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【プロはここまで見ている】不動産調査（DD）の全体像を解説
記事ビジネス・マーケティング
「この物件、本当に大丈夫…？」
はじめに
不動産売買は、よくこう言われます。
👉 「調査で始まり、調査で終わる」
ただ、この“調査”の中身を正しく理解している人は少ない。
現地を見て、図面を見て、なんとなく判断する——
それは調査ではなく、ただの確認です。
プロがやっているのは、もっとシビアです。
👉 「リスクを分解し、潰し、金額に変える作業です。
なお、この記事で扱う「デューデリジェンス（Due Diligence）」は、
実務では一般的に**「DD（ディーディー）」と略されます。**
以降はこの略称を用います。
結論：不動産DDは12領域で構成される
不動産調査は、以下の12領域に分解されます。
① 権利関係
② 法令・都市計画
③ 接道・道路
④ インフラ
⑤ 土地・境界
⑥ 建物
⑦ 環境・災害
⑧ 契約関係
⑨ 収益・キャッシュフロー
⑩ 税務
⑪ 市場・流動性
⑫ リスク総合評価
👉 これが“プロの調査範囲”です。
この記事の位置づけ
この記事は、不動産DDの**「全体像（設計図）」**です。
ここから先は、上記の12領域をさらに分解し、
👉 1記事＝1論点で徹底的に深掘りしていきます。
・登記簿はどこを見るのか
・接道は何がNGなのか
・境界はどうやって確認するのか
・利回りはどこで崩れるのか
👉 “なんとなく分かる”ではなく、“判断できる”レベルまで落とす。
このシリーズを通して、
👉 「自分で調査できる状態」まで持っていくことをゴールにします。
① 権利関係（＝そもそも自由に使えるのか）
・所有権 / 共有関係
・抵当権 / 根抵当権
・差押 / 仮登記
・地上権 / 賃借権 / 地役権
・登記と実態のズレ
👉 ミスると終わりです。
「買ったのに使えない」が普通に起きる領域。
② 法令・都市計画（＝何ができるか）
・用途地域
・建ぺい率 / 容積率
・高度地区 / 防火規制
・再建築可否
・都市計画道路
・既存不適格
👉 価値の“天井”を決める領域です。
③ 接道・道路（＝再建築できるか）
・接道義務（2m）
・道路種別（建築基準法42条）
・私道負担
・セットバック
👉 軽視されがちだけど、最重要クラスです。
ここで詰む案件は多い。
④ インフラ（＝使えるか・コストはどうか）
・上下水道
・ガス
・電気容量
・引込状況
👉 見落とすと即“数百万円の追加コスト”です。
⑤ 土地・境界（＝揉めるかどうか）
・境界確定の有無
・越境（塀・建物・配管）
・筆界と所有権界
👉 地味だけど、一番“揉める”領域です。
⑥ 建物（＝合法か・持つか）
・構造 / 築年数
・劣化状況 / 修繕履歴
・遵法性（違反建築）
・検査済証
・耐震性
👉 見た目より「合法か」が重要です。
⑦ 環境・災害（＝避けられないリスク）
・ハザード（浸水 / 土砂 / 津波）
・液状化
・土壌汚染
・埋蔵文化財
👉 最近はここを見ないと“売れない”です。
⑧ 契約関係（＝収益の中身）
※収益物件の場合
・賃貸借契約
・更新条件
・フリーレント
・サブリース
👉 表面利回りはここで崩れます。
⑨ 収益・キャッシュフロー（＝本当に儲かるのか）
・賃料水準
・稼働率
・運営コスト（OPEX）
・NOI / NCF
・CAPEX
👉 数字を“信じるか疑うか”の領域です。
⑩ 税務（＝見えないコスト）
・固定資産税 / 都市計画税
・減価償却
・消費税
👉 地味だけど、利回りに直撃します。
⑪ 市場・流動性（＝出口）
・エリア需給
・価格トレンド
・競合物件
・売却可能性
👉 入り口より、出口のほうが重要です。
⑫ リスク総合評価（＝最終判断）
・致命的リスクの有無
・是正コスト
・リスクとリターンのバランス
・GO / NO-GO判断
👉 ここで初めて「買うかどうか」が決まります。
まとめ：不動産DDとは何か
不動産DDとは何か？
👉 「リスクを構造的に洗い出し、金額に変換する作業」
・権利のリスク
・法令のリスク
・物理のリスク
・収益のリスク
これらを“見える化”して、
👉 買う理由ではなく「買ってもいい理由」を作る
これがプロの判断です。
ご相談について
不動産は、「知らなかった」では済まない分野です。
一見問題なさそうに見える物件でも、
調査をすれば普通にNG要素は出てきます。
・この物件、買って大丈夫か？
・この土地、見えていないリスクはないか？
こういった違和感は、だいたい当たります。
👉 判断に迷う段階で、一度プロに当てるのが一番安いです。
こまわり不動産では、
実務ベースで調査・判断のサポートを行っています。
お気軽にご相談ください。
