えておきましょう！

住宅ローンの借入金利はどうやって決まる？

ここで改めて、住宅ローンの借入金利について整理してみましょう！

基本的な考え方としては、

店頭金利－金利引下げ幅＝適用金利

です。

ただし、

「金利引下げ幅は年収だけで決まる！」

というわけではありません。

住宅ローンでは、

借りる人・借り方・選ぶ商品・金融機関との取引条件

などを総合的に見て判断されます。

借りる人の属性も審査される

住宅ローンでは当然、借りる人自身の状況も審査されます。

例えば、

・年収

・勤続年数

・勤務先

・雇用形態

・年齢

・他の借入状況

・過去の返済履歴

などです。

一般的には、収入が安定しており、勤続年数が長い方などは住宅ローン審査で評価されやすい傾向があります。

ただし、

「上場企業勤務だから必ず最低金利！」というわけではありません。

金融機関によって審査基準が異なりますし、借入金額や物件価格とのバランスなども含めて総合的に判断されます。

経営者や個人事業主は年収だけでは判断されない

例えば、

会社員で年収700万円の方と、

会社経営者で年収1,500万円の方。

単純に年収だけを見ると、

「経営者の方が圧倒的に住宅ローンは有利！」

と思いますよね？

しかし、必ずしもそうとは限りません。

会社員の場合、毎月ある程度安定した給与を受け取っています。

一方で経営者や個人事業主の場合、本人の年収だけではなく、

会社や事業の業績、決算内容、所得の推移

などを確認されることがあります。

そのため、

年収が高い＝必ず住宅ローンで有利

というわけではないんですね。

金融機関との取引条件で金利が変わることもある

金融機関によっては、一定の条件を満たすことで金利が引き下げられる商品があります。

例えば、

・給与振込口座を指定する

・指定の口座を返済口座にする

・クレジットカードを作成する

・銀行の関連サービスを利用する

・WEBから申込みをする

・電子契約を利用する

などです。

最近は、

「WEB完結だからこの金利！」

といった住宅ローンもあります。

金融機関によって条件はかなり異なるので、単純に金利の数字だけを見るのではなく、

その金利を適用するための条件まで確認することが大切です！

住宅性能によって金利が安くなる住宅ローンもある

住宅ローンの中には、住宅の性能によって金利が引き下げられる商品もあります。

代表的なのが、

フラット35

です。

フラット35では、省エネルギー性や耐震性など一定の基準を満たした住宅について、一定期間、借入金利が引き下げられる制度があります。

さらに、住宅性能だけではなく、家族構成や地域連携、維持保全などによって金利引下げにつながる仕組みもあります。

つまり住宅ローンは、

「誰が借りるか」だけではなく、「どんな住宅を購入するか」

によって条件が変わる商品もあるということです！

住宅ローンは「申込時」ではなく「実行時の金利」に注意！

これ、意外と知らない方が多いです！

住宅ローンでは、事前審査をしたときの金利が、そのまま確定するとは限りません。

多くの住宅ローンでは、

実際に融資が実行される時点の金利

が適用されます。

例えば、1月に住宅ローンの審査をして、

実際の引渡し・住宅ローン実行が4月だった場合。

その間に住宅ローン金利が変わっていれば、4月時点の金利が適用されることがあります。

新築マンションや建築中の新築戸建て、注文住宅など、

契約から住宅ローン実行まで期間が空く場合は特に注意が必要です！

「審査したときは○○％だったから大丈夫！」

と思わず、実際の融資実行時まで金利動向を確認しておきましょう！

住宅ローン選びは金利だけで判断しない！

ここまで、店頭金利や適用金利についてお話ししてきました。

当然、住宅ローンを選ぶうえで金利はめちゃくちゃ重要です！

数千万円を35年、40年と借りるわけですから、たった0.1％の違いでも、長期間では支払額に差が出てきます。

ただし！

住宅ローンを金利だけで選ぶのはおすすめしません！

住宅ローンには、金利以外にも比較するポイントがたくさんあります。

団体信用生命保険の内容を確認する

住宅ローンでは、

団体信用生命保険、通称「団信」

という保険があります。

民間金融機関の住宅ローンでは、団信への加入が融資条件になっている商品が多いです。

団信に加入していると、住宅ローンを借りている方が死亡した場合や、所定の高度障害状態などになった場合、住宅ローン残高が保険によって返済されます。

さらに現在は、

・がん保障

・3大疾病

・8大疾病

・就業不能保障

など、さまざまな保障があります。

ここで大事なのが、

金融機関によって団信の内容と金利上乗せが全然違う

ということ！

例えば、

A銀行

