「用途地域」って何？土地を買う前に確認したい3つのこと【宅建士の不動産会社代表が解説】

こんにちは、ツボ社長です。

宅建士の資格を持ち、不動産会社の代表をしながら、ココナラで不動産の相談を受けています。

土地を探していると、資料に「第一種低層住居専用地域」や「準工業地域」といった言葉が出てきます。

長い名前なので、なんとなく読み飛ばしてしまう方も多いと思います。

でも、この「用途地域」は、

・どんな家が建てられるか

・まわりに何が建つ可能性があるか

を左右する、大事なルールです。

今回は、土地を買う前に用途地域で確認したい3つのことをお話しします。

■ 1. まわりに何が建つ可能性があるか

用途地域（都市計画で決められた、建てられる建物の種類や大きさのルール）は、全部13種類あります。

大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」です。

たとえば、

・第一種低層住居専用地域：低い住宅が中心の、静かな街並みになりやすい

・商業地域：お店やビルが建ちやすく、にぎやかになりやすい

・準工業地域：住宅のほかに、工場や倉庫も建てられる

今は空き地や畑でも、ルール上は大きな建物やお店が建つかもしれません。

「今の景色」だけでなく、「ルール上どうなりうるか」で考えるのがポイントです。

■ 2. 建ぺい率と容積率

用途地域とあわせて、建ぺい率と容積率が決められています。

・建ぺい率：土地の広さに対して、建物を建てられる面積（建築面積）の割合

・容積率：土地の広さに対して、各階の床面積の合計（延べ床面積）の割合

たとえば50坪の土地で建ぺい率50％なら、建築面積は25坪が上限の目安です。

同じ広さの土地でも、この数字で建てられる家の大きさが変わります。

また、前面道路の幅によって、使える容積率が小さくなることもあります。

「思っていた広さの家が建たない」とならないよう、間取りを考える前に確認しておきましょう。

■ 3. 高さや防火のルール

場所によっては、高さのルールもあります。

・低層住居専用地域では、建物の高さに上限（10mまたは12m）がある

・斜線制限や日影規制（まわりの日当たりを守るためのルール）で、建物の形が制限されることがある

さらに、防火地域・準防火地域（火事が広がりにくい街にするための地域）に入っていると、燃えにくいつくりにする必要があり、建築費（防火サッシ等）に影響することもあります。

3階建てや大きめの家を考えている方は、特に早めに確認したいところです。

細かい判断は、建築会社や設計士に確認してもらうと安心です。

■ まとめ

・用途地域は、建てられる建物の種類や大きさのルール

・「今の景色」だけでなく、まわりに何が建ちうるかで考える

・建ぺい率・容積率で、建てられる家の大きさが変わる

・高さや防火のルールは、間取りや建築費にも影響する

用途地域は、市区町村の都市計画の窓口などで調べられます。

重要事項説明でも説明がありますが、契約の直前に知るのでは、計画を立て直すのが大変なこともあります。

「この土地、希望の家が建つのかな？」と気になったら、お気軽にご相談ください。

まずは1つだけ聞いてみたい方は、1,000円で気軽にどうぞ。

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