重要事項説明書、契約前にここだけは見て。元売買営業が教える5つのチェックポイント

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都内の不動産会社で売買の営業をしていた宅建士です。在職中は、重要事項説明書（重説）を数百本確認してきました。

家を買うとき、契約の直前に渡される分厚い重要事項説明書。「専門用語ばかりで正直よくわからないまま署名した」という方は本当に多いです。

でも重説は、あとから「聞いていなかった」が通用しにくい書類です。署名する前に、最低限ここだけは見てほしいというポイントを5つにしぼってお伝えします。

■チェック1：再建築できる土地か（道路との関係）

まず見てほしいのが「敷地等と道路との関係」の欄です。

建物を建てるには、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。これを満たしていないと、今の建物を壊したあとに建て替えができない「再建築不可」の可能性があります。

あわせて、前面道路が私道かどうか、セットバック（道路を広げるために敷地の一部を下げること）が必要かどうかも確認しましょう。使える土地の面積が想定より小さくなることがあります。

■チェック2：法令上の制限（建てられる大きさ）

「用途地域」「建ぺい率」「容積率」などが書かれている欄です。

将来の建て替えや増築を考えているなら、今と同じ大きさの家が建てられるかをここで確認します。古い建物の場合、今のルールで計算すると今より小さい家しか建てられないケースもあります。

■チェック3：水道・ガス・排水の状況

「飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況」の欄です。

見落としやすいのが、前面道路に通っている配管の太さや、他人の土地を通っている配管（私設管）がないかという点。建て替え時に引き込み工事が必要になり、思わぬ費用がかかることがあります。「整備予定」「負担金あり」といった記載があれば、必ず金額と時期を確認してください。

■チェック4：契約を解除するときのルール

「契約の解除に関する事項」「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」の欄です。

・手付解除ができるのはいつまでか

・住宅ローンが通らなかったときに白紙解除できるか（ローン特約）とその期限

・違約金はいくらか

この3点は、万が一のときに数百万円単位で差が出るところです。特にローン特約の期限は、金融機関の審査スケジュールに間に合うかまで確認しておくと安心です。

■チェック5：ハザードマップと契約不適合責任

水害ハザードマップ上の位置は、重説で説明しなければならない項目になっています。浸水が想定される区域かどうか、地図とあわせて確認しましょう。

また、売主が個人の場合は、引き渡し後に欠陥が見つかったときの売主の責任（契約不適合責任）が「免責」や「引き渡しから3か月」などに限定されていることがよくあります。中古物件なら特に、どこまで売主が責任を持ってくれるのかを確認してください。

■わからないまま署名しないために

重説は、宅建士が契約前に説明することが法律で決められている大切な書類です。説明の場で質問するのはまったく失礼ではありません。わからない箇所は、その場で「これはどういう意味ですか？」と聞いてください。

とはいえ、当日初めて見る書類を数十分で理解するのは難しいもの。できれば事前に写しをもらって、読んでおくのがおすすめです。

「事前に写しはもらったけど、読んでもピンとこない」

「仲介会社に聞きづらい」

という方向けに、ココナラで重要事項説明書・売買契約書のチェックと解説をお受けしています。どの不動産会社とも利害関係のない立場で、気になる点をわかりやすくお伝えします。

https://coconala.com/services/4464669

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。