購入するか、賃貸のままにするか、で考えている人にも必要な
考えになってきます。
いつ売るか、です。今でしょ、ではありません。短絡思考は危険です。
家族構成、年齢、健康状態、仕事内容、会社員か自営業か、年金生活か、
定年なしか、などで考え方が大きく変わってきます。
多くは会社員で、定年後は年金がメインの収入源、というケースと思います。
最も考えやすいケースになります。
いつ住宅を取得するか、またはすでに取得している場合、現金で購入ではなく、住宅ローン利用の場合で検討します。
完済年齢が大切になります。
定年時と同じ場合、定年とほぼ同時に債務が完済になります。
抵当権抹消手続きを忘れずに行えば、純粋な自己所有物件です。
債務がないので、基本的に住居の費用は最安になります。
戸建てであれば、固定資産税と火災保険料程度です。
マンションであれば、追加で管理費と修繕積立金です。
注意すべきでは、マンションです。
一般的に住宅ローンは長期で組みます。
現在では35年よりも長い40年で組む人も増えました。
すると、完済時は単純に35年、40年経過しています。
共同住宅なので、色々と修繕が強制的に発生してきます。
これが厄介です。
自分の専有部分だけなら、自分さえ良ければ特に修繕する必要はない、と
割り切ることができます。しかし、共同住宅であれば、できません。
さらに、区分所有者全員が修繕積立金等を全額、納めているとは限りません。
ほぼ間違いなく、滞納者がいます。
そのため、全体の修繕をするのに、余計に支出させられることがあります。
「一時金」等の名目です。
今までの積立金では全く足りず、いきなりまとまった金額を要求されることがあります。
これを忘れてはいけません。
病気と似ています。
突然、重病化します。
治すのに（直すのに）、高い治療費（修繕費）が発生します。
人体であれば、各種の保険で対応できる場合がありますが、共同住宅には
基本的にありません。あっても加入者が少ないと、保険料が高額になります。
先ほどの40年で住宅ローンを組む人の場合、ほぼ間違いなく、維持費を無視しています。しかも変動で組むことが常なので、支払いに困窮することが増えます。滞納確定組とも言えます。共同住宅であれば、危険因子と考える方が
良いかと思います。
マンションを否定はしません。
地域によっては戸建てがなく、マンションにせざるを得ない場合があります。
その場合、大規模ではなく、できる限り小規模なマンションを勧めます。
また、平均的な価格が比較的、低額な物件を勧めます。
理由は、区分所有者が少ないと、話し合いがまとまりやすいこと、物件価格が
低額だと、滞納のリスクが減ること、そして大規模修繕費用が大幅に圧縮できること、です。
小規模のマンションであれば、工事ができない、ということはまずありません。とてもスムーズに工事ができます。おかげで、工事費用が低く＝安くなります。最近の大型物件、特にタワー型の場合、非常に高額になります。また、そもそも工事ができない可能性もあります。さらに、解体費用も忘れないこと、です。上物の解体も困難ですが、地中の杭撤去もかなり厄介です。
見た目だけで判断すると、巨大な負債を抱える可能性があります。
できれば住宅は戸建てを勧めます。
どうとでもできる、選択肢が多いのが戸建てです。
しかも、コンパクトが望ましいです。
つぶしが効くから、です。
戸建ての場合、債務を完済してからは、そのまま居住で構いません。
構いませんが、相続人がいない、または誰も必要としていない場合、売却
できるかどうか、、いつ処分するかを考えておくべきです。
意思表示ができるときに、真剣に考えることです。
年齢が高齢になる程、売れるときに売る、ことも大切になります。
特に夫婦だけ、または単身の場合です。
あらかじめ売却しておくと、残った不動産の処分を考えなくて良くなります。
当然ですが、売却後の転居先は、賃貸です。
そのため、賃貸物件と貸主と管理会社が重要です。
終身賃貸借契約を理解している貸主と業者が必要になります。
単身になった単身になった時、最後の処分を依頼、委託できるかどうか、です。賃貸を専業としている業者の中には、全く理解していな場合があります。
目先の収益しか考えないので、相手にすらしない、ことがあります。
業者の対応には、十分に注意することです。
賃貸の借りることができる条件があるから、です。
先程のように。定年で年金のみ、物件を売却した残金が唯一の所得の場合です。安定した収入は年金のみです。企業年金であれば、まだマシですが、近年は
減額傾向になっています。
必然的に預貯金を取り崩すことになります。
想定より「長生き」の場合、足りないかも、という不安が生じます。
そのため、賃貸の保証会社の審査時に、連帯保証人を別に求められる場合も
考えられます。
仮に65歳の男性とします。
多くは、65歳、男性、職業：「無職」となります。
会社員時代は、会社の「看板」がありました。その時の役職がありました。
会社の信用を受けていました。
しかし、退職後は、ただの無職男性でしかありません。
ひどい人は、退職者証などを掲示する人もいます。
無意味です。
これが理解できるまでに、相当な時間が必要な人が出てきます。
無職、これが注意点です。
預貯金がある、これは無いよりはあったほうが良い、レベルです。
すぐに費消してしまうかもしれないので、期待しません。
最も良いのは、安定した収入があること、です。
安定した収入がある、健康な高齢者、が望ましい姿になります。
賃貸でも、よほど高額な物件でなければ、何の問題もなく入居できます。
この良い条件を構築しておくと、先に物件を処分すると、少なくとも自分の
死後の問題はほとんどありません。
これが本当の、立つ鳥跡を濁さず、と思います。
所有権だけ移転し、居住したまま、というケースも特定の地域では可能になってきましたが、大多数の地域では無理です。
特に地方ほど、この手法は使えません。
自分の居住地域と、今後の住宅事情を考えることで、売却する時期を
決めておくことも大切になると思います。
戸建ては比較的、考えやすいです。
マンションの場合は、いつ売るか、がかなり重要になると思います。
