住宅ローン「５０年返済」って？―ファイナンシャル・プランナーが考えるメリットとリスク

近年、住宅価格の上昇などを背景に、返済期間を最長50年とする住宅ローンが注目されています。

従来の35年返済と比較すると、50年返済では毎月の返済額を抑えられるため、住宅購入を検討する方にとって魅力的に映るかもしれません。

また、毎月の返済額を抑え、その差額をNISAなどを活用した資産運用に回すという考え方もあります。

住宅ローンの借入金利よりも高い運用利回りを実現できれば、資産形成の面で有利になる可能性もあります。

しかし、私は、50年ローンについては基本的におすすめしない立場です。

もちろん、50年ローンそのものを否定するつもりはありません。利用する方の年齢や収入、金融資産、将来のライフプランによっては、合理的な選択となる場合もあるでしょう。

ただ、メリットとデメリットを比較したとき、少なくとも私にはデメリットやリスクの方が大きく感じられます。

今回は、ファイナンシャル・プランナーの視点から、50年ローンのメリットとリスクについて考えてみたいと思います。

1．50年ローンのメリットとは？

まず、50年ローンにはどのようなメリットが考えられるでしょうか。

① 毎月の返済額を抑えられる

50年ローンの最大のメリットは、返済期間を長くすることで毎月の返済額を抑えられることです。

例えば、5,000万円を年1.5％の金利で借り入れた場合、元利均等返済・ボーナス返済なし・全期間金利一定という条件で比較すると、次のようになります。

項目 　　　　　　35年ローン 　　　50年ローン

借入金額 　　　　5,000万円 　　　 5,000万円

借入金利 　　　　年1.5％ 年           1.5％

毎月返済額　　　 約15.3万円          約11.9万円

総返済額 　　　　約6,430万円        約7,120万円

総支払利息　　　 約1,430万円        約2,120万円

※上記は比較のための概算であり、実際の商品金利や諸費用は考慮していません。また、金利が全期間一定であると仮定した試算です。

毎月の返済額には約3万4,000円の差が生じます。

年間にすると約41万円です。

この差額は、家計にとって決して小さなものではありません。

② 返済額の差額を長期の資産形成に回せる

50年ローンによって毎月の返済額を抑え、その差額をNISAなどを活用した積立投資に回すという考え方もあります。

例えば、毎月3万4,000円を35年間積み立て、年率3％で運用できた場合、運用資産は約2,500万円になります。

もちろん、これは一定の利回りで運用できたと仮定した試算であり、将来の運用成果を保証するものではありません。

しかし、長期間にわたって積立投資を継続することには、複利効果による資産形成が期待できます。

ここで参考になるのが、金融庁が公表している長期・積立・分散投資に関するデータです。

金融庁の「NISA早わかりガイドブック」では、1989年以降の過去のデータを用いて、国内外の株式と債券に毎月同じ金額を積み立てた場合の運用成果を、保有期間5年と20年で比較しています。

その結果、5年間の積立・分散投資では元本割れが発生したケースがあった一方、20年間の積立・分散投資では、検証対象において元本割れが発生しなかったという結果が示されています。

