「コンパクトな土地」と「広い土地」どちらを選びますか？ 長期収支シミュレーションで判明した意外な結果

収益不動産を探していると、

「土地が広いから安心」

「駐車場がたくさん取れるから有利」 

「将来売却するときも高く売れそう」

そんな話を耳にすることがあります。

私自身も以前は、

「同じ建物なら土地は広い方が有利だろう」

と思っていました。

確かに、土地は建物のような経年劣化はありませんので、資産としての安定感があります。

ところが、実際に30年間の収支シミュレーションを行ってみると、少し違った結論が見えてきました。

そこで今回は、

「コンパクトな土地」と「広い土地」

どちらが収益不動産として有利なのか を、長期収支シミュレーションで検証してみたいと思います。

■ 結　論

まずは、結論からお伝えします。

今回のシミュレーションの結果では、

✅ 年間キャッシュフローは 「コンパクトな土地」 が有利

✅ DSCRも 「コンパクトな土地」 が有利

✅ IRR（投資効率）も 「コンパクトな土地」 が有利

✅ ところが30年後の純資産額は、ほぼ同水準

という結果になりました。

つまり、

「土地が広いから必ずしも有利とは言えない」

ということです。

むしろ収益不動産という視点では、

「必要以上に広い土地は投資効率を下げる可能性がある」

ことが見えてきました。

■ シミュレーション条件

今回比較したのは次の2パターンです。

ケースA（コンパクトな土地）

• 駐車場8台

• 1戸につき1台確保

• 必要最小限の土地構成

ケースB（広い土地）

• 駐車場16台

• 1戸につき2台確保

• 余裕のある土地構成

建物の規模や家賃条件は同じとし、

違うのは土地面積とそれに伴う取得価格だけです。

モデルケースとしたのは、地方都市の1棟アパートです。

基本条件

比較結果

■ なぜコンパクトな土地が有利なのか？

理由は案外シンプルです。

土地が広くなると、

当然ながら購入価格も高くなります。

購入価格が高くなれば、

借入額も増えます。

すると、

• 利息負担が増える

• 元金返済が増える

• 固定資産税も増える

という現象が起こります。

ところが、

土地が2倍になったからといって、

家賃収入も2倍になるわけではありません。

ここがポイントです。

つまり、

増えた土地代に対して収入の増加がないのです。

■ キャッシュフローで見ると差はさらに明確

毎月の収支で考えてみましょう。

「広い土地」の物件は資産価値が高くなる一方で、

借入返済や税金の負担も増えます。

その結果、

手元に残るお金は意外と増えません。

一方で「コンパクトな土地」は、

余計な支出を抑えられるため、

毎年のキャッシュフローが大きくなります。

不動産投資において、

現金が残ることのメリットは想像以上に大きいものです。

新しい投資への資金にもなりますし、

金利上昇や大規模修繕への備えにもなります。

■ 一番驚いたのは30年後の純資産額

検証するまでは、もっと大きな差が出ると思っていました。

土地が広いのだから、

当然純資産額も大きくなるだろうと考えていたのです。

ところが結果は違いました。

「広い土地」のケースでは、

確かに土地の資産が多く残ります。

しかしその一方で、

「コンパクトな土地」のケースでは、

キャッシュフローが積み上がります。

その結果、

30年後の純資産額は、両者ともほぼ同水準となりました。

土地で稼いだ分と、

キャッシュで稼いだ分が、

最終的に累計した結果、近い数字になったのです。

■ IRRで見るとさらに興味深い

不動産投資では、

「どれだけ儲かったか」だけでなく、

「投じたお金に対してどれだけ効率よく儲かったか」

も重要です。

これを示す指標がIRRです。

今回のシミュレーションのIRRの結果を表とグラフに表示します。

「コンパクトな土地」の方がIRRは高くなりました。

つまり、

投資家目線で見ると、

土地を広くしたことによる追加投資が、必ずしも大きな成果につながっていなかったということです。

■今回のシミュレーションから見えたこと

不動産投資を始めたばかりの頃は、

どうしても

「広い土地＝安定的な資産価値」

と考えがちです。

もちろん、

再開発の可能性がある土地や、

将来別用途への転用が期待できる土地であれば話は別です。

しかし純粋な収益不動産として考えた場合、

重要なのは土地の広さではありません。

重要なのは、

その土地が収益を生み出すために必要十分かどうか

です。

言い換えれば、

今回の収支シミュレーションから導き出された答えは、

「土地は広いほど良いのではなく、最小限が最適な投資」

ということです。

■ まとめ

今回の30年収支シミュレーションでは、

✅ 「土地が広い」と取得価格が上がる

✅ 「土地が広い」と借入額が増える

✅ 「土地が広い」と利息や固定資産税も増える

✅ キャッシュフローは「コンパクトな土地」が有利

✅ IRRも「コンパクトな土地」が有利

✅ 純資産額は意外にも大差がない

という結果になりました。

収益不動産において、

本当に見るべきなのは土地の面積ではありません。

その土地がどれだけ効率よくお金を生み出してくれるか。

今回の検証では、

そんな当たり前だけれど見落とされがちな事実が理解出来ました。

私はココナラで、収益不動産の長期収支シミュレーションサービスを提供しています。

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