アパート経営でよく聞く一括借上げ｜契約内容で収支が変化する理由

〜アパート経営でよく使われる「一括借上げ」の本質をわかりやすく解説〜

前回の記事では、サブリース契約の家賃改定について整理しました。

ところで、この サブリースという言葉自体を初めて聞く方 も多いと思います。

アパート経営の相談でも「そもそもサブリースとは何ですか？」という質問は非常に多くあります。

そこで今日は、サブリースという仕組みをわかりやすく基礎から解説します。

■ サブリースとは何か

サブリースとは、 オーナー → サブリース会社 → 入居者 という “二重の賃貸関係” を作る仕組みです。

オーナーはサブリース会社に建物を貸す

サブリース会社は入居者に転貸する

オーナーはサブリース会社から家賃を受け取る

この構造が「一括借上げ」と呼ばれるものです。

■ なぜアパート経営でよく使われるのか

アパート経営の相談では、建築プラス一括借上げをセットで提案する全国規模の大手企業 がよく登場します。

読者の皆さんが「ああ、あの会社ね」と自然に連想するタイプの企業です。

この方式は、

空室リスクを減らしたい

管理を任せたい

長期の家賃保証を受けたい

というニーズに合致するため、アパート経営で広く使われています。

■ サブリースの法律構造（なぜ借主が強いのか）

サブリース会社は法律上 “借主” です。

そして、この「借主が強い」という構造には明確な理由があります。

借地借家法は、戦後の住宅不足を背景に、弱い立場に置かれやすい借主を保護するために制定された法律 だからです。

そのため、制度設計そのものが「借主保護」を中心に組み立てられています。

具体的には、

借主の権利が強い

貸主の解約には正当事由が必要

借主は賃料減額請求ができる

という仕組みになっています。

この立法趣旨がそのままサブリースにも適用されるため、サブリース会社（＝借主）は強く保護され、オーナー（＝貸主）は弱い立場になりやすいのです。

つまり、 サブリースの構造的な “弱点” は、契約の問題ではなく、法律構造そのものに起因している ということです。

そのため、 家賃減額・解約拒否・修繕費負担の偏り などが起こりやすいのです。

■ 「長期収支シミュレーション」に影響する重要ポイント

サブリース契約は、契約内容によってオーナーの収支が大きく変わります。

ここでは、特に長期収支シミュレーションに影響する論点を整理します。

1. 原状回復義務について負担なしの契約

サブリース会社は「転貸人」なので、原状回復は原則オーナー負担です。しかし、ここで重要なのは 原状回復には2種類ある という点です。

✔ 原状回復には「過失」と「経年劣化」がある

法律上、原状回復の負担区分は次のように整理されます。

転借人（入居者）の過失による損傷 → 借主負担（＝サブリース会社負担） 例：壁の穴、設備の破損、汚損など

通常損耗・経年劣化 → 貸主負担（＝オーナー負担） 例：クロスの自然な黄ばみ、床の摩耗・劣化、設備の寿命など

つまり、「原状回復＝全部オーナー負担」ではなく、法律上は、負担区分が決まっている ということです。

✔ では、サブリース契約で何が変わるのか

サブリース契約では、さらに踏み込んで

原状回復はサブリース会社負担

入居者退去時の修繕もサブリース会社負担

と契約で定めることが可能です。

これを入れると、本来オーナーが負担するはずの 経年劣化部分までサブリース会社が負担する ことになります。

その結果、長期のキャッシュフローは大きく改善します。

もしこれが、サブリース契約ではなく、管理委託契約であれば、経年劣化の原状回復はすべてオーナー負担になるため、 この差は長期のキャッシュフローに大きく影響します。

2. 大規模修繕について負担なしの契約

大規模修繕は、本来オーナー負担ですが、最近はサブリース会社が負担する契約も増えています。

具体例：

外壁・屋根・共用部の修繕はサブリース会社負担

設備交換はサブリース会社負担

これが入ると、修繕積立金の負担が大幅に軽くなるため、長期収支シミュレーションの安定性が強化されます。

3. 一括借上げの内容（誤解されやすいポイント）

一括借上げには、

空室保証

滞納保証

管理委託

入居者対応

修繕対応

などが含まれますが、 どこまで含まれるかはサブリース会社によって大きく違います。

ここを誤解すると、「思っていた内容と違う」というトラブルにつながります。

4. 権利報酬（管理報酬割合）の話　…ここが “本質”

サブリース会社の収益は、入居者へ賃貸する家賃（転貸家賃）と、オーナーへ支払う家賃（賃料保証）の“差額” で成り立っています。

この差額が、いわゆる 権利報酬（管理報酬割合） と呼ばれる部分で、契約内容によって 15％〜20％程度 になることが一般的です。

一見すると、この権利報酬が高いのでオーナーのキャッシュフローを圧迫するように思われます。

実際、一般的な解説でも

「権利報酬が高いほど、オーナーのキャッシュフローは悪化する」

と説明されることが多いです。

しかし、実務では 必ずしもそうとは限りません。

なぜなら…

✔ 権利報酬（管理報酬割合）が高くても、オーナーのキャッシュフローが改善するケースがある

その代表例が、先ほど列挙した

原状回復費をサブリース会社が負担する契約

大規模修繕をサブリース会社が負担する契約

これらの契約です。

管理委託契約の場合、これらの費用は すべてオーナー負担 になります。

しかし、サブリース契約では、契約内容によっては サブリース会社が負担する ことがあります。

つまり、

「権利報酬（管理報酬割合）が高い＝オーナーが損」 という単純な構造ではなく、「どの費用を誰が負担するか」まで含めて総合的に試算しないと、キャッシュフローが有利になるのか、不利になるのかがわかりません。

ここが、 長期収支シミュレーションを作成する最大の意義 になります。

この論点は、管理委託契約とサブリース契約の長期収支を比較検討すれば “数字として判断できる” ので、非常に重要です。

このシミュレーション比較については、また別な記事で詳しく解説します。

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