具体的には、投資元本100万円に対する運用成果は、5年間では74万～176万円、20年間では186万～331万円という結果になっています。

※出典：金融庁「NISA早わかりガイドブック」（2023年公表版）

もちろん、これは過去の一定の条件に基づくシミュレーションであり、将来の運用成果を保証するものではありません。

しかし、長期・積立・分散投資を継続することには、過去の実績から見ても一定の合理性があると考えられます。

住宅ローンの借入金利を上回る運用利回りを長期的に実現できれば、資産形成の面で有利になる可能性があります。

ただし、長期投資が合理的であることと、50年ローンを組むことが合理的であることは、必ずしも同じではありません。

③ 手元資金を確保しやすい

毎月の返済額を抑えることで、手元資金を確保しやすくなることもメリットです。

住宅を購入した後には、病気や失業などによる収入減少のほか、住宅設備の故障や修繕など、想定外の支出が発生する可能性があります。

特に戸建て住宅の場合、将来的な外壁や屋根の修繕、給湯器などの設備交換に備える必要があります。

住宅ローンの返済に多くの資金を充てるよりも、一定の預貯金を確保しておく方が、家計の安全性を高められる場合もあります。

④ 将来の繰上返済を検討できる

50年ローンを組んだからといって、必ず50年間かけて返済しなければならないわけではありません。

将来、収入が増加したり、資産形成が進んだりした場合には、繰上返済によって住宅ローン残高を減らすこともできます。

毎月の約定返済額を低く抑えながら、家計に余裕ができた段階で繰上返済を検討できる点には、一定の柔軟性があります。

ただし、繰上返済の条件は金融機関によって異なるため、事前の確認が必要です。

2．それでも私が50年ローンをおすすめしない理由

ここまで50年ローンのメリットを紹介しました。

しかし、私はこれらのメリットを考慮しても、基本的には50年ローンをおすすめしません。

その理由は、次のとおりです。

① 総支払利息が大きく増える

返済期間を長くすれば、毎月の返済額は減少します。

しかし、その一方で、住宅ローンの総支払利息は増加します。

先ほどの5,000万円、年1.5％の試算では、35年ローンと50年ローンの総支払利息の差は約690万円です。

さらに、実際の住宅ローンでは、35年を超える返済期間に金利が上乗せされる商品もあります。

金利が高くなれば、総支払利息の差はさらに広がります。

毎月の返済額だけを見ると50年ローンは魅力的ですが、住宅購入に伴う負担を長期間にわたって先送りしている側面もあるのです。

② 金利上昇リスクを長期間抱える

50年ローンを変動金利型で借り入れる場合、金利上昇リスクにも注意が必要です。

借入時の金利が低くても、その金利が50年間続くとは限りません。

特に50年ローンは元金の減少が遅いため、長期間にわたって多額の住宅ローン残高が残ります。

その状態で金利が上昇すれば、利息負担が増える可能性があります。

例えば、借入時には無理なく返済できる金額だったとしても、将来的に金利が上昇することで家計の余裕が失われるかもしれません。

50年という長い期間の金利動向を正確に予測することは、誰にもできません。

住宅ローンの返済期間を長くすることは、それだけ長期間にわたって金利変動の影響を受ける可能性があるということです。

③ 老後まで住宅ローンが残る可能性がある

例えば、30歳で50年ローンを組んだ場合、契約どおりに返済を続ければ完済は80歳になります。

35歳で借り入れれば、完済は85歳です。

ただし、実際には金融機関ごとに完済時年齢の制限があります。

仮に65歳で定年退職した場合、30歳で50年ローンを組んでいれば、その時点で15年間の返済期間が残る計算です。

現役時代と同じ収入が、老後も続くとは限りません。

年金収入が中心となった生活で住宅ローンの返済が続けば、家計への負担は大きくなります。

もちろん、現役時代に十分な金融資産を形成できていれば、繰上返済などによって対応することも可能でしょう。

しかし、それは将来の収入や資産形成が計画どおりに進んだ場合の話です。

老後の生活資金を確保しながら住宅ローンを返済できるのか、慎重に考える必要があります。

④ 資産運用を継続できるとは限らない

50年ローンを活用した資産形成では、毎月の返済額の差額を長期的に運用するという考え方があります。

しかし、私はここにも大きな問題があると考えています。

それは、何十年にもわたって資産運用を継続できるかどうかです。

例えば、株式市場が大きく下落した場合、不安になって積立投資をやめてしまうかもしれません。

あるいは、当初は積立投資に回す予定だった資金を、生活費や娯楽費などに使ってしまう可能性もあります。

資産運用を始めることは、それほど難しくないかもしれません。

しかし、相場が悪いときにも冷静に運用を継続し、何十年にもわたって積立投資を続けることは、決して簡単ではありません。

もちろん、長期・積立・分散投資には、過去のデータからも一定の合理性が認められます。

しかし、将来の運用成果が保証されるわけではありません。

また、住宅ローンの返済義務は、資産運用をやめたからといってなくなるわけではありません。

私は、「途中で資産運用をやめてしまうかもしれない」「長期運用を継続する自信がない」と感じる人には、資産形成を前提とした50年ローンは避けた方がよいと考えています。

