相続した土地・建物の評価はどうする？相談前に集めたい不動産資料

相続財産に土地や建物があると、「購入価格や売却価格をそのまま記入すればよい」と考えてしまいがちです。しかし、相続税では原則として、国税庁の財産評価に関するルールに基づいて評価します。

今回は、不動産の評価方法の基本と、税理士などへ相談する前に整理したい資料を紹介します。

土地には2つの主な評価方法がある

国税庁によると、土地は宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価し、主に「路線価方式」と「倍率方式」を使います。

路線価方式は、路線価が定められている地域で使う方法です。道路ごとに設定された1平方メートル当たりの路線価を基に、土地の面積や奥行、形状などに応じた補正を行います。

倍率方式は、路線価が設定されていない地域で使います。固定資産税評価額に、地域や地目ごとに定められた倍率を乗じて評価します。

どちらの方式を使う地域かは、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

建物は固定資産税評価額が基本

家屋は原則として、固定資産税評価額に1.0を乗じて評価するため、通常は固定資産税評価額と同額になります。

ただし、建築中の建物、賃貸している土地や建物、マンション、共有不動産などは、一般的な自宅とは異なる確認が必要になる場合があります。

固定資産税の納税通知書に記載されている「課税標準額」と「評価額」は同じとは限りません。どの欄を使うのか分からない場合は、自己判断せず税理士や税務署へ確認しましょう。

相談前に集めたい基本資料

不動産について相談する前に、次の資料を物件ごとにまとめておくと説明がスムーズです。

・固定資産税の納税通知書、課税明細書

・固定資産評価証明書

・土地と建物の登記事項証明書

・公図、地積測量図、建物図面

・売買契約書や購入時の資料

・賃貸借契約書

・共有者と持分が分かる資料

・所在地、地番、家屋番号の一覧

書類が見つからない場合も、空欄にせず「未確認」「取得予定」と記録しておきます。

現地の状況も確認する

土地の評価では、書類だけでなく実際の利用状況や形状が関係することがあります。自宅用、賃貸用、事業用、空き地などの利用状況、接している道路、間口、奥行、高低差、私道の有無などを確認しておきましょう。

現地の写真を複数方向から撮り、住宅地図などに位置を書き込むと、相談時に状況を伝えやすくなります。ただし、補正の適用や評価額の判断は専門的であるため、概算と正式な評価を分けて考えることが大切です。

使用する路線価の年にも注意

相続税の評価では、亡くなった日の属する年分の路線価図や評価倍率表を使用します。その年分がまだ公表されていない時期は、公表後に評価する必要があります。

過去の相続について現在の路線価を使わないよう、相続開始日と参照した年分を一緒に記録しましょう。

まとめ

不動産の相続税評価は、売買価格や固定資産税評価額を単純に入力するだけでは判断できない場合があります。まず、所在地、権利関係、固定資産税評価額、利用状況、土地の形状を物件ごとに整理することが第一歩です。

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※本記事およびシートは一般的な概算確認用であり、個別の不動産評価、税額計算、申告要否の断定を行うものではありません。正式な判断は税理士または税務署へ相談してください。

参考：国税庁「土地家屋の評価」「路線価方式による宅地の評価」「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」