住宅購入　住宅ローンはいくらまで借りられる？～借入金額を計算してみる～

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poncha0729

2023/08/02 15:06

金利とか数字が超苦手でずっと避けて通ってきたため、この業界入った当時は、知識を付ける為、ひたすら金利の計算をしている夢を何度か見ました・・。

どーも、ponchです('ω')

住宅購入をする場合、多くの場合が金融機関から住宅ローンの借り入れをします。

ただ、実際自分はどのくらいの金額の住宅ローンを組めるのか？

と疑問に思った方も多いはず！

ということで今回は、

住宅ローン　自分はどのくらい借り入れができる？

というテーマで、金融機関がどのようにして借入金額を決めているかご説明したいと思います！

金融機関によって基準は異なりますが、ざっくりこんな感じで計算しているよ！

と参考にしてみてください！

こちらの記事と併せて読んでみてください！

住宅購入　毎月の支払から借入金額を計算する～ライフプランを考える～

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください！

気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォームよりお問い合わせください！

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住宅ローン　用語集

借入の金額の掲載をする前に、簡単に住宅ローンを借り入れする際に、出てくる用語を簡単におさらいしておきましょう！

・審査金利

→金融機関が審査をする際に設定する金利

3～4％であることが多い

・店頭金利（今回は特段気にしなくて大丈夫です）

→基準となる金利（2.475％）

ここからお客さんの属性などで引き下げて、0.7～0.3％ぐらいになったりする

・返済比率（へんぴって訳していう人もいます）

年収に対して、年間にいくら借りたお金の返済に充てられるか

→年収100万の人で返済比率40％とした場合

年間に40万円が返済に充てられるお金！

という感じです。（金利とか一旦無視）

住宅ローンを借り入れする場合、上記の内容を抑えておくようにしましょう！

他にも、固定金利や変動金利、元利返済・元金返済といった返済方法などありますが、その辺は今回一旦スルーします！

詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にどうぞ！

住宅ローンを選ぶ前に知っておくべき用語～変動金利？団信？元利均等？～

住宅ローンの計算しなくても専用の電卓やアプリがある

実際に住宅ローンがどのくらい借りられるか計算しましょう！

という前に、先にお伝えしておくと、これから説明する住宅ローンの計算をしなくても、

下記のような金融電卓を利用すれば一発で借入金額など出すことができます！

今では、住宅ローンを計算してくれる無料アプリもいっぱいあるので、ぶっちゃけわざわざ計算する必要はないです(笑)

