最も見落とされる家賃下落率の重要性

IRRを決める本当の要因は何か？

～ 35年の長期収支シミュレーションで見えた「家賃下落率」の重要性 ～

前回の記事では、新築物件と築15年物件を比較し、35年間の長期収支シミュレーションによって検証を行いました。

（前回の記事👉　https://coconala.com/blogs/6168573/842581　）

一般的には、

「新築の方が有利」

と思われがちですが、必ずしもそうではありません。

むしろ投資判断において重要なのは、築年数そのものではなく、その物件が将来どれだけ安定した収益を生み出せるかです。

そして、そのシミュレーションをさらに掘り下げる中で、私が改めて強く感じることがあります。

それは、

IRR（内部収益率）を大きく左右するのは、家賃下落率ではないか。

ということです。

■ IRRに影響を与える代表的な要因

一般的に、賃貸不動産のIRRに影響を与える要因としては次のようなものが挙げられます。

• 取得価格

• NOI（営業純利益）

• 借入条件

• 保有期間

• 売却価格

• 大規模修繕の実施時期

これらは確かに重要です。

特に取得価格や出口価格は、IRRに大きな影響を与えます。

しかし私が長期収支シミュレーションを繰り返す中で気付いたのは、もうひとつ見逃してはならない要素があるということです。

それが、家賃下落率です。

■ なぜ家賃下落率が恐ろしいのか

投資家は物件購入時の利回りを重視します。

しかし利回りは、あくまでも「今」の数字です。

賃貸事業は1年で終わるものではありません。

10年、 20年、 30年、 そして35年…

長期に渡って続いていきます。

その中で、

「現在の家賃が将来も維持できるのか」

という問題は避けて通れません。

家賃下落率は毎年わずかな数字に見えます。

しかし、年1％の下落であっても、35年後には家賃は3割以上減少します。

一方で修繕費や固定資産税が同じ割合で下がることはありません。

結果としてNOIは徐々に圧迫されていきます。

■ 実際に検証してみた

今回も前回記事と同じ築15年物件モデルを使用しました。

前回記事と同様に条件をできるだけ揃え、

家賃下落率だけを改善させた場合に

どのような変化が起きるのかを確認しました。

今回は家賃下落率を

1.11％  →  0.63％

へ改善したケースを設定しています。

この結果、資金計画が有利になることは、当然の流れです。

■ 収支推移を比較すると見えてくるもの

シミュレーション結果を確認すると、

家賃下落率の改善によってNOIの減少速度が緩やかになり、長期間にわたり収益力を維持していることがわかります。

家賃は毎年少しずつしか変化しません。

そのため短期では違いが見えにくいのですが、

15年、 25年、 35年という時間軸になると

その差は無視できないレベルになります。

私自身、この結果を見たとき、

「家賃下落率は毎年静かに効き続ける」

ということを改めて実感しました。

■ IRRはどれだけ改善したのか

続いて純資産推移を見てみます。

そしてIRRを当初の下落率と比較した結果がこちらです。

結果を見ると、

• IRR（15年） 3.1％  →  4.4％

• IRR（25年） 3.4％  →  5.0％

• IRR（35年） 3.5％  →  5.2％

まで改善しました。

もちろん現実には、家賃下落率だけが単独で変化することはありません。

物件価格や市場評価、出口戦略なども相互に影響します。

しかし今回の結果は、

家賃下落率という一見地味な変数がIRRに非常に大きな影響を与える

ことを示しています。

■ 家賃下落率は何で決まるのか

さらに重要なのはここです。

実は家賃下落率そのものは原因ではありません。

あくまでも結果に過ぎません。

家賃下落率を決定している要因とは主に次の4つです。

①立地要因

人口動態

雇用環境

交通利便性

などです。

長期的には最も影響が大きい要素だと考えています。

②建物要因

修繕状態

設備更新状況

建物の魅力

などです。

築年数ではなく、

競争力を維持できるか

が重要になります。

③市場要因

周辺の供給状況です。

人口が減っていなくても、新築供給が増えれば家賃は下がります。

見るべきは人口ではなく需給バランスです。

④経営要因

オーナーの経営努力です。

Wi-Fi導入

宅配ボックス設置

適切なリフォーム

入居者ニーズへの対応

これらによって家賃維持率は変わってきます。

■ 実は家賃下落率には2種類ある

私は家賃下落率を、次の2つの下落要因に分けて考えています。

市場下落率

地域全体の家賃下落

競争力下落率

物件固有の家賃下落

です。

つまり、家賃が下がる原因には「地域全体の家賃相場が下がるケース」と、「その物件の競争力が低下するケース」の2種類があるということです。

将来の収益性を考えるとは、

その物件が将来どれだけ競争力を維持できるかを考えることでもあります。

■ まとめ

不動産投資家は、

• 利回り

• 空室率

• 修繕費

• 金利

• 出口CAPレート

を熱心に分析します。

もちろんどれも大切な指標です。

しかし35年という長い時間軸で考えると、

私は、家賃下落率こそが最も過小評価されている指標の一つだと考えています。

世の中に出回っている長期収支シミュレーションの多くは、この「家賃下落率」の設定が驚くほど大雑把です。

空室率や修繕費、金利については細かく検討していても、家賃下落率だけは「とりあえず毎年0.5％」「将来も横ばい」といった根拠の薄い数字が使われているケースをよく見かけます。

しかし、家賃下落率は35年間にわたって収益へ影響し続けます。ここに現実とかけ離れた数値を入力してしまえば、どれほど精密なシミュレーションを作っても、その結果は絵に描いた餅になってしまいます。

本当に重要なのは、家賃下落率を市場分析や人口動態、競争環境、建物の競争力から合理的に推定することです。

■「シミュレーションの精度は、入力条件の精度を超えられない。」

出口CAPレートは最後の一度だけ効きます。

しかし家賃下落率は35年間、毎年効き続けます。

特に35年というような長期投資では、その成否を最も左右する入力条件の一つが家賃下落率です。

「IRRを左右する大きな要因は家賃下落率である。」

今回のシミュレーション結果は、その事実を改めて示してくれました。

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