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こんにちはリタです4年前、わたしはとんでもない状況にいました。詳しい事情は、割愛しますが、13年前に別れて、一切の養育費も貰えなかった元夫のマンションに同居していましたΣ( °o°)元夫も私も働いていましたから、極力合わないようにしていましたが、精神的にはかなり、きつかったですね。マンションは、夫名義但し、借金の担保権が沢山ついていた。そして、マンションの管理組合の滞納が100万を超えその支払いを分割ししてもらうために、娘と、私が連帯保証人になり、（これが、最大の間違いだったのですが、当時大学生の息子が居候をしていた事情があり、、、そうしてしまったのです）実質　私が、管理費の延滞分納金と毎月の新たな管理費と水道代を支払っていました。しかも、しょっちゅう　『お金、貸して』　と言われて、、、、、辛い。▹◃┄▸◂┄▹◃┄▸◂┄▹◃┄▸◂┄▹◃この私にとって最悪に不利な状況がいつまで続くのだろう？(๑o̴̶̷̥᷅﹏o̴̶̷̥᷅๑)考えても、心配しても、答えは見つからなかったですね˚‧º·(˚ ˃̣̣̥⌓˂̣̣̥ )‧º·˚そんな状況が一年半続き▹◃┄▸◂┄▹◃┄▸◂┄▹◃┄▸◂┄▹◃元夫が、失業しました。この先、住宅ローンを払い続けるのは不可能になりましたΣ( ´･ω･`)わたしは、ネットで、ある司法書士事務所を見つけて相談しました。私としては、なんとかマンションを売却して欲しいでも、担保権が沢山ありすぎるだが、元夫は売却したくない（きちがいとしか思えなかった）Σ(•̀ω•́ﾉ)ﾉそこを全部含めて、相談し夫もなんとか連れて行き、娘と息子とも　面談してくださり、なんと、すべての債権者と話

こんにちは、不動産契約アドバイザーの長岡です。 10/22、10/25に掲載のブログの続きとなります。 今回は、業者Bが三為契約を行うメリット(2)について解説いたします。 ※【(2) 業者BがCさんから不動産を購入する場合（仕入れをする場合）の登記費用と不動産取得税が不要となる。】の解説ブログとなります。 ↓ 一般的に、不動産売買に伴い、買主は、下記の登記を行う必要があります。（買主には、下記の登記費用が掛かります。）①売主から買主への所有権移転登記②抵当権設定登記（買主が銀行から融資を受けて不動産を購入する場合）※これまでの事例のとおり、業者BとCさんの売買金額2,500万円（Bの借入金額2,500万円）を前提に解説いたします。 ア）所有権移転登記費用について 所有権移転登記には、登録免許税と登記の申請を依頼する司法書士への報酬が掛かります。 所有権移転登記の登録免許税は、固定資産評価額というものを基に算出します。 （固定資産評価額とは、市区町村が算出する税務上の評価額のことをいい、不動産に関する税金の根拠となる価格となります。）本物件が存する市区町村において、本件建物の固定資産評価額＝700万円、本件土地の固定資産評価額＝800万円だった場合、 建物の登録免許税＝2％、土地の登録免許税＝1.5％のため、 建物分（700万円×2％）＋土地分（800万円×1.5％）＝26万円が本物件の所有権移転登記に掛かる登録免許税となります。 イ）抵当権設定登記について 抵当権設定登記にも、登録免許税と司法書士への報酬が掛かります。 抵当権設定登記の登録免許税＝抵当権設定額（借入金額）の0

例えば、人にお金を貸したとして、仮にその人が期日に返せない場合、どうしますか？返せと言ってみても返せないものは返せないと開き直るかもしれません。 そこで、返せない場合に備えて、その保険的な役割としてあるのが担保です。 有名なところでいくと、保証人ですね。保証人は大きく2種類です。保証人と連帯保証人です。 どちらがいいかと言いますと、担保力が強いのは連帯保証人ですね。保証人との違いは、保証人だと借りている人が返せない時だけ 出てくるのが保証人、連帯保証ですと、期日になればいきなりその連帯保証人に返せと言えるといった違いがあります。 他にも不動産に抵当権や質権を設定するということもできますし、著作権などに質権を設定したり、工場の機械に丸ごと譲渡担保という形で、権利を移転させるということもできます。では約束はどうでしょうか？返せないなら仕事を手伝うですとか、歌を歌うという契約は有効かという話ですが、これについては次回当事務所に契約書の作成依頼でよくいただく事例を交えてお話します。行政書士 西本

譲渡担保とは、担保の目的で目的物の所有権を債権者に移転させることです。これは法律の要件を満たせば自動的に効力が生じる法定担保物権の留置権や先取特権とは異なり、抵当権のように自分達で設定させることができるという点に特徴があります。 また抵当権のように不動産を必ずしも対象としないでもいいので、担保設定が比較的容易とも言えます。 さらに、様々な担保は民法に規定がありますが、譲渡担保権はその規定がなく商慣習として長年認められてきた側面があるため当事者の契約の内容こそが重要であるというのもその特徴となります。 譲渡担保権の種類として、動産譲渡担保等ありますが、これを集合物、つまり機械設備一式、倉庫内の複数の商品、生け簀の牡蠣などのように特定の範囲の動産に限定して担保を設定することもでき、これを集合物譲渡担保といいます。 また将来に発生する債権の債権譲渡を目的とした譲渡担保も現行民法の規定ではありませんが判例上認められています。 行政書士 西本

