0. はじめに
民泊を始めたい皆さんへ
「ここで民泊をやろう！」と空き家を見つけても、どうしたらいいかわからないなどのお悩みがすぐに出てきませんか？
理想を追い求めても、最初にやるべき確認を怠ると、後になって思わぬトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。裏を返せば、必要なステップさえきちんと踏んでおけば、面倒なトラブルを防ぐことができるということです。何事も最初が肝心ということで、、
この記事では、そんな“やるべき事”を順番に解説していきます。最後まで読んで、これからの計画に役立ててください。
最後まで読んでいただき、さらに聞きたいことがあればぜひこちらにご相談ください！
1. 営業の種類
民泊を始める前に押さえておきたい「営業の種類」
民泊を運営するには、法律に基づいた営業形態を決めなければなりません。主なものは以下の3つです。
旅館業
住宅宿泊事業
特区民泊
1) 旅館業
旅館業法に基づく許可形態で、年間を通して制限なく営業可能というメリットがあります。国がお墨付きを与える正式な宿泊施設というわけですね。ただし、都市計画法で営業可能エリアが限定されており、どの地域でも勝手に始められるわけではありません。
2) 住宅宿泊事業
住宅宿泊事業法（いわゆる“民泊新法”）による届出で、1年間で最大180日まで営業できます。地域によってはさらに日数制限が厳しく設定されている場合もあるので要チェックです。
3) 特区民泊
国家戦略特区に指定されたエリアで認められる営業形態です。基本的に営業日数に制限はないものの、二泊三日以上の宿泊日数を設定しなければなりません。認められている地域は、新潟県新潟市、千葉県千葉市、東京都大田区、福岡県北九州市、大阪府など一部に限られています。さらに、各自治体ごとに細かいエリアが決められているので注意してください。
最初に考えるべきは、物件の所在地・年間の営業希望日数・取得可能な許可形態です。ここをしっかりと確認したうえで、自分に合った営業スタイルを選びましょう。
2. まずは保健所へ相談を
営業形態が決まったら、最初に足を運ぶべき場所は保健所です。どのようにすれば物件を民泊として運用できるか、具体的なアドバイスをもらえます。
2-1. 担当エリアを間違えないように！
保健所はエリアごとに管轄が分かれているため、まずは空き家がある地域を担当する保健所を確認してください。たとえば埼玉県秩父市であれば、「秩父市 保健所 旅館業」のように検索し、場所を間違えないようにしましょう。
2-2. 持っていくべきもの
現在の間取りや状況がわかる図面
物件の外観・内観の写真
住所と面積がわかる資料（「建築概要書」があれば理想的）
筆記用具（メモ用）
図面がないと、保健所の担当者もどこをどう直せばいいか具体的に示せません。写真や建築概要書など、物件の状態が理解できる資料をきちんと揃えておくことが重要です。
議事録を残そう
相談内容は必ずメモに残しましょう。あとから「言った・言わない」の齟齬を避けるためにも、議事録として記録することを強くおすすめします。
3. 続いて消防署で設備確認
保健所で方向性を確認したら、次に消防署へ行き、消防設備の要件をチェックしてもらいましょう。
3-1. 事前にアポイントを取る
消防署の担当者は現場に出ていることが多いため、飛び込みで行っても不在の可能性があります。必ず事前に電話連絡をし、アポを取ってから訪問するようにしてください。
3-2. ここでもエリア確認を忘れずに
消防署も細かい区域で担当が分かれています。市名だけでなく町名・丁目単位で検索し、正しい消防署を見つけましょう。
3-3. 必要な持ち物
基本的には保健所と同様です。
図面
物件の写真（外観・内観）
住所や面積がわかる資料
メモ用の筆記用具
住宅宿泊事業の場合
住宅宿泊事業では、保健所に提出する**「事前相談記録書」**に消防署の印鑑をもらう必要があります。所定の書式がある場合はあらかじめ準備しておきましょう。
4. 役所の建築課
最後に、**建築課（建築指導課・建築住宅課など名称は自治体により異なる）**で建築基準法の観点から確認します。場所がわからない場合は「〇〇市 建築基準法」で検索し、正しい窓口に行きましょう。
4-1. 主に確認するポイント
非常用照明の取り付け場所
災害時の停電に備え、通路や階段など避難経路の照明を確保する必要があります。
用途変更（旅館業の場合）の可否
住宅を旅館業として使うには「建築確認申請」が必要になるケースがあります。
新築時の「検査済証」がない古い建物だと、用途変更を断念せざるを得ないことも。
建物の宿泊部分が200㎡以下であれば、申請不要になる場合もあるので要確認です。
3階建の場合の“竪穴区画”
火災時に煙が階段へ流れないよう、壁や扉で階段室を区画する必要が出てきます。どんな仕様の扉や壁が必要なのか、具体的に聞いておきましょう。
4-2. ここでも持ち物は同じ
図面
物件の内外写真
建築概要書など住所・面積がわかる資料
筆記用具
再度、議事録を残すことも忘れないようにしましょう。
5. まとめ：超重要な最初の手続き
ここまでの手順を踏めば、手戻りなく民泊が開業できるスタートラインに立てます。物件を申し込んだり、リノベーションを検討したり・・・開業までの一歩目という感じです。
「結構面倒…」と思うかもしれませんが確かに手続きは簡単ではありません。しかし、しっかり準備をしないままを進め、途中で大幅な変更を強いられる方が、時間もお金もかかりますよね。最初に手間をかけておくほうが、長い目で見て負担が軽くなるのです。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。各章の深堀を次回以降の記事で書きたいと思います。