年収と金利と返済比率を入れるだけで、どのくらい借り入れが出来ちゃうかすぐに出ちゃうので、わざわざ計算しなくてもいいんですね・・。

ただ、仕組みなど知りたいというマニアックな方は是非続きを読んでみてください！

先に結論をお伝えしておくと

年収　×　0.4（返済比率40％）　÷　12か月　×　100　÷　0.4427万（4,427円）

上記の計算式の年収に自身の年収を当てはめたら、金融機関の審査時の借入上限額がパッと出せます！

詳しくはこれから説明します！

基準となる返済比率と金利

審査をする際、基準となる返済比率と金利は以下の通り

返済比率40％（実際は30～40％の間）

金利4％（銀行によって異なる3～4％）

上記で計算をします！

金利が異常に高くない？

と思われた方も多いかもしれませんが、これは銀行がリスクヘッジをしている為です。

実際の借り入れをする金利で計算し、その上限いっぱいで借り入れをすると、

金利が途中で上がってしまった場合、家計を圧迫し、返済が出来なくなってしまう！

というリスクがあります。

そのため、金利を高く設定し、多少金利が上がっても無理なく返済できる借入金額を確認しているわけなんです。

返済比率にはご注意を！

ここはめっちゃ重要なお話です！

金融機関の返済比率の基準は30～40％です！

（審査基準としては40％が多い）

上場企業に長く勤めているなどの属性が良い方だと、返済比率40％ぐらいでみてもらえ、多く借り入れができます。

逆に転職したばかりで、属性がちょっと劣ってしまう方の場合は、返済比率30％になり、借入金額に若干制限がかかります。

ここで注意した方が良いのが、上記の返済比率というのは、あくまで借入金額の上限を出すための基準にすぎません！

30％→40％→50％　と返済比率が上がれば上がるほど、借入金額は大きくすることができます。

ただ、返済比率は年収に対して、毎年返済しなければいけない金額でもあります。

『あなただったら、返済比率50％で計算できますよ！』

って仮になったからといって、50％の返済比率で計算すると、

毎月の給料の半分は住宅ローンの返済に充てる計算

になります。

これだと住宅購入が出来ても、その後はひたすら、ひぃーひぃー言いながら住宅ローンの返済をしていかなければいけません。

基準として返済比率は30～40％で計算しますが、

実際自身がどのくらい住宅ローンの返済に充てられるか、普段の生活を見直して借入金額を設定するほうが良いです。

一旦金利などは無視しますが、例えば

年収が500万円の人　今の家賃が10万円の場合

10万×12か月＝120万（年間に支払っている家賃）

120万（年間家賃）　÷　500万（年収）　×　100

＝24％

となります。

つまり、年収500万円の人で、家賃10万のやりくりで、ちょうどよい！

というのであれば、返済比率を24％前後で計算した借入金額にした方が良い！

ということになるわけですね！

多く借り入れができるからと言って、必ずしも上限いっぱいの借り入れがよい！

というわけではないので、注意しましょう！

住宅ローンの借入上限を実際計算

では実際に住宅ローンの借入上限について計算をしてみましょう！

金融機関は基準としているのが下記の数値

審査金利4％、返済比率40％　借入期間35％

これに対して、今回は年収600万円の人

で計算してみましょう！

①まず年間に返済できる金額を出す

年収600万　×　返済比率40％　＝　240万円（年間に返済する金額）

②年間→毎月の返済額にする

240万円　÷　12か月　＝　20万円（毎月返済する金額）

ここからちょっとややこしくなります！

③100万で審査金利4％を35年間借りた時の毎月の返済額を出しておく。

（上記は、基準を出すために必要となります。）

通常、借入金額を計算する場合

審査金利4％、返済比率40％　借入期間35年　

これが基準となります！

ここで一度、金融電卓や住宅ローンのアプリが必要となります！

上記を電卓ではじくと、月々の支払いは、4,427円

となります！

毎回金融電卓をはじくとめんどくさいので、

基準である、4,427円　を覚えておけば一旦大丈夫です！

④実際の数字を当てはめていく

▪A

100万円かりて　金利4％・35年間返済の時

→　4,427円（毎月の返済額）

▪B

○○○○万円かりて　金利4％・35年間返済の時

→　20万円（毎月の返済金額）

▪A

100万　：　0.4427万（4,427円）

▪B

○○○○万　：　20万

という関係になりますね！（数字嫌いな人頑張りましょう！）

このAとBを当てはめると下記のような式が成り立ちます！

○○○○万円　＝　20万円　×　100万　÷　0.4427万（4,427円）

＝　4,517万円！！

つまり、年収600万円の人が

・審査金利4％

・返済比率40％

・借入期間35年

の場合、金融機関から

4517万円を上限で借り入れが可能！

という計算になります！

借入金額をパッと計算する場合

上記内容をざっくりまとめると、

金融機関が審査する際に基準としている数値は

金利　4％

返済比率　40％

借入金額　35年間

上記になります。

それを100万円に当てはめると4,427円なので、

最初に説明した

年収　×　0.4（返済比率40％）　÷　12か月　×　100　÷　0.4427万（4,427円）

上記式が成り立ちます。

この式に年収を当てはめれば、年収に対して、審査基準となる借入金額の上限がパッと出せる！

ということです！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、

住宅ローン　自分はどのくらい借り入れができる？

というテーマで、審査時の基準となる借入金額の計算方法についてご説明いたしました！

アプリなどを利用すれば一瞬で出せるのですが、

こういった仕組みで計算しているよ～という感じで、ちょっとマニアックな詳細計算方法をご説明させていただきました！

ここまでわざわざ知る必要はないですが、色々応用していく際には、こういった仕組みを知っておくと便利です！