保証人と連帯保証人という言葉を聞いたことがあると思います。 お金を借りた人が万が一お金を返せなくなったときに、借りた人に代わってお金を返済する義務を負うのはどちらも同じです。 では、両者の違いは何でしょう ①連帯保証には、補充性、分別の利益がありません ア）補充性 　・催告の抗弁権 　　　お金を貸した人がいきなり保証人にお金を返せと言ってきても、保証人は「お金を借りた本人に請求してくれ」といえます。 　・検索の抗弁権 　　　お金を借りた人が返済できる資力があるにもかかわらず、返済をしない場合には、保証人はお金を借りた人に資力があることを理由に、お金を貸した人に対し、お金を借りた人に強制執行するように主張できます。 　・分別の利益 　　　保証人の人数に応じて、各々の負担額が減少すること 　　　1000万円を借り、保証人が2人いた場合、、保証人それぞれの負担額は500万円 上記が連帯保証人には認められないことから、連帯保証人はお金を借りた人に言ってくれ、ということはできず、全額を負担しなければならないことになります。 保証人に比べ重い責任となっています。 連帯保証人を依頼された場合には、十分の検討が必要です。行政書士 西本　事務局長　大野

抵当権と根抵当権って何だろう、何が違うの？建物表題登記後の担保設定について、宅地建物取引士・土地家屋調査士試験の受験勉強時代に全国公開模試で数度、全国１位を獲得した、現役土地家屋調査士が解説。東京都足立区西新井駅東口にて、石川土地家屋調査士・行政書士・海事代理士事務所を開設しております。 建物表題登記、建物滅失登記、土地測量、境界確認測量、現況測量、 建設業許可、運送業許可、風俗営業許可、深酒届出、産廃許可、介護事業許可、 離婚協議書作成、公正証書、遺言書作成、遺産分割協議書作成、内容証明郵便、車庫証明お手続き、 各種調査･測量、計測、図面作成、海事法務、事実証明書類作成を行っております。 お気軽にお問合せ、ご相談くださいませ(^－^) 足立区（北千住･梅島･西新井･竹ノ塚･綾瀬･堀切･牛田） 荒川区（日暮里･三河島･南千住･町屋） 葛飾区（亀有･金町･新小岩･堀切菖蒲園･お花茶屋） 江戸川区（平井･小岩･船堀･一之江･瑞江･西葛西） 板橋区（本蓮沼･志村坂上･西台･高島平･大山･常盤台･下赤塚･成増） 練馬区（氷川台･平和台･新江古田･中村橋･大泉学園･新桜台） 北区（赤羽･田端･王子･上中里･東十条･駒込･西ヶ原） 千代田区（神田･秋葉原･御茶ノ水･水道橋･小川町･岩本町） 中央区（東銀座･築地･八丁堀･茅場町･人形町･小伝馬町･月島･浜町） 港区（田町･浜松町･新橋･表参道･広尾･六本木） 文京区（千駄木･根津･湯島･千石･白山･春日･後楽園･茗荷谷） 豊島区（池袋･椎名町･東長崎･要町･千川･雑司が谷） 台東区（上野･稲荷町･田原町･浅

不動産の登記記録に、大正や昭和初期に設定された古い抵当権が残っていることがあります。休眠担保権と呼ばれるもので、実体上は消滅していても抹消登記がなされずに放置されていたため、登記記録に残ってしまっているものです。 このような抵当権がついていると、不動産を売却したり融資を受けることが困難になってしまいます。 先日、この休眠担保権の抹消の相談を受けました。依頼人の方が相続した土地に自宅を新築しようとしたところ、登記簿にまったく覚えのない古い抵当権がついていて、融資も受けられず困っている、というお話でした。 昭和初期に設定されているもので、記録されている抵当権者の名前にも心当たりがありません。年代から考えて、おそらく抵当権者にも数次の相続が発生していると考えられます。 まず、登記記録にある抵当権者の所在や相続人が誰かがわかっている場合は、原則どおり、抵当権者（の相続人）と抵当権設定者（不動産の所有者）とが共同で抹消登記を申請します。 共同で、ということは、相続人の方々の協力が必要ということです。相続人の協力が得られない場合は、時効を援用して裁判で抹消登記を求めるなど別の方法を検討しないといけません。 問題はそもそも抵当権者の所在が不明な場合です。登記記録が古ければ古いほど、抵当権者をさがすのが困難になります。 このような場合には「供託」という方法があります。 債権の元本や利息、損害金の全額を法務局などにある供託所に供託することで、弁済と同じ効果を得るものです。供託したことの証明（供託書正本）を添付して、不動産所有者が単独で抹消登記を申請できます。 この供託による抵当権抹消は簡単な方法