重要事項説明書はどこを見る？不動産売買の契約前に確認したい7つのポイント

不動産を購入するとき、契約前に渡される「重要事項説明書」。

初めて見る方にとっては、専門用語や法律用語が多く、

「どこが重要なのか分からない」
「説明を聞いても全部理解できるか不安」
「契約してから気付いたら遅いのでは？」

と感じることも少なくありません。

重要事項説明書は、単に内容を読み上げてもらうための書類ではありません。

購入する不動産について、
「どんな権利関係なのか」
「どのような制限があるのか」
「契約後にどのような責任や条件があるのか」
を確認するための重要な資料です。

今回は、不動産売買の実務経験をもとに、契約前に特に確認しておきたい7つのポイントを紹介します。

■1．権利関係

まず確認したいのが、土地や建物の権利関係です。

・現在の所有者は誰なのか
・抵当権などの担保権が設定されているか
・共有名義になっていないか
・敷地利用権や借地権などが関係していないか

などを確認します。

抵当権が設定されていること自体が、直ちに問題というわけではありません。

重要なのは、売買・引渡しの際にどのように処理される予定なのかを確認することです。

登記事項証明書と重要事項説明書の内容が一致しているかも確認したいポイントです。

■2．道路・接道

戸建てや土地を購入する場合、道路についての確認は非常に重要です。

・どの道路に接しているのか
・公道なのか私道なのか
・道路の幅員
・接道状況
・私道持分の有無
・セットバックの有無

などを確認します。

「道路に面しているから問題ない」とは限りません。

将来の建替えや土地利用にも関係するため、不明点があれば不動産会社へ具体的に確認しておきたい項目です。

■3．法令上の制限

土地や建物には、さまざまな法令上の制限があります。

代表的なものとして、

・用途地域
・建ぺい率
・容積率
・高さ制限
・防火・準防火地域
・地区計画

などがあります。

現在建っている建物をそのまま利用する場合には意識しにくい項目ですが、将来の建替えや増改築を考える場合には重要です。

「購入後に希望していた建物が建てられなかった」ということがないよう、将来の利用方法まで考えて確認する必要があります。

■4．管理費・修繕積立金など

マンションの場合は、管理関係の確認も重要です。

・管理費
・修繕積立金
・修繕積立金の変更予定
・大規模修繕の予定
・管理規約
・使用細則
・駐車場や駐輪場の利用条件

などを確認します。

毎月支払う管理費や修繕積立金だけではなく、将来的な負担についても確認しておくと安心です。

ペット、楽器、リフォーム、事務所利用などについて独自のルールが定められている場合もあります。

■5．ローン特約

住宅ローンを利用して購入する場合は、ローン特約の内容を確認します。

特に確認したいのは、

・融資を申し込む金融機関
・借入予定額
・融資承認の期限
・ローンが承認されなかった場合の取扱い
・契約解除の期限

などです。

単に「ローン特約あり」と確認するだけではなく、どのような条件で適用されるのかを確認することが大切です。

■6．契約不適合責任・解除条件

購入後に、契約内容と異なる状態が判明した場合の取扱いについても確認します。

例えば、

・売主がどこまで責任を負うのか
・責任を負う期間
・免責となる事項
・手付解除
・違約解除

などです。

新築、中古、売主が不動産会社の場合、個人の場合などによって契約内容が異なることがあります。

重要なのは、
「一般的にはこうだから」
ではなく、
「今回の契約書ではどうなっているか」
を確認することです。

■7．特約事項

個人的に、契約前に特に丁寧に確認していただきたいのが「特約事項」です。

売買契約書や重要事項説明書の標準的な内容とは別に、その物件固有の条件が記載されていることがあります。

例えば、

・越境
・境界
・設備
・残置物
・建物の状態
・周辺環境
・引渡し条件
・売主の責任範囲

などです。

特約は物件ごとに内容が異なります。

文章の意味が分からない場合は、そのまま契約するのではなく、

「これは具体的にどういう意味ですか？」
「購入者にどのような影響がありますか？」
「どのようなケースを想定した条項ですか？」

と確認してみてください。

■重要なのは「分からないまま契約しないこと」

重要事項説明書や売買契約書は、内容が難しく感じるのが普通です。

専門用語をすべて暗記する必要はありません。

それよりも、

・自分が理解できていないところはどこか
・今回の物件特有の条件は何か
・購入後の負担や制限は何か
・不動産会社へ何を確認すればよいか

を整理しておくことが大切です。

また、重要事項説明書だけを見るのではなく、

・売買契約書
・販売図面
・登記事項証明書
・管理規約
・物件状況報告書
・付帯設備表

など、関連資料との内容もあわせて確認すると、より全体像が見えやすくなります。

■契約前に第三者の視点で確認したい方へ

重要事項説明書や売買契約書は、物件ごとに内容が異なります。

「この記載はどういう意味？」
「この特約は何を意味している？」
「不動産会社に何を質問すればいい？」
「契約前に確認しておいた方がよいことは？」

と不安に感じる場合は、資料を確認したうえで、不動産取引実務の観点から確認ポイントを整理するサービスも出品しています。

法律判断や購入の可否を決めるものではなく、

・注意して確認したい箇所
・分かりにくい内容
・追加で確認した方がよい事項
・不動産会社へ質問した方がよい内容

を整理してお伝えするサービスです。

不動産は大きな買い物です。

分からないことをそのままにせず、納得したうえで契約に進むことが大切です。