貯金ゼロからの生き残り兵法・第28回「【日常のトラップ編】家を買う前に絶対知るべき『住宅ローンのイロハ』と数字の裏側🛡️」

こんばんは！

社会派FPのコウダイです。

前回は、スマホの分割払いやあと払いといった、日常に音もなく忍び寄る「自覚のない借金」についてお話ししました。

今回は、人生で最も多くの人が背負うことになる、最大にして一番身近な借金「住宅ローン」のイロハ（基本と罠）について、プロの視点から分かりやすく解説します。

結論からお伝えします。

「住宅ローンを組むときに『今の金利』や『月々の返済額』だけを見るのは絶対にやめてください。金利が上がったときのルールや、見えないコストという『家計の裏帳簿』を理解することこそが、一番お城を守る防衛陣になります」

「住宅ローンなんて、銀行が審査に通してくれたんだから、自分の収入なら無理なく返せる金額ってことでしょ？」

「金利は昔と比べれば低いし、賃貸の家賃をドブに捨てるより、これだけ低金利なら借りた方が絶対に得じゃない？」

そう思っていませんか？

これ、本当に多くの人がハマる罠なんです。銀行の審査は「あなたが最後まで安全にハッピーに暮らせるか」を保証するものではありません。「銀行の審査は『返済能力があるか』を判断するものであり、『家計に無理のない借入額』を保証するものではありません。」

📊 簿記の視点：変動金利の「5年ルール・125%ルール」という見えない負債リスク

住宅ローンを組む人の多くが選ぶのが、金利の低い「変動金利」です。

これを簿記（リスク管理）の視点で見てみましょう。

「変動金利を取り扱う金融機関の中には、『5年ルール』『125％ルール』を採用しているところがあります。」

・5年ルール： 金利が途中で上がっても、5年間は毎月の返済額が変わらない。

・125%ルール： 5年後に返済額が見直されても、前の金額の1.25倍までしか上がらない。

一見、僕たちを守ってくれる優しいルールに見えますよね？

でも、簿記の帳簿上は全く優しくありません。

金利が上がっているのに毎月の支払額が変わらないということは、「支払ったお金のほとんどが利息（費用）に消え、元金（負債）が1ミリも減っていない」、あるいは減らなかった利息が後ろに繰り越される「未払利息」が発生するケースがあります。

例えば金利上昇が大きい場合には、毎月の返済額だけでは利息を払い切れず、未払利息が発生するケースもあります。

また、そこまでいかなくても元金の減り方が遅くなるため、返済終了時点で残債が想定より多く残る可能性があります。

表面上のキャッシュフロー（毎月の通帳からの引き落とし額）が変わらないからと安心していると、「金利上昇が大きい場合には、返済期間の終盤で元金が想定より多く残るケースもあります。」

🛡️ FPの視点：住宅ローン控除という「まやかしの利益」に踊らされない

FP（ファイナンシャルプランナー）として、もう一つ注意してほしいのが「住宅ローン控除（税金が戻ってくるお得な制度）」をアテにしすぎることです。

「国が税金を返してくれるんだから、多めにローンを借りた方が得ですよ！」と勧めてくる営業マンもいます。

しかし、税金が戻ってくるのは、あなたが「それだけの所得税や住民税をきっちり納めていること」が前提です。

もし将来、転職して一時的に収入が下がったり、育休を取ったりして納める税金が減れば、戻ってくるお金（利益）も当然減ります。それなのに、何千万円という大きな「負債の山」と、毎月の高い利息負担だけは1円も減らずにあなたの家計を圧迫し続けます。

制度のお得さという「おまけ」につられて、本質である「巨大な借金を背負う」という現実から目を背けてはいけません。

大切なのは、周りの雰囲気や営業マンの言葉ではなく、「もし金利が1%上がったら、我が家のB/S（バランスシート）はどうなるか？」を自分の電卓で弾いてみること。

僕たちの人生を豊かにするためのお城が、僕たちの自由を奪う牢獄になってしまわないよう、まずは正しいイロハを身につけて、堅実な防衛陣を敷いていきましょう。

次回は変動金利と固定金利の違いについてご説明します。

ではまた。

【参考文献】

『貯金すらまともにできていませんが この先ずっとお金に困らない方法を教えてください！』（サンクチュアリ出版／大河内薫・若林杏樹 著）