富太郎の『ちょこプレ２』2024.11.3

富太郎が気の向くままに、再び「ちょこっとプレゼン」させていただきます。

誰かのお役に立てば、幸いです。

今回のお題「管理不全土地管理命令」

　前回のお題「所在不明土地(建物)管理命令」が発せられるのは、不動産の

所有者が、調査を尽くしても知ることができなかったり、又はその所在を知る

ことができない場合でした。

　一方、不動産の所有者が判明している場合でも、所有者による管理が適切に

行われず、荒廃・老朽化によって危険を生じ管理不全状態にある土地・建物

は、近隣に悪影響を与えることがあります。

　このような危険な管理不全状態にある不動産については、従前から「物権的

請求権」や「不法行為に基づく損害賠償請求権」等の権利に基づき、『訴えを

提起して判決を取得し、強制執行をする』ことによって対応が行われてきまし

た。

　しかし、管理不全状態にある『不動産の所有者に代わって管理を行う者を選

任する仕組み』が存在しなかったことから、管理不全状態にある不動産につい

て『継続的な管理』を行うことができず、実際の状態を踏まえて適切な管理措

置を講ずることが困難であるという問題がありました。

　そこで、令和３年の民法改正により、管理不全状態にある土地・建物につい

て、利害関係人からの請求に基づき、裁判所が管理人による管理を命ずる処分

を可能とする『管理不全土地・建物管理制度(民法264条の9～264条の14)』が創設され、管理人を通じて適切な管理を行い、「管理不全状態を解消」する

ことが可能となりました。

　「管理不全土地」を例に、ポイントをあげます。

　　　　[　]内は、前回取り上げた「所有者不明土地」のケースです。

(1)　裁判所の管理命令　(要件)

　①　利害関係人の請求があること　　[同]

　②　所有者による土地(建物)の管理が不適当であることによって他人の

　　権利又は法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれが

　　あること

　　　[所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地

　　　(建物)であること]

　③　管理の必要が認められること　　[同]

　④　裁判所が当該土地(建物)の所有者の陳述を聴くこと

　　　[裁判所が所定の事項を公告し、公告から一定の期間内に当該土地

　　　(建物)の所有者から異議の届出がないこと]

　なお、裁判所の管理命令の効力は、対象の土地にある動産(土地所有者の所

　有するもの)にも及びます。　　[同]

(2)　管理不全土地(建物)管理人

　①　裁判所は、「管理不全土地(建物)管理命令」において、『管理不全土

　　地(建物)管理人』を選任します。　　[同]

　②　管理人に土地(建物)その他の物の「管理処分権」が有します。

⇒ 所有者は、「管理処分権」を失いません。

        [管理人に土地(建物)その他の物の「管理処分権」が専属します。

　　　＝　所有者は、「管理処分権」を失います。]

　③　管理人は、「保存行為」及び「性質を変えない範囲内における利用改良

　　行為」の範囲を超える行為 [例:売却等の土地(建物)の処分] を行うには、

裁判所の許可を得ることが必要です。　[同]

裁判所は、許可をするときには、所有者の同意が必要です。

　　　[所有者の同意は不要(所在不明なので、同意の取りようがない)]

　④　管財人には『善良なる管理者(善管)注意義務』があります。

　ごみ屋敷問題や、過疎地域の相続問題等の解決に活用されることが期待

されます。

今回は、以上です。　

過去のブログも、ぜひご覧ください。　　　富太郎

★リーガルリテラシーとは、

「自身の身や権利を守るための、最低限の法知識」

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