不動産投資の35年収支をExcelで出します

「利回り8%と書いてあるけど、手元にいくら残るのか分からない」 「銀行はこの物件に融資してくれるのか、判断がつかない」 「売るときに残債を下回ったら、どうなるのか怖い」 物件価格・ローン条件・家賃を入れるだけで、 35年分の収支と、売ったときに残るお金までが出るExcelです。 ■ できること ・35年分の家賃・運営費・利息・元金・残債・税金・手残りを自動で計算します ・DSCR（返済余力）・返済比率・NOI利回り・自己資金利回りを出し、目安を外れると色で警告します ・構造と築年数から、中古物件の耐用年数を簡便法で計算します ・減価償却より元金返済が大きくなる「デッドクロス」の時期が分かります ・売却時の残債・簿価・譲渡税・手取りを出します（5年を境に税率が変わる点も反映） ・自己資金を差し引いた「本当の損益」とIRR（年利）が出ます ・金利＋1%／＋2%、空室率＋10ptのストレステストを並べて比べられます ・毎月の元金と利息の内訳（返済予定表）も付いています ■ 中身（7シート） 1. はじめに　……　使い方と目次 2. 物件入力　……　ここだけ入力すれば全部つながります 3. 指標サマリー　……　この物件は買っていいか（目安を外れると色が出ます） 4. 年別収支　……　35年分のお金の流れ＋グラフ2つ 5. 売却シミュレーション　……　出口でいくら残るか 6. ストレステスト　……　金利上昇・空室悪化に耐えられるか 7. 返済予定表　……　毎月の元金と利息 ■ 「手元にいくら残るか」を正しく出します 元金の返済は経費になりません。だから税金は「NOI−利息−減価償却」に対してかかります。 このツールはそこを分けて計算するので、税引後の本当の手残りが出ます。 さらに、売却のときは ・その年の借入残高 ・減価償却した後の簿価 ・5年を境に変わる譲渡税（長期20.315%／短期39.63%） を引いた手取りを出し、そこから自己資金を差し引いた損益を表示します。 ■ 構造と築年数から、耐用年数を自動計算 木造22年・軽量鉄骨19年／27年・重量鉄骨34年・RC／SRC 47年（住宅用）を用意しています。 築年数を入れると、中古資産の簡便法（法定−経過＋経過×20%）で耐用年数を出し、 定額法の償却率（1÷耐用年数を小数第3位で切り上げ）で減価償却費を計算します。 ■ 作りのこだわり ・マクロは使いません。関数と標準機能だけなので、安心して開けます ・入力する欄は水色、自動計算される欄はグレーで色分けしています ・数式は保護しています（パスワードなしで解除できます） ・サンプルは架空の物件（築15年RC・2,800万円・利回り10.5%）です。上書きしてお使いください ■ お渡しするもの ・Excelファイル1つ（.xlsx） ・使い方（ファイル内の「はじめに」シート） ・ご購入後、トークルームでお渡しします ■ 16種類の制作実績 在庫・勤怠・シフト・顧客・見積請求・経費・物販の利益管理など、 業務用のExcelツールを16種類制作しています。 ■ 購入後のサポート ご購入前のご相談は無料です。 使い方で分からないところは、メッセージで何度でもお答えします。 ■ 対応できないこと ・物件を買うべきかどうかの助言、物件の紹介・仲介 ・税金の相談や申告書の作成（税理士以外は法律でできません） このツールは計算を自動化するものです。投資の判断はご自身でお願いします。