金利0.8％

がん保障を付けると＋0.2％

B銀行

金利0.9％

一定のがん保障が金利上乗せなし

だったとします。

表面上の金利だけを見ると、A銀行の方が安いです。

しかし同じ保障内容で比較すると、

A銀行　1.0％

B銀行　0.9％

となり、

実はB銀行の方が安かった！

ということもあります。

そのため住宅ローンは、

団信込みの金利で比較する

ことが大切です！

事務手数料・保証料も比較する

住宅ローンを借りる際には、金利以外にも費用がかかります。

代表的なのが、

・融資事務手数料

・保証料

です。

金融機関によっては、借入金額に対して一定割合の事務手数料がかかる商品があります。

一方で、保証料を支払うタイプの商品や、金利に保証料を上乗せするタイプなどもあります。

つまり、金利が0.05％安かったとしても、最初に支払う事務手数料が高ければ、短期間で売却・繰上返済をする場合などは、

トータルで見ると必ずしも一番安いとは限りません。

住宅ローンは、

金利＋諸費用＋団信

をセットで比較する必要があります！

繰上返済や金利変更の条件も確認する

さらに、

・繰上返済手数料

・固定金利への変更手数料

・一部繰上返済の最低金額

・WEBで手続きできるか

なども金融機関によって異なります。

35年間ずっと同じ状態で住宅ローンを返し続けるとは限りません。

途中で、

「まとまったお金ができたから繰上返済しよう！」

「変動金利から固定金利に変えよう！」

「住宅を売却して完済しよう！」

となる可能性もあります。

だからこそ、

借りるときの金利だけではなく、借りた後の使いやすさ

まで確認しておくことをおすすめします！

住宅ローンを比較するときに見るべきポイント

住宅ローンを比較するときは、単純に、

「一番金利が低い銀行はどこ！？」

と探すのではなく、次のように考えてみると分かりやすいです。

①実際に自分へ適用される金利はいくらか？

②その金利が適用される条件は何か？

③団信にはどこまで保障が付いているか？

④事務手数料・保証料はいくらか？

⑤繰上返済などの使い勝手はどうか？

⑥変動金利の場合、金利上昇時に家計が耐えられるか？

ここまで比較して、初めて、

「自分に合った住宅ローン」

が見えてきます！

住宅ローンは金利競争が激しいので、0.01％、0.02％の違いについつい目が行ってしまいます。

しかし、住宅ローンは何千万円という金額を何十年も借りる商品です。

だからこそ、

目先の金利だけではなく、トータルで判断する

ようにしましょう！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、

住宅ローンの店頭金利・適用金利・優遇金利の違いとは？～金利の決まり方をわかりやすく解説～

というテーマでお話しさせていただきました。

住宅ローンの金利は一見難しく見えますが、基本は、

店頭金利（基準金利）－金利引下げ幅＝適用金利

という関係を理解しておけばOKです！

そして、住宅ローンを比較するうえで一番大事なのは、

広告に出ている一番低い金利だけを見ないこと！

です。

「○○％～！」

と書いてあっても、誰でもその金利になるとは限りません。

また、金利が低くても、

・団信の保障が少ない

・事務手数料が高い

・保証料がかかる

・繰上返済の条件が悪い

などがあれば、トータルでは別の金融機関の方が自分に合っていることもあります。

住宅ローンを選ぶ際は、

金利・団信・諸費用・返済条件

を総合的に比較するようにしましょう！

住宅ローンは、住宅購入の中でも非常に大きな金額を扱う部分です。

不動産営業マンに言われるがまま決めるのではなく、最低限の仕組みを理解したうえで、

「なぜこの住宅ローンを選ぶのか？」

を自分でも説明できる状態にしておくと安心です！

★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★

近年、情報が多すぎて、何が正しいのかわからないことも多いですよね。

特に不動産や住宅ローン、建築の話は専門用語も多く、営業トークに流されやすい分野です。

💡 こんなご相談を受け付けています！

✔ この物件、買って大丈夫か第三者の意見がほしい

✔ 契約不適合責任や重要事項説明の内容を確認したい

✔ 中古住宅の設備不具合や傷の考え方を知りたい

✔ 住宅ローンが通るか不安

✔ リフォームの見積もりが適正かチェックしたい

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まずは気兼ねなく、お問い合わせフォームよりご連絡いただければと思います！

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