「新耐震基準なら安心」は間違いです

「新耐震基準だから大丈夫ですよね？」――マンション相談で本当によく聞かれる質問です。逆に「旧耐震だからやめた方がいいですよね？」という聞き方も同じくらい多くいただきます。実は、どちらの聞き方も少し危ういと感じています。一級建築士・宅地建物取引士として、「耐震基準が保証していること」と「保証していないこと」を整理してお伝えします。

■ 新耐震基準が保証しているのは「倒壊しない」ことだけです

新耐震基準は、1981年6月以降に建築確認を受けた建物に適用されている基準で、震度6強〜7程度の地震でも「倒壊しない」ことを目標に作られています。耐震等級という指標もあり、等級1が現行基準相当、等級2はその1.25倍、等級3は1.5倍の強さです。

これらは間違った情報ではありません。ただ、新耐震・旧耐震というのは、建てられた年代と構造の話でしかないんです。「新耐震基準でも倒壊する」という話も見かけますが、詳しく見ると熊本地震のデータでは木造戸建てが中心で、鉄筋コンクリート造・鉄骨造のマンションについては、新耐震基準以降の建物の倒壊はほぼありませんでした。ですので「マンションも倒壊するかもしれない」という煽りは正確ではありません。

一方で、新耐震基準が目標にしているのはあくまで「倒壊しない」ことであって、「無傷でいられる」ことではないんです。人命を守るための最低ラインであり、地震後も資産として、生活の場として問題なく使い続けられるかを保証するものではありません。

■ マンション特有の盲点は、構造ではなく「設備」です

住宅は住む場所です。屋根と壁があるだけでは、満足に生活しているとは言えません。マンションでは、専有部の構造がどれだけしっかりしていても、電気・水・エレベーターが止まれば、そこでの生活は成り立たなくなるという状況が十分に起こり得ます。

実際にニュースでよく見るのは、電気設備室への浸水による設備機能の停止、長周期地震によるエレベーターの停止、配管関係の損傷、受水槽の破損による給水停止といったところです。これらは耐震性能の話ではなく、建築設備や機械の設計思想の問題です。バックアップの有無、破損時の代替手段、メンテナンスのしやすさまで設計士が考えているかどうかで、大きく差が出ます。これは戸建てにはない、集合住宅特有の脆弱性だと感じています。

■ 検討段階でも確認できるチェックポイント

専門的な設備の話を検討段階でどこまで確認できるのか、と思われるかもしれませんが、素人でも確認できるポイントはいくつかあります。電気設備室の位置、防災センターの有無（なければ、何かあったときに駆けつけ員が来る体制になっているか）、非常用発電機の有無とその容量、その発電機が共用部だけでなく専有部にまで供給される設計になっているか、防災備品が確保されているか。

ハード（設備そのもの）とソフト（運用体制）の両方を見る必要があり、正直、地味な確認作業です。ただ、耐震基準という分かりやすい数字だけを見て安心するより、こうした地味な部分にこそ、その物件の「本当の備え」が表れると思っています。

新耐震基準は大事な指標ですが、それだけで「この物件は安心」と判断するのは早計です。設備面のチェックポイントは、間取り図や販売資料だけでは見えづらいところでもあります。もし気になる物件があれば、URLを送っていただければ、こうした観点も含めて一緒に確認するここなら内のサービスもご利用いただけますので、お気軽にご相談ください。