⑤ 元金の減少が遅く、住宅ローン残高が多く残る

50年ローンでは、35年ローンと比較して元金の減少が遅くなります。

そのため、住宅購入から一定期間が経過しても、多額の住宅ローン残高が残る可能性があります。

ここで注意したいのが、住宅の売却です。

転勤や転職、家族構成の変化などによって、住宅を売却する必要が生じることもあります。

しかし、売却価格が住宅ローン残高を下回っている場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

特に戸建て住宅の場合、建物部分の資産価値は経年によって低下することが一般的です。

土地の価値が維持されるとは限らず、立地や市場環境によっては売却価格が想定を下回る可能性もあります。

住宅ローンの残高が長期間にわたって多く残ることは、将来の住み替えや売却の自由度を低下させる可能性があります。

⑥ 50年ローンでなければ買えない住宅は、予算が高すぎるのではないか

私は、これが最も重要な問題だと考えています。

50年ローンを利用すれば、35年ローンでは毎月の返済が厳しい住宅でも、購入できる場合があります。

しかし、それは本当に家計に無理のない住宅購入なのでしょうか。

毎月の返済額が抑えられるからといって、住宅購入予算そのものを引き上げてしまえば、借入金額は大きくなります。

その結果、総支払利息や金利上昇時の負担も増えることになります。

私は、住宅ローンを検討する際には、「金融機関から借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は別のものだと考えています。

50年ローンでなければ購入できない住宅であれば、まずは住宅購入予算そのものを見直すことも必要ではないでしょうか。

3．50年ローンを利用するなら、どのような人に検討の余地があるのか？

ここまで50年ローンのリスクについて説明しました。

私は基本的におすすめしない立場ですが、すべての人にとって不合理な選択だとは考えていません。

例えば、比較的若い年齢で住宅を購入し、十分な収入や金融資産があり、長期的な資産運用を継続できる人であれば、検討する余地はあると思います。

特に、35年ローンでも無理なく返済できる借入金額でありながら、あえて50年ローンを選択し、毎月の返済額の差額を長期的な資産形成に回すという考え方です。

この場合、住宅ローンの借入金利よりも高い運用利回りを長期的に実現できれば、資産形成の面で有利になる可能性があります。

ただし、次の条件を満たしていることが重要だと考えます。

・住宅ローンの金利が上昇しても、返済を継続できる家計であること。

・資産運用で損失が発生しても、住宅ローンの返済に支障がないこと。

・長期間にわたって積立投資を継続する意思があること。

・定年退職後の住宅ローン残高と老後資金について、具体的な計画があること。

・必要に応じて繰上返済を検討できるだけの金融資産を形成できる見込みがあること。

ただし、最後の点については、将来の運用益や収入増加を過度に期待しないことが大切です。

繰上返済ができなかった場合でも、無理なく返済を続けられる計画にしておく必要があります。

4．まとめ―私は50年ローンを基本的におすすめしない

50年ローンには、毎月の返済額を抑えられることや、手元資金を確保しやすいこと、長期の資産形成に資金を回せることなどのメリットがあります。

また、将来的に資金に余裕ができれば、繰上返済によって完済時期を早めることも可能です。

しかし、その一方で、先に述べた条件を満たしているような方であったとしても、総支払利息の増加、金利上昇リスク、老後まで続く返済、元金の減少の遅さなど、さまざまなリスクを抱えることになります。

さらに、資産運用によって住宅ローン金利を上回る利益を目指すとしても、長期間にわたって運用を継続できるとは限りません。

私は、これらのメリットとデメリットを比較すると、多くの方にとっては、50年ローンのメリットよりもリスクの方が大きいのではないかと考えています。

そのため、住宅購入を検討する際には、まず35年以内などの返済期間で無理なく返済できる住宅購入予算を考えることをおすすめします。

一方で、十分な収入や金融資産があり、長期的な資産運用を継続する意思と家計の余裕を持っている方であれば、50年ローンを活用することにも一定の合理性があります。

重要なのは、住宅ローンの毎月返済額や、資産運用による期待利回りだけで判断しないことです。

住宅ローンは、借りられる金額を最大限借りるためのものではありません。将来の生活を守りながら、無理なく返済を続けるためのものです。

50年ローンは、誰にでもおすすめできる住宅ローンではありません。

私は基本的には避けた方がよいと考えていますが、ご自身の資産状況やリスク許容度、将来のライフプランによっては、検討する余地のある選択肢だと思います。