今は変動金利の全盛期です。
0.3％程度での実行もあります。
金利が無いに等しいと感じるレベルです。
そのため、自己資金を使わず、全額ローンで変動金利を利用し、物件を取得する人たちがいます。
おまけに借入年数の上限の伸ばすことができるようになったので、人によっては50年ローンがでてきました。
変動金利で50年ローン、私には実行する気になりません。
実行しようとも思いません。
理由は色々とあります。
50年でなくとも、40年でもどうかと思います。
金融機関の完済時年齢から逆算して決まります。
80歳くらいが完済上限年齢の場合が多いです。
すると単純計算でも80-40＝40歳が40年ローンの限界になります。
50年ローンの場合、80-50＝30歳です。
30歳から80歳まで完済しないローン、となります。
実行する人は神経が極太なのか、極めて鈍感なのかと思います。
まだ金利が完全固定型であればマシです。
50年＝半世紀もの間、金利が同じであれば計画可能な場合もあります。
しかし、変動金利の場合、基本的に半年ごとに変わります。
1.25倍ルールだけ知っているケースもあるようです。
毎月の返済金額が、1.25倍までに抑えられるルールです。
10万円/月の場合、単純に12.5万円/月までしか返済額が増えないルールです。
これは大きな危険を含んでいます。
確かに返済額は1.25倍までですが、利息は多い場合は「債務が増える」ことになるからです。返済しているはずが、残債務は増えているケースがでてきます。
日銀の金利が上昇傾向になりました。
おかげで円安から円高に変わりつつあります。
これは良い事と思います。
ですが、住宅ローンは連動します。
すでに10年固定金利が上昇しました。
ただ、各社が変動金利だけは抑えています。
変動の魅力が無くなると、一気に案件が消失する可能性があるからです。
もし、今の変動金利を基準に考えている人の場合、考え方を変えるべきと私は思います。
基準金利を2.5％から3.0％で考えるべきです。
少なくとも借入期間が35年以上の場合、35年前の経済状況を知ることです。
40年、50年の場合は、その借り入れ期間分の過去を知るべきです。
なぜなら、借入期間の間に「何が起きたか」を知ることができるからです。
35年前であれば、平成元年です。
バブル景気で住宅ローンの金利は、今では信じられないほどの数字でした。
8％超えです。
これが複利になった住宅ローンの場合、総返済額は借入金額の数倍になります。
まだ当時は年数が20年（長くて25年）だったので救われました。
もし、8％の金利で35年、40年で借りた場合、恐ろしいことになります。
返済で非常に苦しむことになります。
反対に金融機関は「笑いが止まらない」状態です。
当時、笑いが止まらなかった金融機関が報いを受けているといえます。
0.3％で融資を実行するなど、当時の行員には夢にも思わなかったでしょう。
40年程度で多くの金利変動がありました。
途中、大きな事件もありました。
この高金利で融資を受けた物件が、次々と返済不能になった事件です。
不良債権処理、です。
凄まじい数の競売になりました。
そのため、競売屋はバブルでした。
同じく、サラ金に対しての過払い回収もバブル化しました。
私は、この不良債権処理が再現されると思います。
大きな違いは、実行金利は当時とは比較にならないほど低いのに、多発する事です。
恐らく実行金利が2.0％を超えたあたりから、社会問題化すると考えます。
平成前半であれば、2.0％の住宅ローンは夢のような話でした。
夢のような金利で、不良債権が多発することになります。
平成前半と大きな違いは、借入金額と年数です。
令和は、平成の倍近い借入を普通に行い、しかも年数も倍近くになっています。
年数が長いので、月額返済額は低くすることができます。
しかし、変動金利の場合、半年ごとに変わります。
最低金利が40年間維持されるわけではありません。
むしろ、これ以上下がりようがない次元です。
上がる前提です。
その上がり方が問題になってきます。
日本ではなく、アメリカを参考にすべきです。
すでにアメリカの住宅ローンは、驚くほど高金利になっています。
中国も同様です。
借りる場合、借入金額を相当に抑えるか、期間を短くするか、相当程度の自己資金を入れないと危険な状態になります。
需要があるときは、タワマンのように高額でも売れますが、需要が激減した場合、壮大な借金になります。
販売価格が壊滅します。
壊滅した販売価格のために、先に購入した人は売るに売れない状態になります。
株と似ています。
持ち続けるしかない、となってきます。
ここで二極化します。
資金がある人は、持ち続けることでクリアできます。
しかし、借入、それも全額に近い借入の場合、払えない可能性が高くなります。
売却しようにも残債務が大きすぎる場合、通常の売却はできません。
不良債権処理のときは、法の援護がありました。
今はありません。
そうすると、競売コースとなります。
今の競売は、非常に少ないです。
これが一気に活況になる可能性があります。
ですが、落札される物件は多くは無いと思います。
理由は、売れないからです。
再販できない場合、落札されません。
競売でも残る可能性が出てきます。
金融機関は基本的に保証会社から代位弁済されるので、当初は余裕です。
保証会社は債権回収会社に債権を投げ売りし始めるでしょう。
そこから問題が大きくなってくるはずです。
融資をするな、という流れが出ると思います。
貸さないと金融機関は存在が困難になります。
しかし、融資が焦げ付くと分かっていて融資することはできません。
利益どころか負債になるだけです。
景気が良ければ救いがあります。
バブル期は景気が絶好調でした。
ですが、今は逆です。
景気は悪化します。
そこに昭和と異なり、増税が加わります。
可処分所得が確実に減少します。
物価は上昇し、所得は減る。
デフレより悲惨です。
スダクの可能性があります。
日本は途上国よりも生活が困難になる可能性が考えられます。
資金がある人たちは、脱出するでしょう。
ただし、疫病の影響がなく安全な地域は限られます。
脱出先も確保が難しくなります。
競売大国になるように思います。
競売になる＝破産者が増えることになります。
今まで破産とは無縁と思っていた家庭が、一気に破産コースになる可能性があり得ます。
住宅ローンを利用するのは良いのですが、目先の金利しか見ない場合、極めて困難な未来になる可能性があります。
住宅ローンの利用は、50年先まで検討することを勧めます。
