新築マンションの価格は、どう決まっているのか？

同じマンションなのに、期によって値段が全然違う。

新築マンションを検討中の方から、こうした声をよく聞きます。

実際に1期と3期で価格が1.5倍近くになっている物件もありますし、以前はあった頭金の割引もなくなってきています。

「次の期を待つべきか、今すぐ決めるべきか」で迷う方に向けて、価格が決まる本当の仕組みをお伝えします。

【一般的に言われている「価格の作り方」】

新築マンションの価格構成について調べると、だいたい同じ説明に行き着きます。

土地の仕入れ費用と建築費を合わせた原価が全体の8割ほどを占め、そこに広告宣伝費や利益（1割程度）を乗せて販売価格が決まる、というものです。

期分け販売についても、1期・2期と分けて売ることで「1期完売」という実績を作り、人気を演出する狙いがあるとよく解説されます。角部屋や高層階に相場より2〜3割高い「プレミア価格」をつけて、それ以外の住戸を相対的にお得に見せるテクニックもよく紹介されています。

これらの説明は間違ってはいませんが、「なぜそういう値付けになるのか」という一段深い理由まで書かれているものは、あまり見かけません。

【期分け販売の正体は「原価」ではなく「需要」を読む仕組みです】

工事費や土地代は、実は着工の時点ですでに確定しています。

マンションの販売開始は、その工事契約（正確には確認申請）の後です。

つまり、後の期に回ったからといって、その間の物価上昇分が上乗せされているわけではありません。

物価上昇で施工者から相談を受けることはありますが、事業には物価上昇予備費が見込まれているため、プロジェクトの採算性のために値上げするということは基本的にありません。

（「建築費高騰でマンション価格が上がっている」というニュースは、新しく着工する別プロジェクトの話であり、すでに着工済みの同一プロジェクト内で期ごとに値段が変わる理由とは別の話です）

実態はこうです。

デベロッパーは1期目の売れ行きや買い手の反応をよく見ています。

そして2期目以降にどこまで強気の価格にできるかを、その反応をもとに判断します。

売れると見れば価格を上げ、反応が鈍ければ値下げしてでも販売戦略を変えます。

マンション建設は数年がかりになることも多いため、期を分けて市況の動きに応じて価格を決めていく。

これは会社としての利益最大化のための、需要側のリスクヘッジです。

原価という「作る側の事情」ではなく、需要という「買う側の反応」で価格が動いていることを知っておくと、価格の見方が変わってきます。

【早く買う人・遅く買う人、実はどちらが得なのか】

需要を見ながら価格が決まるということは、1期目に買う人は「価格が正しいかどうかのテスト対象」になっているとも言えます。

ここ10年ほど、東京のマンション市況は右肩上がりが続いている印象があり、こうした局面では1期目に買った人の方が安く買えている可能性が高く、1期と3期で価格が1.5倍になった物件も実際にあります。

ただし、これは市況が右肩上がりの場合の話です。

竣工が近づいても完売していない住戸が残っていれば、値引き交渉に応じるケースも出てきます。早い期が必ず得というわけではなく、時期と市況によるというのが正直なところです。

【まとめ】

新築マンションの価格は、原価に利益を乗せただけの単純な計算式では決まっていません。

「確定した原価」の上に、需要を見ながら期ごとに価格を調整していく、市場テストの積み重ねで最終的な価格帯が形作られています。

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